Meublé LMNP avec ou sans travaux ?

[picsous]

Bonjour,

Dans l’objectif d’investir à long terme, je réfléchis en ce moment sur une stratégie d’acquisition d’un bien et je serai intéressé par vos retours.

Mon projet

• Souhait d’investir dans un appartement en mode colocation meublée (ex: T4, 3 chambres rendement brut environ 8 à 9%) en LMNP régime réel
• Montant total de l’opération 180000 euros (mise de départ environ 40000 euros)
• Apport 40000 donc prêt d’environ 140000 euros soit un projet total de 193000 euros avec frais de notaire

En ce moment j’effectue des visites, j’ai plusieurs pistes d’étude et j’aimerai trouver la meilleure stratégie d’acquisition:

• Scénario 1 : Acheter une colocation déjà en exploitation (et déjà rénovée)
  • Avantage : des loyers qui tombent rapidement, simplicité du projet
  • Inconvénients : impôt plus importants, travaux de rénovation arrivant plus vite
• Scénario 2 : Acheter un appartement à rénover et y faire les travaux
  • Avantage : des loyers qui tombent après les travaux (ex: 6 mois)
  • Inconvénients : du travail supplémentaire au départ ou délégué la gestion des travaux à une agence spécialisée (environ 13000 euros)

J’essaie de peser le pour et le contre et j’ai un peu de mal à me projeter. Auriez vous des retours à me faire ? Financièrement lequel serait le plus intéressant avec TMI à 30% ?

merci à tous

 

[moietmoi]

Bonjour, fan de la colocation je peux te dire mon expérience.
Mais en premier ,à chaque profil d'investisseur peut correspondre un projet.
Il faut faire attention à l'encadrement des loyers.
Là où il s'applique ( sera t il reconduit ..? )
La somme totale des loyers est prise en compte, donc la coloc , à ces endroits n'est pas la bonne solution.
Idem si tu achètes un appartement, vide, mais qui était loué avant, si tu es en zone tendue, tu n'as pas le droit de changer le loyer.
Certaines colocs aux mains de vendeurs peu srupuleux, clés en main, omettent de dire que le loyer actuel est illégal.

Le schéma achat , travaux ,coloc est celui qui est le plus rentable.
Mais les travaux demandent du suivi, il faut du temps.
Pourquoi est ce plus rentable ?
Tu auras moins d'embêtement de robinets qui fuient, de prises électriques qui se déglinguent.
Et tu trouveras plus facilement des colocataires, ou tu pourras mieux faire la sélection..
Et les travaux s'amortissement .
Donc tu es plus longtemps dans payer d'impôts.
Le must est d'avoir un différé du crédit le temps des travaux..