Transfert PTZ

[RatDoto]

Bonjour à tous,

Nous sommes à la recherche d'un nouveau bien suite à la signature du compromis de vente de notre maison (+ de 10 jours).

Nous souhaitons transférer notre PTZ qui a plus de 6 ans depuis le premier versement, et dont la mention du transfert apparait dans notre offre de prêt emprunteur de l'époque.

Nous avons déjà eu un RDV avec notre conseillère qui n'a pas de connaissances sur les transferts de prêt, apparemment même toute l'agence ignore son existence... Nous avions aussi prévu une vente en cascade avec un bien que nous avons trouvé, mais notre conseillère nous informe que même avec une vente en concomitance, nous somme obligés de prendre un prêt relais, est-ce normal ?

J'aimerais donc valider avec vous mon calcul afin d'être préparé pour notre prochain RDV (je sais qu'il manque des frais, etc mais c'est surtout pour avoir la logique du calcul avec transfert)

Prix de vente de notre maison : 213500€

- Besoins (Prix d’achat + notaire) :
295000€ + 23600€ = 318600€

- Apport :
Soldes des prêts à rembourser (Classiques & Action Logement) : 42966,55 €
Solde du PTZ à transférer : 55102,28 €
Apport sur vente : 213500,00 € - 42966,55 € - 55102,28 € = 115431,17 €

- Financement :
Apport sur vente : 115431,17€
Transfert capital PTZ : 55102,28€
Sous-Total financement : 170533,45€

Prêt complémentaire : 318600€ - 170533,45€ = 148066,55€

Qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance pour votre retour

 

[Aristide]

Bonjour,

Si votre nouveau logement remplit les condition actuelles d'accès au PTZ je confirme que son solde puisse faire l'objet d'un transfert à condition que la garantie reste suffisante au regard de la banque qui doit donc donner son accord.

Si votre offre/contrat de prêt classique le prévoit son solde pourrait aussi être transféré.

De même il n'est pas impossible que le solde du prêt Action logement puisse être transféré; se renseigner auprès du prêteur.

Par ailleurs il n'est pas obligatoire de solliciter un prêt relais mais c'est sans doute une sage précaution pour le cas où il y aurait des imprévus dans le déroulement des transactions.

Pour votre plan de financement; suivant vos données:

=> "Besoins = Emplois = Dépenses" = 318.600€

=> "Ressources = Recette""
+ Produit vente = 213.500,00€
+ Rbt prêts..........=042.966,55 €
=Apport................= 170.533,45€ => le solde du PTZ étant transféré il reste inclut dans cet apport puisque vous n'avez pas à le rembourser

+ Prêt complémentaire = 318.600€ - 170.533,45€ = 148066,55€ = OK

Cdt

 

[RatDoto]

Bonjour,

Merci beaucoup pour la réponse rapide, ça me rassure dans les calculs.

Pour le prêt relais, j’espérais pouvoir m'en passer, ou alors prévoir les 2 options en fonction du cas de figure qui se présentera le jour J

 

[RatDoto]

Bonjour,

Je reviens vers vous à propos du prêt relais, j'ai essayé de le calculer avec 70% du prix de la vente comme fait lors de la simulation par ma banque. Concernant le transfert, j'essaie déjà le PTZ seul parce que ça a l'air compliqué pour eux, ils ne savent pas ce qu'est un transfert de PTZ et m'avaient ensuite affirmé qu'il faut un enfant handicapé pour le faire...
Pour mon calcul j'ai pris ce que j'ai trouvé sur le site immobilier du Crédit Agricole : "En moyenne, les banques avancent 70 % du prix estimé du bien."

