Votre avis sur ce premier achat (T2 région parisienne)

[MyJerome]

DPE F donc interdiction de louer 2028, mais je me dis qu'en changeant les fenêtres il pourrait passer DPE E ?

A priori vous avez avec le CR les travaux qui permettent éventuellement de remonter la note et même une estimation du cout (a ne pas prendre au pied de la lettre). Je crois que ce n'est valable que dans la derniere mouture du DPE, celle seule qu'il vous faut prendre en compte.
A votre place, je vérifierais cet aspect dans le détail avant toute considération de financement.

 

[baboune]

Ai-je dit que je le maitrisais parfaitement ? Il y a des métiers dans la banque qui ne nécessitent pas de connaissances métier approfondies.

Désolé du retard à répondre,
en fait ma question était une forme de boutade
en effet déclarer votre acquisition comme résidence principale et la mettre en location risquerait fort de vous mettre en situation délicate avec votre employeur.
je ne conseillerai pas cette approche, c'est pour votre intérêt.
bien cordialement

 

[Keusty]

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses. Je n'ai pas encore visité l'appartement, mais je vais le faire très prochainement.

Je peux avoir un taux de 3.30% sur 25 ans car je travaille dans une banque qui propose ce taux à ses collaborateurs.

Je n'avais pas pensé à inclure mon loyer actuel dans le calcul du crédit, dans ce cas j'ai peut être plus intérêt à dire que je l'achète en tant que RP comme tu me l'a conseillé Keusty, mais est-ce légal ? Il n'y a pas un risque au niveau de l'assurance emprunteur par exemple ?
Mon loyer actuel est de 600€, et mon revenu me permet à priori d'avoir un crédit aux alentours de 1000€ par mois si on n'inclue pas le loyer.

Le logement est vide, et il n'y a pas d'encadrement des loyers dans la ville pour le moment, mais la ville a candidaté... Ça pourrait venir.

Sinon Keusty, je suis d'accord avec toi , il faudrait le louer plus cher. Mais si l'encadrement des loyers se met en place, il se pourrait que ça ne soit pas possible. De plus, qui paierait 1200€ par mois pour vivre dans 32m2 dans une ville ultra bétonnée qui ne fait rêver personne ? Qui plus est dans un appartement rénové par un amateur

Je pense que vais tenter de négocier le prix d'achat si je n'ai pas de coup de coeur lors de la visite. Même si ça me semble compliqué, car le prix reste correct et le contexte de vente (succession avec 7 héritiers tous à l'étranger) me laisse penser qu'il sera difficile d'obtenir un rabais.

Finalement, à Paris comme dans les villes de la petite couronne, on ne peut pas vraiment avoir de bons rendements locatifs étant donné le rapport prix d'achat/prix de location, les prix ont explosés mais pas les loyers.


Merci !

Bonjour Monogram,

Pour ma part, j'ai fais deux crédits en déclarant que le futur logement sera résidence principal, lors du deuxième achat (dans la même banque) la ou j'ai tout mes comptes, personne ne ma interdit de faire ces opérations n'y même dissuadé,, n'y même reproché quoi que ce soit. Aujourd'hui j'ai déménager dans le sud et j'ai encore déplacé ma résidence principale.

Concernant ta pensée sur le fait qu'il y a 7 héritiers justement, il faut que tu penses autrement, les 7 héritiers ont envie de ce débarrasser de l'affaire surement. Ils doivent tous payer des taxes, faires des papiers etc, ils ont surement également une famille, un boulot. Ils voudront l'argent le plus rapidement possible. Il faut donc négocier, réfléchi que si tu enlèves 1000 euros à chaque héritier ça te fait -7000 pour toi et "QUE" -1000 pour eux. Appuie bien sur le fait qu'il y a TOUT à refaire, fais leurs peur en leurs disant "qui va prendre votre projet désastreux?" Avez-vous déjà eu des offres, etc, qui ne tente rien n'à rien.

Et puis dans la petite couronne, tout dépend de la rénovation, je loue un T2 30m² sans parking avec petite terrasse à 930€, et un autre de 43m² avec une grande terrasse et place de parking 1230€.

Aujourd'hui en France, les locataires ont pas mal d'aides et de garanties, la CAF, la Garantie Visale (ça c'est le top) etc. Cela permet (lorsque tu fais une belle rénovation) de mettre un loyer haut.

Cordialement
Keusty

 

[niklos]

+1 avec @Keusty
On peut aussi rajouter le fait que ces héritiers ont surement des frais de succession à payer... Et qu'ils ont peut-être besoin du produit de la vente dans ce cadre...

