Les SCPI

[thor]

@lebadeil,
- Transition europe n'ai pas dispo sur le PER spirit2 (versement, arbitrage, investissement progressif non ok) et est dispo uniquement sur versement sur AV Spirit2
- Activimmo et epargne pierre sont dispo en PER spirit2 (versement, arbitrage et investissement progressif ok)

A noter je pense qu'il serait interressant de rajouter en AV et PER Altixia Cadence XII, Perial Opportunités Europe et Atream hotel, cela peut avoir du sens en terme de diversification, et atream hotel pour augmenter la part globale d'hotelerie ;-)

 

[Pascal 75]

A noter je pense qu'il serait interressant de rajouter en AV et PER Altixia Cadence XII, Perial Opportunités Europe et Atream hotel, cela peut avoir du sens en terme de diversification, et atream hotel pour augmenter la part globale d'hotelerie ;-)

OK ++ pour AC XII et PO Europe.

Mais pour Atream Hotel ...
Les résultats sont relativement bons globalement mais :

- Seulement 33% en France (trop peu en AV)
- Trop exposé hôtellerie (71%). A qq exception, je pense qu'il vaut mieux privilégier les diversifiées.

 

[thor]

je suis d'accord, sauf que si tu as une vision globale de la ponderation "secteur/type" pour l'ensemble de tes SCPI, pour ma part j'ajoute une touche d'atream ;-) sinon tu as tres certainement une trop forte sous ponderation à l'hotellerie (j'essaye de maintenir 10% d'hotellerie)

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI

- Update -
Merci pour vos soutiens.
A la demande de quelques membres, j'ai rajouté la colonne PER , et j'ai modifié légèrement les frais de souscription en direct (qui ne sont pas tout à fait les memes qu'en AV) en rajoutant le cashback proposé par Louve ou Epargnoo.
Hypotheses de frais , taux , rendement brut /net , augmentation de valeur de parts en annexe.
Pour les formules de rendement en AV, j'ai pris la méthode 2 plus précise (voir en annexe)

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,
100% IA Free !

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano, Epargne Pierre, Transitions Europe, Activimmo.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
La formule en direct favorise les SCPI avec forte part de valeur étrangère.

- pour le PER , j'ai fait l'approximation que les prélèvements sociaux sont les memes en AV et PER (ce qui n'est pas complètement exact depuis cette année, écart de 1.4%.)

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans les valeurs spécifiques de chaque SCPI dans son enveloppe. Mais sinon, merci de me le signaler.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (+ Activimmo, Épargne Pierre, Transitions Europe car elles sont sur Linxea / Spirit2)



- Calculs en AV et PER





- Calculs en Direct

 

[Anzenia]

M. Sekseg, cofondateur de Remake, était sur le plateau de BFM Business ce matin dans tout pour investir.
Le titre était "SCPI : un redémarrage complexe" (ah ça...).
Ils ont indiqué que la collecte avait augmenté de 29% en 2025 et que le stock de part en attente de rachat était de 2,8 milliards d'euros fin 2025.

 

[Anzenia]

Fusion / absorption de Sofidy par TIM (Tikehau Investment Management)

Je découvre ce changement sur Immorente à l'instant... En détenant des SCPI en Assurance vie on n'est jamais au courant de rien, c'est un peu embêtant. Le jour où il y a un souci à moins de faire de la veille je comprends qu'on serait les derniers informés, les autres auront déjà quitté le Titanic depuis longtemps. On a eu un précédent il y a quelques temps où des CGP ont fait vendre à leurs clients avant la baisse

 

[flatty35]

#SCPICarto - Cartographie SCPI

- Update -
Merci pour vos soutiens.
A la demande de quelques membres, j'ai rajouté la colonne PER , et j'ai modifié légèrement les frais de souscription en direct (qui ne sont pas tout à fait les memes qu'en AV) en rajoutant le cashback proposé par Louve ou Epargnoo.
Hypotheses de frais , taux , rendement brut /net , augmentation de valeur de parts en annexe.
Pour les formules de rendement en AV, j'ai pris la méthode 2 plus précise (voir en annexe)

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,
100% IA Free !

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano, Epargne Pierre, Transitions Europe, Activimmo.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
La formule en direct favorise les SCPI avec forte part de valeur étrangère.

- pour le PER , j'ai fait l'approximation que les prélèvements sociaux sont les memes en AV et PER (ce qui n'est pas complètement exact depuis cette année, écart de 1.4%.)

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans les valeurs spécifiques de chaque SCPI dans son enveloppe. Mais sinon, merci de me le signaler.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (+ Activimmo, Épargne Pierre, Transitions Europe car elles sont sur Linxea / Spirit2)

Afficher la pièce jointe 52843

- Calculs en AV et PER

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Afficher la pièce jointe 52841

- Calculs en Direct

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Afficher la pièce jointe 52842

Merci pour ces tableaux !

Petit point d'attention sur Epsicap Nano, qui a pris une trajectoire plus européenne, la rentabilité en AV pourrait en être affectée donc, alors que le rendement net de toute fiscalité en direct devrait s'améliorer !

 

[calimero77]

Merci pour ces tableaux !

Petit point d'attention sur Epsicap Nano, qui a pris une trajectoire plus européenne, la rentabilité en AV pourrait en être affectée donc, alors que le rendement net de toute fiscalité en direct devrait s'améliorer !

Sauf sur le contrat Louve Infinity non ?

 

[flatty35]

Sauf sur le contrat Louve Infinity non ?