- 1er calcul :

Prix de vente de notre maison : 213500€
Besoins (Achat + notaire) = 295000€ + 23600€ = 318600€

Solde PTZ : 55102,28€
Soldes des prêts à rembourser (Classiques & Action Logement) : 42966,55€

- Prêt relais :
213500,00 € - 42966,55€ - 55102,28€ = 115431,17€
115431,17 * 0,7 = 80800€

- Financement :
Prêt relais = 80800€
Transfert PTZ = 55102€
Nouveau prêt = 182698€

Intérêts : 89684€

- 2ème calcul :

Prix de vente de notre maison : 213500€
Besoins (Achat + notaire) = 295000€ + 23600€ = 318600€

Solde PTZ : 55102,28€
Soldes des prêts à rembourser (Classiques & Action Logement) : 42966,55€

- Prêt Relais :
213500€ * 0,7 = 149450€
149450€ - 42966,55€ - 55102,28€ = 115431,17€

- Financement :
Prêt relais : 115431,17€
Transfert PTZ = 55102€
Prêt nécessaire : 148067€

Intérêts: 69308€

- Version banque
(ce que ma conseillère m'a proposé pour un achat à 280000€, total du projet 306 500,00€)

Apport personnel : 2 399,00€
PTH FIXE SOUPLESSE : 91 000,00€
PTH CAPE2 REV SOUPLESSE : 149 000,00€
RELAIS DIFFERE TOTAL : 64 101,00€

Total prêt CA : 304101,00€
Total du financement du projet : 306500,00€

Intérêts : 102432€

Est-ce que mes 2 premiers calculs sont bons ? Si oui, ma banque peut-elle m'imposer sa version qui me coûte beaucoup plus cher en mensualités et intérêts sur le long terme ?

Merci d'avance

 

[Aristide]

- Prêt relais :
213500,00 € - 42966,55€ - 55102,28€ = 115431,17€
115431,17 * 0,7 = 80800€

- Financement :
Prêt relais = 80800€
Transfert PTZ = 55102€
Nouveau prêt = 182698€

Intérêts : 89684€

- Prêt Relais :
213500€ * 0,7 = 149450€
149450€ - 42966,55€ - 55102,28€ = 115431,17€

- Financement :
Prêt relais : 115431,17€
Transfert PTZ = 55102€
Prêt nécessaire : 148067€

Intérêts: 69308€

D'abord le solde du PTZ n'est pas à inclure dans le calcul du prêt relais puisque, étant transféré, il n'aura pas à être remboursé sur le produit de la vente.

D'autre part, suivant les banques, la technique de calcul de la méthode du "1er calcul" ou du "2ème calcul" peut être utilisée; il faut se renseigner de la pratique de votre banque.

Il existe même une troisième technique "Relais achat/revente"; voir lien ci-dessous :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/zoom-sur-les-techniques-du-credit-relais.50951/

Enfin le pourcentage d'intervention varie aussi suivant les banques allant de 60% à 70% si aucun compromis de vente n'est signé; à 80% dans le cas contraire.

Quant au volume d'intérêts payés il faut bien entendu comparer sur des durées identiques et se rappeler que le prêt relais s'arrête dès le produit de la vente encaissé

- Version banque
(ce que ma conseillère m'a proposé pour un achat à 280000€, total du projet 306 500,00€)

Apport personnel : 2 399,00€
PTH FIXE SOUPLESSE : 91 000,00€
PTH CAPE2 REV SOUPLESSE : 149 000,00€
RELAIS DIFFERE TOTAL : 64 101,00€

Total prêt CA : 304101,00€
Total du financement du projet : 306500,00€

Intérêts : 102432€

Est-ce que mes 2 premiers calculs sont bons ? Si oui, ma banque peut-elle m'imposer sa version qui me coûte beaucoup plus cher en mensualités et intérêts sur le long terme ?

Demandez le détails de ce calcul.
Mais c'est effectivement la banque qui décide.

Cdt

 

[svprets]

Bonjour, il importe, ici, de savoir s'il est envisageable de conditionner le nouvel achat à la vente du premier bien.. A défaut, le montage ayant recours au prêt relais est nécessaire...et le transfert du PTZ relèvera d'un heureux alignement des planètes..! Nul n'est à l'abri d'un refus de prêt des acquéreurs, de leur désistement de dernière minute...Par ailleurs, depuis 2016, dès lors que six années ont passé depuis le premier déblocage du PTZ, la seule condition qui vaille pour son transfert est celle d'acheter une résidence principale...

