Investissement à 3 : comment procéder ? possible ?

[skouk]

Bonjour,

J'aimerais beaucoup avoir votre avis sur un projet d'investissement locatif.
J'envisage d'acheter un immeuble avec ma soeur et mon frère.

C'est un bien de 730k (792k avec les frais de notaire) de 370m2.
Les loyers estimés sont d'environ 3800e par mois (voire un peu plus en faisant du saisonnier).
Le bien est en front de mer donc il a bon potentiel à long terme.

- Ma soeur peut apporter 250k. Par contre, elle est à l'étranger et ne pourra pas emprunter.
- Je peux faire un crédit immo de 271k. (1600€/mois à 4,5% qui est inférieur à 30% de mes revenus en prenant en compte mon crédit immo). J'ai encore une partie de crédit immo et patrimone net d'environ 650k.
- Mon frère (5k de revenu par mois + revenus immo) a plusieurs biens immobiliers en location et des crédit immo (locatif et sa maison). Son patrimoine net est d'environ 600k (1M dette). Il devrait emprunter 271k pour qu'on puisse acheter à 3.

Comment faire pour acheter ce bien à 3 ?
en indivision ? via une SCI ?

Pensez-vous que c'est finançable ? quelle garantie apportée pour que ce soit possible ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
Comme toujours dans le patrimoine, il faut bien définir ses objectifs.
En nom propre et indivision, comme en sci IR, les revenus sont imposés pour chacun à sa tmi, plus 17,2
Au fait , vu qu'il y aura éventuellement du meublé ( saisonnière) la sci ne peut être qu'une sci IS.
Et dans une sci IS, la trésorerie, si il y en a est prisonnière de la sci.( Sauf très forte fiscalité)
Donc quel est l'objectif de l'achat?

 

[skouk]

C'est patrimoniale. On va garder ce bien longtemps

 

[skouk]

On avait pensé faire une SCI à IR (le saisonnier est toléré en année 1) puis passé à IS (si le saisonnier est concluant).
Mais je n'avais pas anticipé qu'en SCI à IS, cela serait compliqué de récupérer les fonds pour le remboursement de prêt.
Il y a une autre façon de procéder ? on est obligé de le faire en indivision ?

Je vais aller voir des banques la semaine prochaine.
J'ai surtout un doute que ce soit finançable pour la partie de mon frère car il est déjà très endetté.

 

[moietmoi]

Pensez-vous que c'est finançable

Aucune idée, vu qu il n'y a pas les chiffres de base.
Une sci IR serait sans doute le bon véhicule, en abandonnant le saisonnier.

Mais je n'avais pas anticipé qu'en SCI à IS, cela serait compliqué de récupérer les fonds pour le remboursement de prêt.

Non, pour payer le crédit, c'est facile, aucun problème. Je me suis mal fait comprendre, c'est pour récupérer de la trésorerie si il en reste que cela se complique.
La faiblesse de la sci IS, c'est lors de la revente du bien.
Dans 40 ans, l'immeuble sera amorti complètement, si la sci IS vend le bien exactement au prix d'achat ,730 ke, il y aura 730 000 euros de bénéfice fictif imposé immédiatement bien réellement.

 

[Buffeto]

d'un point de vue patrimonial si chacun d'entre vous (ou juste certains ) a des enfants alors je vous conseille la SCI qui permettra en cas de succession de permettre la poursuite tranquille des locations .

 

[skouk]

En lisant cela, une indivision me semple le plus adapté. On pourra faire du saisonnier et être à l'IR.
1 associé pour faire un apport de 250k et les 2 autres des prêt feront un prêt.

Et le bien sera en garanti des 2 prêts.
[lien réservé abonné]

 

[Rewolution]

Notez que sortir d'une indivision est toujours plus casse gueule que sortir d'une SCI...
Et la fiscalité d'une société (SCI à l'IS) est toujours plus stable que la fiscalité des particuliers (indivision)

 

[Sans]

Notez que sortir d'une indivision est toujours plus casse gueule que sortir d'une SCI...

Ça c'est en théorie ! Et ce que veulent nous "vendre" ceux à qui une SCI "rapportent" vraiment : conseils, notaires, comptables .... et parfois certains des associés (oui, oui.... même en famille proche), et comment et pourquoi la SCI a été créée (statuts, pouvoirs, répartition des parts, démembrement des parts .....) et gérée (gérant, comptable, distribution, mise en reserve, comptes courants d'associes ....) et j'en passe ...

Pour connaître les 2 situations personnellement (indivision sur un bien et sci sur un autre, le tout avec les mêmes personnes, avec des très proches - grand-parents, enfants, petits enfants - avec en plus démembrement sur les 2) :

La sortie de l'indivision de certains indivisaires a été rapide, efficace et finalement peu chère par rachat des parts par les autres indivisaires .... et la gestion de l'indivision avant, pendant et après a coûté 0€.

La SCI a coûté fort cher durant toute sa "vie"(comptable, conseils, notaires ...) , chronophage administrativement : bilan, ag, déclaration des bénéficiaires effectifs etc....) et inefficace en matière de succession, malgré des donations multiples de parts, en raison des CCA ....pour en arriver finalement après 2 ans d'errance, à la dissolution, liquidation-partage, radiation de la SCI, afin de pouvoir assouvir le choix (fondé ) du retrait de certains associés et la mise en indivision du bien entre les autres... et ça a coûté une "blinde" en conseils, frais .... et en temps ....
Et 4 ans plus tard, en voulant finalement vendre le bien, voilà qu'on apprend du notaire chargé de la vente, successeur du notaire ayant authentifié la liquidation partage "la nullité de l'acte de dissolution, liquidation, partage de la SCI" pour de multiples raisons : non respect de l'interdiction d'aliener incluse dans les donations, sous-estimation de la valeur du bien et donc des parts lors des donations et cessions de parts, puis de la liquidation, CCA faux, convention de quasi-usufruit et creance de restitution fausse etc etc.....
A aujourd'hui, plus aucun notaire ne veut s'occuper de cette vente .... Qui voudra s'occuper de la succession du propriétaire actuel du bien? etc etc ....
On en est donc à l'étape médiateur du notariat .... sans grand espoir de réponse d'un des notaires impliqués....
Après, ce sera chambre départementale et comité régional des notaires.... sans grand espoir non plus...
Et pour finir : procès ???

Et la fiscalité d'une société (SCI à l'IS) est toujours plus stable que la fiscalité des particuliers (indivision)

A condition tant pour l'une que pour l'autre d'être irréprochable, que ce soit volontairement ou involontairement....
Et de faire les bons choix d'associes, de gérant, de conseils, de gestions etc etc....

 

[Max1]

Ma soeur peut apporter 250k. Par contre, elle est à l'étranger et ne pourra pas emprunter.

Bonjour,
Normalement ce n'est pas ça le critère décisif.
Si elle a des revenus réguliers à l'étranger (par exemple salariée en CDI), une situation stable et que le bien est situé en France (pour la garantie hypothécaire), une banque française peut lui prêter.
Beaucoup de Français font des crédits pour acheter à l'étranger et des étrangers pour acheter en France (2nde résidence ou investissement locatif).