LMNP et comptabilité en autonomie

[Mgm31]

Bonjour,
Avez vous bien vérifié que vous pouviez vous passer des déductions des amortissements en LMNP ?
Mon expert comptable m’a dit que malheureusement ce n’était pas possible mais je ne suis pas en location saisonnière

 

[Ezerian]

C'est possible en LMP mais je ne crois pas en LMNP.

 

[oleg]

J'ai compris que dans les BIC (donc LMNP), l’amortissement est une charge déductible possible, mais pas une déduction obligatoire. La doctrine fiscale BOFiP décrit comment l’amortissement est calculé quand il est pratiqué, mais ne dit jamais qu’il doit obligatoirement être déduit.
Seuls les amortissements pratiqués et déduits entrent dans le résultat fiscal. La part non utilisée (montant au choix du loueur) est mise en amortissement différé.
Dans mon cas, je vais même me simplifier la vie et ne même pas calculer l'amortissement comptable ni le mettre en amortissement différé puisque je ne voudrais jamais l'utiliser.

 

[moietmoi]

Désolé, je ne comprends pas où vous voulez en venir.
C'est ma résidence secondaire. J'en profite les vacances et je la propose en location courte durée le reste du temps, pour dégager un petit revenu. "Grâce" aux charges déductibles je compte annuler l'impôt sur ces revenus.

Qu'est ce que je n'ai pas compris dans votre question ?

Désolé
Mais quelque chose que je comprends pas.
Tu me dis :

Je ne compte pas amortir le bien

Ok.
Et tu me dis que les charges vont annuler l'impot, ce qui veut dire que les charges sont égales au revenu


Les seuls charges que tu as le droit de passer sont les charges liés à la location.

Supposons que tu aies 1000 de taxes foncières annuel
Que en dehors de la location que tu aies 1500 de charges d'eau/ électricité.
Si tu fais par exemple 2000 de loyers et que pendant la location tu as 2000 de charges en plus ( eau, edf, menages.fraction de taxe foncière..) vu que tu dis que les charges seront égales au revenu...

Quel est l'intérêt de louer?

Si tu veux compter dans la comptabilité toutes tes charges de l'année, alors le code des impôts t'oblige à rentrer en comptabilité un loyer fictif, comme si tu le louais toute l'année, donc tu auras par exemple un loyer fictif de 12000 ou 18 000 euros .

Code des impôts:

"59

Lorsque le contribuable utilise à titre privé le bien qu'il met en location meublée à titre non professionnel, il doit alors inclure dans les produits entrant en compte pour la détermination du bénéfice imposable une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage au cours de la période d'imposition considérée."

 

[oleg]

Merci @moietmoi de votre intérêt pour mon cas

Alors la pratique des loyers fictifs décrite dans la doctrine ici : [lien réservé abonné] concerne les biens inscrits dans le bilan de l'activité BIC. Mais j'ai aussi lu qu'en LMNP classique pour une simple location saisonnière, il est courant de ne pas inscrire le bien dans une enteprise distincte. On déclare alors seulement les vrais loyers perçus et c'est la raison pour laquelle on retire les charges correspondants à son usage personnel. (donc au prorata du temps proposé en location).
En LMNP personne physique, il n’y a pas d’obligation juridique d’inscrire l’immeuble au bilan.

Encore une fois, je ne suis pas un expert, je retranscris seulement ce que je lis... (je ne sais pas si vous êtes vous expert du sujet ?) En tout cas, je veux rester au plus simple et ne pas monter une usine à gaz.

Et pour votre question concernant l'intérêt, voici ma stratégie plus en détail :
Bien acquis en 2022, avec un crédit.
2023, 2024 : gros travaux de rénovation. Bien non utilisable.
2025 : démarrage de la location dès la fin des travaux. Ouvertures de 41 semaines par an. Je me réserve 11 semaines par an. En pratique je pense que j'arriverai à louer réellement 7 semaines par an.
En 2025 3K€ de CA, Je monterai à 10K€ annuel dès 2026.

Pas d'amortissement pour ne pas avoir de réintégration de l'amortissement dans une hypothétique revente.

Je mise tout sur les charges déductibles et notamment je parts avec un déficit BIC de charge reportable >110K€. Je suis tranquille pour 10ans...
(voir le détail dans le fichier joint)
- les frais d'acquisition
- les intérêts du crédit. (y compris les intérêts 2023, 2024 avant démarrage de location).
- tous les travaux de rénovation, remise en état.
- la déco
...

