Taxe fonçière

[lancelot802]

Bien le bonjour, j'ai dans le projet d'investir dans l'immobilier pour faire du locatif.
Ayant déjà un appartement loué, j'ai regardé comment était calculé la taxe fonçière.
De ce que je comprends la formule utilisée pour calculer la base de la valeur locative qu'on retrouve dans la taxe fonçière est la valeur locative annuelle divisée par deux (à laquelle on applique le taux d'imposition de la commune).
J'ai un appartement de 56m2 à Brest que je loue 630 euros (dont 30 euros de charges). Du coup si je reprends la formule pour la base locative, ça donne 630 euros x 12 = 7560€ auquels j'applique l'abbatement de 50% donc 3780€.
Pourquoi dans mon avis de taxe fonçière, j'ai 1283€ dans "base" ?

Autre questions,
- vers quels sites se tourner pour connaitre la valeur locative des biens dans une ville, voir dans une rue, dans le but de connaitre la taxe foncière d'un bien avant de l'acheter? (idem taxe d'habitation)
- Je suis actuellement en LMNP en micro BIC, est ce que je peux déjà passer en réel pour l'année fiscale actuelle?

Merci d'avance.

 

[Jeune_padawan]

Bonjour,

De ce que je comprends la formule utilisée pour calculer la base de la valeur locative qu'on retrouve dans la taxe fonçière est la valeur locative annuelle divisée par deux (à laquelle on applique le taux d'imposition de la commune).
J'ai un appartement de 56m2 à Brest que je loue 630 euros (dont 30 euros de charges). Du coup si je reprends la formule pour la base locative, ça donne 630 euros x 12 = 7560€ auquels j'applique l'abbatement de 50% donc 3780€.
Pourquoi dans mon avis de taxe fonçière, j'ai 1283€ dans "base" ?

Non non.

C'est la valeur locative cadastrale déterminée par le fisc et que lui seul peut vous fournir. Cela dépend de la localisation, de l'étage et des "éléments de confort".

C'est tellement le bazar qu'une réforme est lancée pour 2028 afin d'harmoniser le tout.

TF = valeur locative cadastrale x taux d'imposition

Valeur locative cadastrale :
- On compte surface d'habitation du logement (placard inclus) et c'est pondéré selon la catégorie du logement.
- Au niveau des parties non habitables on prend leur surface auquel on affecte un coefficient
- Puis on applique le coefficient d'entretien, de la situation générale en fonction de la localisation du logement, éventuellement de sa vue (vue Tour Eiffel ça pique plus que vue usine)
- Enfin chaque équipement rajoute des m² : 2m² pour l'électricité, 5m² pour une baignoire (ben ouais la méthode date de 1970)

Une fois qu'on a la surface fisc on multiplie par le tarif de la commune (qui n'est pas le taux d'imposition), du département et de divers coefficient.

Et on obtient sa valeur locative cadastrale.

Vous voulez un paracétamol ?

 

[Rewolution]

Hello, je réponds sur le régime. Le Micro est vraiment pas intéressant. il faut passer au Réel.
Si tu as déjà un Siret, il faut faire la demande via la messagerie des impôts.
Si tu n'as pas de Siret, c'est le bon plan ! tu peux alors immatriculer au 01/01/2023 par exemple et faire avec un comptable une liasse au Réel pour 2023, 2024 et 2025. Puis tu demandes le remboursement des impôts payés au régime Micro.

 

[lancelot802]

Donc je comprends qu'il n'y'à aucun moyen de savoir combien sera taxé un bien au niveau foncier dans le cadre d'un investissement?
Pour le réel, j'ai déjà un SIRET puisque c'est obligatoire.
J'avais entendu que le réel était intéressant si on faisait des travaux par exemple, ou si on incluait les frais liés au prêt bancaire.

 

[Kizzo]

L'avantage du micro, si meublé, c'est que vous ne réintégrerez pas d'amortissements dans le calcul de l'impôt sur la plus-value en cas de revente.
Sinon il faut faire des calculs et c'est du cas par cas, y'a jamais la recette magique qui marche pour tout le monde. Jamais.
Sinon pour la TF sauf à prendre celle du propriétaire actuel en référence non c'est impossible de savoir, et les communes peuvent changer leur taux d'imposition tous les ans...

 

[moietmoi]

Donc je comprends qu'il n'y'à aucun moyen de savoir combien sera taxé un bien au niveau foncier dans le cadre d'un investissement?

Bien sûr que si.
Il est obligatoire de mentionner la taxe foncière sur les annonces de vente.
Y compris de particulier à particulier.
La taxe foncière est indépendante de la location.
Il faut voir si la commune va l'augmenter...

 

[Rewolution]

Le réel est plus intéressant dans 98% des cas, mais les agents immo et les investisseurs sont mal informés.
fais une simulation avec un spécialiste, comme Amarris ou Qlower et tu verras la différence ! 0€ d'impôts pendand 10-15 ans.

 

[Kizzo]

Le réel est plus intéressant dans 98% des cas, mais les agents immo et les investisseurs sont mal informés.
fais une simulation avec un spécialiste, comme Amarris ou Qlower et tu verras la différence ! 0€ d'impôts pendand 10-15 ans.

D'où vient cette statistique ? Quels sont les 2% concernés par le régime micro ?