 

[Aristide]

Bonjour,

Par ailleurs, depuis 2016, dès lors que six années ont passé depuis le premier déblocage du PTZ, la seule condition qui vaille pour son transfert est celle d'acheter une résidence principale...

Exact pour pour le délais de 6 ans au-delà duquel les conditions d'accès au PTZ au moment du transfert n'ont plus besoin d'être respectées.

Mais l'accord du prêteur eu égard au minimum de garantie exigé reste nécessaire.

6° La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit ou la société de financement dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale.

Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions mentionnées à l'article R. 31-10-2 [lien réservé abonné]dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert.

L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[svprets]

Bonjour Aristide, suis intéressé par votre interpretation du paragraphe de l'article D31 -10 - 6 du C.C.H., relatif au transfert du PTZ...https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049362843

"Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale respecte les conditions mentionnées aux articles L. 31-10-2 et D. 31-10-2 dans leur rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose."

Je pars, ici, du principe que le candidat au transfert du PTZ doit s'assurer que la nouvelle opération soit éligible à PTZ et qu'il est exonéré des autres critères d'éligibilité, notamment celui du plafond de ressources...
Qu'en pensez-vous ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Les conditions de ressources s'appliquent à l'émission de l'offre de prêt :

Article D31-10-3-2

Le montant total des ressources mentionné au c de l'article L. 31-10-4 [lien réservé abonné]à prendre en compte pour l'émission de l'offre de prêt s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

a) La somme des revenus fiscaux de référence, au sens du 1° du IV de l'article 1417 [lien réservé abonné] du code général des impôts, des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt.

……….

b) Le coût total de l'opération mentionné au a de l'article L. 31-10-4, divisé par neuf.

[lien réservé abonné]

Il [lien réservé abonné] n'y a pas lieu d'en tenir compte en cas de l'éventuel transfert de solde en vue d'une nouvelle acquisition de résidence principale; d'ailleurs une telle éventualité ne donne pas lieu à émission d'un nouvelle offre de prêt "PTZ".

En revanche, pendant un délai de six ans entre la première mise à disposition de fonds du PTZ et le transfert, toutes les autres contraintes d'éligibilité en vigueur (zone géographique - neuf/ancien avec travaux mini - secteur diffus ou groupé (vertical/horizontal)..... - à la date dudit transfert doivent être respectées.

Plus de contrainte au-delà de six ans.

Cdt

 

[svprets]

Bonjour et merci Aristide pour cette confirmation !

 

[Lp4]

Bonjour,
On est dans un cas similaire

Vente du logement actuel : 157000€ frais agence déduis

Ancien crédits : 47000+54000PTZ

Pour le nouveau bien :
Apport 43000€
Transfert PTZ 54000€
Nouveau crédit 201000€

La question est la suivante: lorsque la vente aura eu lieu (quelques jours apres l’achat de notre nouveau bien) nous devrons rembourser l’ancien crédit principal de 47000€ ?
Nous ne remboursons pas le PTZ qui est transféré ? Nous devons réinjecter cette somme dans le nouveau bien ?
Que nous restera t’il exactement après la vente ?

Merci d’avance
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

S'il vous revient 157.000€ nets sur la vente de votre logement actuel et que, sur ce produit, vous deviez rembourser le solde du crédit de 47.000€ il vous restera donc 110.000€.

Mais sans doute, sauf si vous en avez négocié l'exonération, vous devrez payer - en plus des 47.000€ de solde - une indemnité de remboursement anticipé (IRA) égale à 6 mois d'intérêts; calculée au taux du prêt sur cette somme.

Partant de là je ne comprends pas votre plan de financement.