Le crédit a été obtenu à la banque en démontrant le potentiel de location ce qui prouve que mon projet a été monté en vu de la location. Je compte là dessus pour pouvoir comptabiliser en charge les frais d'acquisition et les intérêt 2023, 2024 prélocation.

Pour le prorata de charge déductible je comptabilise 41/52e Le calendrier d'ouverture sur les plateformes permettant de prouver la quote part.

Et donc, la raison de la location est simple. Je génère 10K€. C'est n'est pas négligeable pour moi pour financer rénovation, taxe foncière, entretien ...

Qu'en pensez-vous ?

(Et sans oublier ma question d'origine qui m'a fait venir ici : je recherche un modèle excel pour m'aider dans ma comptabilité et ma déclaration en autonomie ... )

 

[moietmoi]

Bonjour,
Je vais prendre un peu de temps pour regarder en détail.
Sur le principe
Un bien en location meublée, propriété en propre d'un individu constitue au niveau fiscal une entreprise individuelle à enregistrer à l'INPI. Même pour 1 journée par an de location.
( Sauf cas exemption RP chambre chez l'habitant etc..)
Mais ,tu as tout a fait raison, l'inscription du bien à l'actif de l'entreprise est une décision de gestion, et tu peux très bien décider de ne pas l'inscrire à l'actif.
Dans ce cas , pas d'amortissement du bien et des travaux.
Dans la comptabilité fiscale de la location cela entraîne plusieurs conséquences :
Tout ce qui est lié à la possession du bien, n'est plus déductible: intérêts d'emprunts, taxe foncière, travaux divers( amortissables ou pas).charges liées à la possession et utilisation en dehors de la location ( abonnement edf,internet, eau...)
Et bien sûr aucun frais d'acquisition, puisque le bien n'est pas à l'actif..

Même au pro rata de la location, elles ne sont pas déductibles si elles sont liées à la possession, puisque l'entreprise ne possède pas le bien.( Ne l'inscrit pas a l'actif)
Les seules charges déductibles sont les charges dont tu peux prouver qu'elles ont été spécifiquement engagées pour la location.( EDF , eau, si tu installes des compteurs séparés, - on pourrait accepter un pro rata-charges) de ménages et produit ménager , commission des plateformes ou d'agence.
Mais aucun pro rata de la taxe foncière..ni du reste.

Je comprends ce que tu veux faire, mais tu veux essayer de gagner sur les 2 tableaux : le revenu optimisé de la location saisonnière et ne pas avoir les amortissements à réintégrer en cas de vente...
L'impossible n'est pas encore réalisable..

 

[oleg]

Je suis d'accord, je me suis enflammé sur les charges déductibles ...

Restons dans mon hypothèse du régime réel avec bien NON inscrit à l'actif pour ne pas avoir à déclarer de loyer pour mon usage personnel.
Je lis quand même que les charges suivantes relèvent de l’exploitation locative et seraient quand même déductibles (au prorata du temps de location) :
-taxe foncière
-intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
-assurance habitation
-tous les travaux d'entretien / rénovation (peinture, mise aux normes électriques... ), tant que cela ne transforme pas le bien.
-charges courantes : eau, énergie, internet
-petit équipement , décoration pour la location

Qu'en pensez-vous ?

 

[moietmoi]

-tous les travaux d'entretien / rénovation (peinture, mise aux normes électriques... ), tant que cela ne transforme pas le bien.

Là, tu confonds avec le définition des travaux déductibles en location nue.
En meublé, tout les travaux, y compris de transformation sont amortissables si le bien est inscrit à l'actif.
Pour ces travaux l'article 90 ci dessous, indique si il faut les inscrire à l'actif pour pouvoir amortir ceux qui se distinguent du " corps" du non inscrit..
Comme tous ceux que tu cites, me semblent indissociable du bâtiment que tu ne veux pas inscrire, aucun ne sera amortissables et déductibles en fonction des amortissements.

petit équipement , décoration pour la location

Au delà de 500 euros HT, au global, ils doivent être amorti.en inscription à l'actif.
Code des impôts

