spyda a dit:
Bonjour à vous,
Je déterre ce topic car je suis dans un cas un peu similaire (plafond de revenu en dessous de 42000€ mais coût total de l'opération divisé par 9, supérieur à 42000€).
L'article cité dans la réponse ci-dessus ma beaucoup aidé dans la compréhension du sujet et je vous en remercie cependant, j'ai des questions un peu plus précises et je n'arrive malheureusement pas à trouver des réponses.
Dans un premier temps, je mets ci-dessous pour la compréhension de chacun une partie de l'article R31-10-8 du code de la construction et de l'habitation.
Le coût total de l'opération, toutes taxes comprises, mentionné à l'article L. 31-10-8, comprend :
-la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
-les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
-le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des montants financés au moyen de l'avance prévue au chapitre IX ;
-les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ;
-les frais relatifs à l'assurance de responsabilité mentionnée à l'article L. 241-1 du code des assurances ou à l'assurance de dommages mentionnée à l'article L. 242-1 du même code ;
-les taxes afférentes à la construction mentionnées aux articles 1585 A, 1599 octies, 1599 B et 1599-0 B du code général des impôts et de l'article L. 142-2 du code de l'urbanisme.
Voici mes questions :
-Pour une construction neuve, est ce que l'achat d'une cuisine aménagée doit être inclus dans le coût total de l'opération (meubles, électroménager, évier) ?
Ce sont peut être des détails, mais très important à mes yeux car la cuisine aménagée que l'on compte installer est à 20000€.
Si il est obligatoire de compter un espace cuisine dans le coût total de l'opération on peut toujours mettre la base (un évier et une gazinière) pour un devis de 500€ et ensuite dès lors que le prêt est accepté nous achetons la cuisine aménagée à 20000€ avec une partie de notre apport non inclus directement dans le financement ?!
-J'ai déjà payé l'étude géotechnique et hydrogéologique du terrain, l'étude thermique, l'ingénieur béton et l'architecte pour son travail du dépôt de demande de permis de construire : est ce que ces coûts sont à inclure dans le coût total de l'opération sachant que je les ai déjà payé il y a quelques mois ?
Merci d'avance pour votre aide précieuse.
Bonjour,
Votre question est très pertinente car le calcul du "coût total de l'opération" est déterminant pour l'éligibilité et le montant du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Voici des éléments de réponse basés sur la réglementation en vigueur :
1. Sur l'inclusion de la cuisine aménagée : L'administration fiscale et les banques considèrent généralement que seuls les éléments indissociables de l'immeuble (ceux qu'on ne peut pas enlever sans dégrader le support) entrent dans le coût de l'opération finançable.
L'électroménager (four, frigo, lave-vaisselle) est quasi systématiquement exclu.
Les meubles de cuisine peuvent être inclus s'ils sont intégrés au contrat de construction ou au devis global de travaux.
Votre astuce : Il est très fréquent de ne prévoir qu'un "bloc évier" minimaliste dans le projet de financement initial pour rester sous certains plafonds, et de financer la cuisine "plaisir" à part, via votre apport personnel, après l'obtention du prêt. C'est une stratégie classique et tout à fait légale.
2. Sur les études déjà payées (Étude de sol, thermique, archi) : Oui, ces frais entrent dans le coût total de l'opération, même s'ils ont déjà été réglés. L'article R31-10-8 que vous citez mentionne bien les "honoraires liés à la réalisation".
L'étude géotechnique (G1/G2) et l'étude hydrogéologique sont des étapes indispensables et font partie intégrante des frais techniques du projet.
Même si vous les avez payées il y a quelques mois, vous devez les déclarer à votre banquier. Elles seront comptabilisées dans le coût global, et la banque considérera simplement que ces sommes constituent une partie de votre apport personnel déjà injecté dans le projet. Conservez précieusement les factures acquittées.
Point de vigilance : Faites attention : si vous cherchez à faire baisser le "coût total de l'opération" pour respecter un plafond, exclure ces factures déjà payées pourrait vous aider, mais la banque pourrait exiger qu'elles apparaissent pour justifier la conformité du projet (notamment l'étude de sol qui est désormais obligatoire pour l'assurance dommage-ouvrage).
En espérant que cela vous aide à débloquer votre dossier de financement !
