Ticket initial publié le 30/08/2010 sur le blog
Il ne faut pas confondre « renégociation de crédit » et « rachat de crédit » (encore appelé « reprise de crédit »)
La Renégociation
Dans la renégociation c’est votre banque actuelle qui modifie les conditions (taux) de votre prêt.
C’est le contrat ancien qui continue ; les juristes vous diraient qu’il n’y a pas novation.
Dans ce cas la banque peut vous demander des frais de dossier mais rien d’autre (***).
En particulier il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé (IRA). ni de nouveaux frais de garantie (***).
Le Rachat de crédit
Le « rachat de crédit » peut être interne ou externe
Rachat Interne
Un « rachat de crédit interne » est un nouveau prêt fait par votre prêteur initial (il se rachète à lui même son propre crédit antérieur).
Dans ce cas, outre des frais de dossier, il y a de nouveaux frais de garanties, nouvelles parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste) et les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). (***).
NB) – En « Rachat interne » il arrive que le prêteur fasse un geste commercial en s’abstenant de prélever les IRA.
Rachat externe
Un « rachat de crédit externe » est la même opération que ci-dessus sauf que c’est un concurrent du prêteur initial qui consent un nouveau crédit permettant de rembourser le solde du prêt en cours.
Frais supplémentaires éventuels
Frais de mainlevée hypothécaire
Dans l’hypothèse de « Rachat de Crédit », en plus des frais ci-dessus cités, il peut aussi y avoir des frais de mainlevée hypothécaire.
NB) – Cette mainlevée est parfaitement inutile car, en son absence, même si « sur le papier » la banque sera bien inscrite en second rang, en pratique, le prêt initial étant remboursé, le nouveau prêteur se trouvera, de fait, en premier rang.
Deux indemnités sont possibles en cas de remboursement anticipé
(***) Attention : Il existe « l’Indemnité de remboursement anticipé (IRA) » stricto sensu et il peut aussi y avoir une «indemnité compensatrice de taux moyen » encore appelée « Intérêts compensatoires ».
Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
Elle est réglementée par le code de la consommation (articles L.312-21 et R.312-20)
Son montant est limité comme suit :
« Un semestre d’intérêts – au taux moyen du prêt – sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur capital restant dû avant remboursement »
Exemple N° 1 :
+ Capital restant dû = 100.000 €
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement total
=> Premier calcul : 100.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 2.000 €
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000 €
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 2.000 €
Exemple N° 2 :
+ Capital restant dû = 100.000 €
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement partiel de 20.000 €
=> Premier calcul : 20.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 400 €
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000 €
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 400 €
Intérêts compensatoires (IC) ou Indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)
Cette dernière est due tant en renégociation qu’en rachat de crédit mais ne concerne que les crédits à paliers de taux.
Par ailleurs elle n’est prélevée que si, au moment de la renégociation/rachat, le taux réel appliqué depuis l’origine n’a pas atteint le taux nominal prévu au contrat.
Son calcul est complexe et dépasse le cadre de ce post.
Ce type de prêt à paliers de taux est rarement utilisé.
Bon à savoir sur les assurances
S’agissant d’une renégociation, il faut aussi savoir que, ainsi que rappelé ci-dessus, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer (pas de novation) mais avec au taux revu à la baisse.
De ce fait, les primes d’assurances payées ne seront pas modifiées.
En particulier si c’est un « contrat groupe » (assurance décès invalidité liée au prêt de la banque prêteuse), les primes resteront calculées au même taux sur le capital initialement emprunté.
Par contre, dans un rachat de crédit (interne ou externe), c’est un nouveau contrat (il y a novation) donc, outre le taux du prêt, celui des primes d’assurances peut tout aussi bien être renégocié.
De plus, et ceci est très important, non seulement lesdites primes seront recalculées au nouveau taux mais, en plus, elles seront appliquées au nouveau montant qui correspondra, en fait, au capital restant dû sur le prêt antérieur à rembourser par anticipation.
Si, en « Rachat de crédit », les nouveaux frais de garanties et les IRA sont des inconvénients par rapport à la « Renégociation », à l’inverse l’économie sur les primes d’assurances représentent un avantage souvent très significatif.
Bon à savoir sur la pratique des banques
En « renégociation », il faut savoir que votre banque va calculer son nouveau taux en prenant les taux actuels du marché et en y ajoutant l’incidence des différents frais que vous auriez à supporter si vous sollicitiez un concurrent.
Comment vérifier si la proposition « Renégociation/Rachat » est intéressante ?
Pour vérifier si l’opération est opportune, il convient de procéder comme suit :
1) – Calculer votre coût du crédit sur le prêt en cours comme si vous le conserviez jusqu’à son terme (Intérêts + Assurances + frais dossier + frais garanties + parts sociales = Total « A »).