H. Immeubles appartenant à l'exploitant, affectés à l'exploitation,
mais non inscrits à l'actif
80
Depuis l'abandon par le Conseil d'État de la théorie de l'affectation par nature (CE, 24 mai 1967,
req. n° 65436, RO p. 141), l'Administration considère que les immeubles ne peuvent être regardés
comme faisant partie de l'actif de l'entreprise que lorsqu'ils sont inscrits au bilan de cette dernière (ou
sur le tableau 2033 C). Le tableau n° 2033-C (CERFA n°10958) est disponible en ligne sur le site
[lien réservé abonné] à la rubrique "Recherche de formulaires".
Le fait pour un exploitant d'inscrire ou de ne pas inscrire à son bilan un immeuble lui appartenant et
qu'il affecte à l'exploitation est donc une décision de gestion qui détermine :
- en cas d'inscription au bilan la possibilité de comprendre dans les dépenses d'exploitation l'ensemble
des charges afférentes à l'immeuble, y compris l'amortissement lorsqu'il s'agit de constructions. Mais
le choix ainsi effectué ne peut corrélativement qu'entraîner la taxation des plus-values provenant d'une
cession éventuelle de ces immeubles (BOI-BIC-PVMV-10-10-10) ;
- en cas de non inscription au bilan le caractère privé de la gestion de l'immeuble ; dans ce cas le
contribuable ne peut en principe déduire de ses résultats d'exploitation que les charges locatives de
l'immeuble, à l'exclusion notamment de l'amortissement.
90
S'agissant des travaux effectués sur un bâtiment appartenant à l'exploitant, affecté à l'exploitation,
mais non inscrit à l'actif, ceux-ci ne pourraient, après avoir été inscrits à l'actif, donner lieu à la
constatation d'annuités d'amortissement déductibles des bénéfices imposables qu'à condition d'avoir
abouti à la création d'immobilisations distinctes de l'immeuble préexistant. Il ne saurait en être ainsi,
par exemple, pour les travaux de transformation d'une façade qui font corps avec la construction.

Reste donc les seules charges liées strictement à la location.

assurance habitation

Non, mais l'assurance pno au prorata du temps de location.

charges courantes : eau, énergie, internet

Uniquement celles dues pour les périodes de location.

intérêts d’emprunt et assurance emprunteur

Ici, j'ai un doute.
En tout cas certainement pas plein pot,
Mais , est il possible de la faire au pro rata?

 

[oleg]

@moietmoi Merci de m'avoir ouvert les yeux. Je suis donc bien coincé.

En résumé dans ma situation (louer ma résidence secondaires quelques semaines par an , en plus de mon usage personnel et pour seulement quelques années) :
* En Micro-Bic LMNP classé tourisme, tout déduit et vu ma situation et ma TMI, je récupèrerai après impôt moins de 50% du prix payé par les locataires. Je considère que cela ne vaut pas l'effort et le risque de louer mon bien personnel.
* Au réel, sans apporter le bien à l'actif. Seules les charges locatives pures peuvent être déduites. Dans mon cas, le résultat sera pire que le Micro-Bic.
* Au réel, bien inscrit à l'actif : rédhibitoire car dès l'arrêt des locations, la sortie du bien de l'actif déclenchera un impôt sur la plus-value basé sur la réévaluation de la valeur du bien. (même si je décide de ne rien amortir, et sans même considérer le problème des loyers fictifs de mon usage personnel). C'est un trop gros risque.

Je vais prendre un peu de temps pour revoir tout cela, mais la conclusion semble être que la location n'a aucun intérêt dans mon cas !!!

 

[moietmoi]

Au réel, bien inscrit à l'actif : rédhibitoire car dès l'arrêt des locations, la sortie du bien de l'actif déclenchera un impôt sur la plus-value basé sur la réévaluation de la valeur du bien

Non..
L'impôt sur la plus value n'est du que lors de la vente.
Pas lors de l'arrêt de la location.

 

[moietmoi]

Quel est l'horizon de la vente?
Limpot sur la plus value est du en cas de vente.
Et les réintégration des amortissements n'est pas à faire pour les donations succession.
Il y a un flou actuellement dans la loi, à savoir si cette réintégration dispose d'un délai d'effacement entre la fin de la location et la vente.
Exemple
Je fais de la location de 2020 à 2028 avec des amortissements diminuant les impôts.
De 2028 à 2035, plus de location et je vends en 2036.
Quid de la réintégration ?
Si il n'y en a pas, tu auras la solution.