 

[Keusty]

On peut aussi rajouter le fait que ces héritiers ont surement des frais de succession à payer... Et qu'ils ont peut-être besoin du produit de la vente dans ce cadre...

Exact, Monogram est dans la meilleure situation possible pour effectuer une négociation agressive en espérant ne pas trop froissé les vendeurs, les héritages et les divorces c'est bien pour les affaires !

 

[Monogram]

Bon j'ai visité l'appart (10 minutes top chrono)

La visite m'a vraiment plu, le calme de la résidence notamment, résidence qui a un certain charme et semble bien entretenue.
L'appartement m'intéresse, d'autant plus que l'agent a annoncé en fin de visite que le prix était négociable et que même à 175K il partirait tout de suite.

Le seul gros problème, c'est que j'ai du mal à obtenir les informations nécessaires de la part de l'agent. Lors de la visite je lui demande des détails sur le DPE, il m'a répondu :
"oui mais vous savez le DPE ne veut pas dire grand chose, vous prenez l'appart, vous faites les travaux, et vous me recontactez je vous fournirai un contact qui pourra vous faire le DPE"
C'est assez hallucinant je trouve

Ensuite je lui ai demandé des documents par mail, il m'a envoyé 2 PV d'AG (alors qu'il m'a dit oralement qu'il avait plus d'historique), le DPE avec les conclusions. Mais le DPE n'est pas très clair, il manque plein d'infos. Par exemple le diagnostique plomb n'est pas fourni alors qu'obligatoire (< 1949), je l'ai demandé par mail mais pas eu de réponse. Des phrases sont tronquées ce n'est pas très lisible.

Je lui ai demandé de m'envoyer le diagnostique plomb mais pas de réponse.

Pareil lors de la visite, l'agent dit "pour la cave je n'ai pas les clefs, j'ai jamais réussi à les avoir, d'ailleurs je n'ai jamais vu les caves ici"
OK très bien, et puis je lis les PV d'AG : Mr X souhaiterait mettre à l'ordre du jour la reconstruction des murs des caves. Tiens donc...

Donc voilà je vais tenter de l'appeler demain et peut être de faire une offre conditionnée à l'obtention ultérieure des documents.

 

[MyJerome]

Le seul gros problème, c'est que j'ai du mal à obtenir les informations nécessaires de la part de l'agent. Lors de la visite je lui demande des détails sur le DPE, il m'a répondu :
"oui mais vous savez le DPE ne veut pas dire grand chose, vous prenez l'appart, vous faites les travaux, et vous me recontactez je vous fournirai un contact qui pourra vous faire le DPE"
C'est assez hallucinant je trouve

Quand c'est flou...
Je vous invite a lire : [lien réservé abonné]
et a rechercher la date du DPE et le numéro ADEM.

 

[PepeR]

Quel beau métier que celui d'agent immobilier...

 

[Mirabelle]

Bonsoir @Monogram ,
Hou la, ce n'est pas net cette affaire, vous avez une bien (trop) grande confiance dans cet agent immobilier.

D'autre part il me semble que vous vouliez effectuer la rénovation vous-même (sauf électricité ce qui est très raisonnable) ?
Il vous faudra donc trouver temps, énergie, volonté, jour après jour en rentrant de votre travail et le week-end, ne pas compter les heures, mettre entre parenthèses votre vie familiale...
Réfléchissez bien car cela peut être destructeur pour vous.
Amicalement.

 

[7NumeroSept]

bonjour @Monogram ,

L'appartement m'intéresse, d'autant plus que l'agent a annoncé en fin de visite que le prix était négociable et que même à 175K il partirait tout de suite.

eh ben.
des appartements qui se vendent tout de suite il y en a plein le bon coin.
ça fait plusieurs mois voir des années qu’ils n’arrivent pas à vendre leur bijou.

cdt

 

[Keusty]

Bonjour @Monogram

Quand un agent immobilier dit "a tel prix il partirait de suite", c'est déjà qu'il est sur d'avoir sa commission et que le bien en question est surévalué, parfois certaines affaires sont affichées 30% au-dessus du prix normal afin d'avoir un prix "normal" à la fin de toute négociation.

Ou alors l'agent immobilier à surévaluer le bien du vendeur afin de décrocher le mandat de vente et finalement il se rend compte que le bien ne se vend pas donc baisse petit à petit son prix.

Cordialement
Keusty