2) – Calculer le coût du crédit déjà supporté de sa mise en place jusqu’au jour de son remboursement ou renégociation (= Total « B »)
3) – Calculer le coût du nouveau crédit du jour de sa mise en place (= jour du remboursement du crédit initial ou de la renégociation) à son terme final (= Total « C »)
Attention = Ne pas oublier d’y intégrer
+ Le coût de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Éventuellement, l’indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM/IC)
+ Eventuellement le coût de la main levée hypothécaire
Si (« Total « B » + Total « C ») inférieur à « Total « A », l’opération est intéressante.
Enfin, un taux de prêt ne suffit pas à vérifier l’intérêt économique d’un éventuel changement de banque ; il vous faut, en plus, comparer les conditions de banque pour intégrer dans vos calculs/réflexions, le coût des services au quotidien.
Comment choisir entre « Renégociation » et « Rachat de crédit » ?
Vous trouverez, ci-joint, un applicatif qui vous permet de simuler une renégociation et un rachat de crédit avec comparaisons :
+ Des coûts du crédit
+ Des TEG
+ Des coûts du crédit « corrigés »
Coût du crédit corrigé :
A partir d’un taux moyen de placement supposé, ce dernier critère tient compte du manque à gagner en intérêts sur les échéances et autres frais que vous avez payés à la banque alors que vous auriez pu les placer et donc les rentabiliser à votre profit.
Pour ce qui me concerne, je considère que, vu du côté emprunteur (***), c’est le « Coût du Crédit Corrigé » qui est l’indicateur de comparaison/choix le plus pertinent des trois.
Mais libre à vous de vous baser sur celui qui vous convient le mieux.
(***) Vu côté prêteur c’est le TEG qui semble le plus pertinent.
NB) – Cet applicatif gère l’assurance décès invalidité « Groupe » à taux fixe sur capital initial mais pas sur capital restant dû.
Il ne gère pas non plus les assurances déléguées dont les primes varient dans le temps en fonction de l’âge des assurés et du capital restant dû en début de chaque année.
Dans le tableau « Résultats et Comparaisons » en bas d’écran, sur chacun des trois critères de comparaison ci-dessus, en cliquant sur le bouton « Calcul_x » (avec x allant de 1 à 6) de votre choix, vous pourrez obtenir le taux équivalent qui permet une offre identique « Rachat/Renégociation » et/ou « Renégociation/Rachat ».
Voir seconde partie : « Petit guide d’utilisation de cet applicatif :
Cordialement
Il ne faut pas confondre « renégociation de crédit » et « rachat de crédit » (encore appelé « reprise de crédit »)
La Renégociation
Dans la renégociation c’est votre banque actuelle qui modifie les conditions (taux) de votre prêt.
C’est le contrat ancien qui continue ; les juristes vous diraient qu’il n’y a pas novation.
Dans ce cas la banque peut vous demander des frais de dossier mais rien d’autre (***).
En particulier il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé (IRA). ni de nouveaux frais de garantie (***).
Le Rachat de crédit
Le « rachat de crédit » peut être interne ou externe
Rachat Interne
Un « rachat de crédit interne » est un nouveau prêt fait par votre prêteur initial (il se rachète à lui même son propre crédit antérieur).
Dans ce cas, outre des frais de dossier, il y a de nouveaux frais de garanties, nouvelles parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste) et les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). (***).
NB) – En « Rachat interne » il arrive que le prêteur fasse un geste commercial en s’abstenant de prélever les IRA.
Rachat externe
Un « rachat de crédit externe » est la même opération que ci-dessus sauf que c’est un concurrent du prêteur initial qui consent un nouveau crédit permettant de rembourser le solde du prêt en cours.
Frais supplémentaires éventuels
Frais de mainlevée hypothécaire
Dans l’hypothèse de « Rachat de Crédit », en plus des frais ci-dessus cités, il peut aussi y avoir des frais de mainlevée hypothécaire.
NB) – Cette mainlevée est parfaitement inutile car, en son absence, même si « sur le papier » la banque sera bien inscrite en second rang, en pratique, le prêt initial étant remboursé, le nouveau prêteur se trouvera, de fait, en premier rang.
Deux indemnités sont possibles en cas de remboursement anticipé
(***) Attention : Il existe « l’Indemnité de remboursement anticipé (IRA) » stricto sensu et il peut aussi y avoir une «indemnité compensatrice de taux moyen » encore appelée « Intérêts compensatoires ».
Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
Elle est réglementée par le code de la consommation (articles L.312-21 et R.312-20)
Son montant est limité comme suit :
« Un semestre d’intérêts – au taux moyen du prêt – sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur capital restant dû avant remboursement »
Exemple N° 1 :
+ Capital restant dû = 100.000 €
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement total
=> Premier calcul : 100.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 2.000 €
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000 €
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 2.000 €
Exemple N° 2 :
+ Capital restant dû = 100.000 €
+ Taux du Prêt = 4%
+ Remboursement partiel de 20.000 €
=> Premier calcul : 20.000 x 4% / 2 (1 semestre) = 400 €
=> Second calcul : 100.000 x 3% = 3.000 €
Le montant de l’IRA a retenir sera le plus petit des deux montants soit 400 €
Intérêts compensatoires (IC) ou Indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)
Cette dernière est due tant en renégociation qu’en rachat de crédit mais ne concerne que les crédits à paliers de taux.