D'après les données fournies le total "Besoins = Emplois = Dépenses" de la nouvelle acquisition est de 43.000€ + 54.000€ + 201.000€ = 298.000€

En supposant que vous avez bien pris en compte tous les frais annexes liés a l'achat (notaire + agence) et au prêt (Frais dossier + garantie) s'il vous reste 110.000€ de disponibles sur la vente pourquoi n'utiliser que 43.000€ en apport ?

En l'absence d'IRA (???) en utilisant ces 110.000€ en apport vous n'auriez à emprunter que 298.000€ - 110.000€ = 188.000€.

Cdt

 

[Lp4]

Dans le nouveau bien, les 54000 PTZ ce sera à nous de les fournir avec les 110000€ restants ?
Car si je ne rembourse pas le PTz de 54000€ à la vente.
Comment sur le plan de financement du nouveau bien les 54000€ sont présents pour l’achat ?

Oui tous les frais sont compris.

Car notre apport souhaité était 15.000€
Donc déjà en fournissant 43000€ au départ, on compte récupérer 28000€ après la vente pour pas laisser nos comptes quasiment vides.
Donc 110000-28000-28000(budget travaux) = reste environ 54000 équivalent PTZ.
Effectivement si cet argent nous reste nous réduirons sûrement les mensualités avec un remboursement anticipé ou au moins sur une partie.

Cordialement

 

[svprets]

Bonjour, suis d'avis que nous ne pourrons pas vous aider tant que nous ne connaîtrons pas le détail de votre nouvelle opération ( => prix net vendeur, frais de négociation ?, frais d'acte ) ni le prix de vente de votre maison...Par ailleurs, il convient de nous confirmer le fait que les ventes s'enchaîneront de la sorte : achat puis vente du logement actuel...

 

[Lp4]

Bonjour,
Oui achat du nouveau logement puis 1 ou 2 semaines après vente. ( on est actuellement au même stade, notre banque nous demande l’accord de prêt de notre acquéreur pour que ce soit ok)

Prix de vente du logement actuel : 165000€. (157000€ frais d’agence déduits).
Nouveau logement : 270000€
Coût global frais notaire et dossier : 298000€

Cordialement

 

[svprets]

Bonjour, en ce cas, j'ignore de quelle façon vous paierez votre nouvelle maison ..sauf à ce que le prêteur ait prévu de "relayer" le ptz...Vous avez raison...Il vous manque 54 k€ pour la signature de l'acte authentique... Pouvez-vous les avancer ?

 

[Aristide]

Oui; c'est exact.

Selon le plan de financement que vous avez indiqué, au moment de votre achat il vous faut trouvez des liquidités à hauteur de 298.000€ = Total "Besoins = Emplois = Dépenses".

Côté "Ressources = Recettes" vous annoncez un apport de 43.000€ + un crédit de 201.000€ soit un total de 244.000€

Au jour de la signature de votre acquisition, pour pouvoir la payer, il vous manquera bien 298.000€ - 244.000€ = 54.000€ ce qui correspond au solde du PTZ à transférer mais dont vous ne pourrez disposer que plus tard du fait de l'absence de son remboursement anticipé qui vous permettra d'augmenter d'autant le boni sur vente et votre apport personnel possible.

Pour le jour de la signature de votre nouvelle acquisition vous avez trois moyens de financer ces 54.000€ manquants :

+ Sur votre épargne,

+ En obtenant un '"crédit vendeur" = dans l'acte authentique d'achat votre vendeur accepte un paiement différé à due concurrence mais, généralement, cette pratique donne lieu à l'inscription d'une "hypothèque légale du vendeur" (ex "privilège du vendeur") avec le coût qui en résulte.

+ Un "crédit relais" de votre banque ou un "crédit relais achat/revente"; ce dernier consiste en fait à augmenter autant que de besoin le crédit immobilier amortissable et permet un remboursement anticipé au moment de la vente sans indemnité de remboursement anticipé (ou IRA réduite).

Cdt