En effet, a vérifier comment se passe le crédit d'impôt dessus

 

[Buffeto]

analyse sectorielle sur l'immobilier tertiaire (Aestriam )

"Après la remontée brutale des taux intervenue en 2022, le marché immobilier d’entreprise a connu trois années d’ajustement, notamment en Première Couronne et en Périphérie Ouest de la région parisienne, tandis que les marchés les plus centraux ont mieux résisté.

L’année 2025 semble toutefois marquer un point d’inflexion. Les volumes investis en immobilier d’entreprise atteignent 17 milliards d’euros (+8 %), confirmant une reprise graduelle amorcée en 2024. Les bureaux enregistrent un rebond significatif des investissements, concentré à Paris intramuros, signe que les investisseurs commencent à se repositionner.

Dans le même temps, l’environnement macroéconomique est devenu plus lisible, avec une inflation mieux orientée et une détente monétaire engagée. Cette amélioration reste toutefois fragilisée par le regain de tensions géopolitiques au Moyen-Orient, qui alimente une forte volatilité des prix de l’énergie et ravive les incertitudes sur l’inflation et le rythme d’assouplissement monétaire. Pour Aestiam, ce contexte crée les conditions d’une reprise progressive et sélective, tout en appelant à maintenir une discipline de gestion élevée dans un environnement encore instable. "

 

[attente92]

Quelle opacité le reporting de Sofidynamic : je viens d'analyser les relevés trimestriels de 2025 et les bulletins.
La scpi communique uniquement en dividende brut par trimestre .
Ils indiquent des revenus bruts comprenant des revenus fonciers, soumis exclusivement à imposition européenne et revenus financiers , soumis à flat tax de 30% et ensuite ils indiquent des prelèvements fiscaux et sociaux sur les produits de trésorerie sans indiquer l'assiette.
On ne peut donc rien contrôler!.
Je les ai appelé pour connaître mise à disposition IFU : ils ne le communiquent pas aux épargnants mais mentionneront tout le détail sur ie relevé annuel fiscal..

Espérant qu'ils distinguent bien la part crédit d'impots étrangers/ la part et l'assiette de la flat tax car les revenus fonciers d'immeubles à l'etranger échappent aux prélèvements sociaux français.

Ai vu juste sur Primalliance plateforme
Dividende brut 2025 ( avant prélèvement liberatoire ): 27,12 €
Dividende net après fiscalité étrangère: 24,42 € soit Prélèvements au titre de la fiscalité étrangère de 2.7 euros [ 10% ] de la valeur brute.
J'aime avoir la décomposition assiette et nature revenus , taux , montants
La scpi sinon peut prélever ce qu'elle veut.
Pourquoi ne met-elle pas à disposition de l'epargnant l'IFu prétendument envoyée à l'Etat en février 2026?
Dans les comptes de la Scpi , les produits de trésorerie sont isolés en produits financiers donc la société de gestion devrait pouvoir communiquer leur montant tous les trimestres !!!

 

[ba7872]

Merci. Toujours curieux de voir qu'avec cette fiscalité tmi-tm un foyer en théorie moins fiscalisé se retrouve en pratique plus fiscalisé !! Il me semble que pour les revenus de certains pays ce n'est pas ce mode de calcul qui est utilisé, donc en théorie il faudrait faire une analyse encore plus fine que FR/étranger mais peut-etre qu'il ne s'agit que de quelques pays peu significatifs (et puis c'est déjà assez compliqué ainsi !).

Comme déjà dit plusieurs fois sur cette file, les 2 méthodes d'imposition (crédit d'impôt français et taux effectif) donnent exactement le même résultat.

 

[fr2k6]

Comme déjà dit plusieurs fois sur cette file, les 2 méthodes d'imposition (crédit d'impôt français et taux effectif) donnent exactement le même résultat.

Pas tout à fait vrai, mais sur un point de détail, car il me semble que l'assiette de calcul n'est pas exactement la même en régime réel (taux effectif est légèrement plus favorable, de mémoire). Mais on parle là de fiscalité avancée.

 

[Sluwp]

Oui et de toute façon la grosse variable d'erreur sur ces calculs avec des scpi récentes qui collectent c'est le TD actuel.

On pourrait prendre le taux AEM moyen - 1,5-2% mais là encore ce serait très imparfait.

 

[ba7872]

Pas tout à fait vrai, mais sur un point de détail, car il me semble que l'assiette de calcul n'est pas exactement la même en régime réel (taux effectif est légèrement plus favorable, de mémoire). Mais on parle là de fiscalité avancée.

Les 2 méthodes d'imposition donne le même résultat au centime près. Dans tous les cas, les revenus des SCPI sont pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition. Dans le cas du crédit d'impôt, vous payez l'impôt français (selon la méthode du fisc, pas celle qu'un particulier calcule en tant qu'impôt supplémentaire) qu'on vous reverse sous forme de crédit d'impôt, ce qui revient à dire que vous ne payez pas l'impôt français, de la même manière que pour la méthode du taux effectif.
Quelle que soit la méthode, les revenus à déclarer sont les loyers - les charges (y compris vos intérêts d'emprunt si vous avez acheté à crédit), il n'y a pas de spécificités à l'une ou l'autre méthode. Vous les déclarez juste dans des cases différentes.

 

[ba7872]

Oui et de toute façon la grosse variable d'erreur sur ces calculs avec des scpi récentes qui collectent c'est le TD actuel.

On pourrait prendre le taux AEM moyen - 1,5-2% mais là encore ce serait très imparfait.

Et surtout, les revenus à déclarer ne sont pas les revenus "versés" à l'associé (même brut de fiscalité étrangères) mais les revenus réels de la SCPI, qui sont toujours supérieurs. Par exemple, quand une partie des revenus de la SCPI abonde le report à nouveau, vous ne recevez pas cette partie de report à nouveau mais vous payez de l'impôt dessus.