Par ailleurs elle n’est prélevée que si, au moment de la renégociation/rachat, le taux réel appliqué depuis l’origine n’a pas atteint le taux nominal prévu au contrat.
Son calcul est complexe et dépasse le cadre de ce post.
Ce type de prêt à paliers de taux est rarement utilisé.
Bon à savoir sur les assurances
S’agissant d’une renégociation, il faut aussi savoir que, ainsi que rappelé ci-dessus, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer (pas de novation) mais avec au taux revu à la baisse.
De ce fait, les primes d’assurances payées ne seront pas modifiées.
En particulier si c’est un « contrat groupe » (assurance décès invalidité liée au prêt de la banque prêteuse), les primes resteront calculées au même taux sur le capital initialement emprunté.
Par contre, dans un rachat de crédit (interne ou externe), c’est un nouveau contrat (il y a novation) donc, outre le taux du prêt, celui des primes d’assurances peut tout aussi bien être renégocié.
De plus, et ceci est très important, non seulement lesdites primes seront recalculées au nouveau taux mais, en plus, elles seront appliquées au nouveau montant qui correspondra, en fait, au capital restant dû sur le prêt antérieur à rembourser par anticipation.
Si, en « Rachat de crédit », les nouveaux frais de garanties et les IRA sont des inconvénients par rapport à la « Renégociation », à l’inverse l’économie sur les primes d’assurances représentent un avantage souvent très significatif.
Bon à savoir sur la pratique des banques
En « renégociation », il faut savoir que votre banque va calculer son nouveau taux en prenant les taux actuels du marché et en y ajoutant l’incidence des différents frais que vous auriez à supporter si vous sollicitiez un concurrent.
Comment vérifier si la proposition « Renégociation/Rachat » est intéressante ?
Pour vérifier si l’opération est opportune, il convient de procéder comme suit :
1) – Calculer votre coût du crédit sur le prêt en cours comme si vous le conserviez jusqu’à son terme (Intérêts + Assurances + frais dossier + frais garanties + parts sociales = Total « A »).
2) – Calculer le coût du crédit déjà supporté de sa mise en place jusqu’au jour de son remboursement ou renégociation (= Total « B »)
3) – Calculer le coût du nouveau crédit du jour de sa mise en place (= jour du remboursement du crédit initial ou de la renégociation) à son terme final (= Total « C »)
Attention = Ne pas oublier d’y intégrer
+ Le coût de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Éventuellement, l’indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM/IC)
+ Eventuellement le coût de la main levée hypothécaire
Si (« Total « B » + Total « C ») inférieur à « Total « A », l’opération est intéressante.
Enfin, un taux de prêt ne suffit pas à vérifier l’intérêt économique d’un éventuel changement de banque ; il vous faut, en plus, comparer les conditions de banque pour intégrer dans vos calculs/réflexions, le coût des services au quotidien.
Comment choisir entre « Renégociation » et « Rachat de crédit » ?
Vous trouverez, ci-joint, un applicatif qui vous permet de simuler une renégociation et un rachat de crédit avec comparaisons :
+ Des coûts du crédit
+ Des TEG
+ Des coûts du crédit « corrigés »
Coût du crédit corrigé :
A partir d’un taux moyen de placement supposé, ce dernier critère tient compte du manque à gagner en intérêts sur les échéances et autres frais que vous avez payés à la banque alors que vous auriez pu les placer et donc les rentabiliser à votre profit.
Pour ce qui me concerne, je considère que, vu du côté emprunteur (***), c’est le « Coût du Crédit Corrigé » qui est l’indicateur de comparaison/choix le plus pertinent des trois.
Mais libre à vous de vous baser sur celui qui vous convient le mieux.
(***) Vu côté prêteur c’est le TEG qui semble le plus pertinent.
NB) – Cet applicatif gère l’assurance décès invalidité « Groupe » à taux fixe sur capital initial mais pas sur capital restant dû.
Il ne gère pas non plus les assurances déléguées dont les primes varient dans le temps en fonction de l’âge des assurés et du capital restant dû en début de chaque année.
Dans le tableau « Résultats et Comparaisons » en bas d’écran, sur chacun des trois critères de comparaison ci-dessus, en cliquant sur le bouton « Calcul_x » (avec x allant de 1 à 6) de votre choix, vous pourrez obtenir le taux équivalent qui permet une offre identique « Rachat/Renégociation » et/ou « Renégociation/Rachat ».
Voir seconde partie : « Petit guide d’utilisation de cet applicatif :
Cordialement
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