Indivison ou SCI

[syke]

Bonjour à tous,

Ma sœur et moi envisageons un investissement locatif. Pour vous donner un peu de contexte, nous possédons chacun un appartement qui est actuellement loué. Nos salaires annuels bruts se situent entre 50k€ et 55k€, nous avons 27 ans, pas d'enfant, et ne sommes ni mariés ni pacsés. Nous débâtons sur le choix entre l'indivision et la SCI pour notre investissement commun, sachant que nous aurions chacun 50% de la propriété.
J'ai remarqué que la SCI implique des coûts plus élevés pour sa création, et qu'en outre, elle ne permet pas le régime LMNP.

Pouvez-vous me donner des conseils sur le montage le plus judicieux dans notre situation ?

Merci d'avance pour votre aide et vos retours d'expérience.​

 

[moietmoi]

Bonjour
Comme tu parles de lmnp, tu envisages pour le nouveau bien, la location meublée.
Une sci IR est impossible pour du meublé.
Si c'est une sci, elle sera à l'IS.
La difficulté pour une sci IS, c'est la fiscalité en revente, et la fiscalité des revenus individuels. Si la sci dégage de la trésorerie, elle est prisonniere dans la sci, sauf a payer 2 fois l'impôt.
Au passage
Les biens actuels sont ils meublés?
Quelle vos tmi respectives ?
La sci IS empêchera de tomber lmp ..

 

[syke]

Bonjour,

Merci pour ta réponse.

Concernant les biens actuels, celui de ma soeur est meublé (8k€ de loyer annuel), le mien non. Concernant les TMI nous sommes dans la tranche à 30%.

D’après ton message, l'indivison semble plus avantageuse dans notre cas (surtout vu que le LMNP est envisagé).

 

[moietmoi]

D’après ton message, l'indivison semble plus avantageuse dans notre cas (surtout vu que le LMNP est envisagé).

Je ne conseille rien, j'essaye de donner des pistes...
En indivision en lmnp, on est forcément au réel.
Donc pour le bien actuel de ta sœur, elle sera aussi forcément au réel.
La difficulté du lmnp, c'est qu'on attend des réformes pour 2024/2025. Mais si on attend toujours, on ne fait rien...

SCI implique des coûts plus élevés pour sa création, et qu'en outre, elle ne permet pas le régime LMNP.

U
En sci IS, on a aussi l'amortissement du bien. Et on évite l'impôt sur le moment,..
Envisages tu de dégager du cash flow
Loyer- charges- mensualités crédit positif?

 

[syke]

Mon intention première était d'investir dans un bien en LMNP en vue d'optimiser la rentabilité de l'investissement, plutôt que de rechercher un complément de revenu immédiat. Cependant, je suis ouvert à explorer différentes options et stratégies d'ou ma question sur la SCI.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Petite question accessoire : indépendamment de la faisabilité et de la rentabilité du projet, en vous projetant à moyen/long terme : cet investissement avec votre sœur ne risque t il pas de vous bloquer pour de futurs projets "familiaux" ?
Parfois il vaut mieux faire chacun son investissement de son côté pour garder une certaine liberté/indépendance/autonomie.

Réflexion simplement, aucun jugement sur le projet intrinsèque.

 

[syke]

Bonjour,

Merci pour votre réflexion. Par "bloquer", vous entendez du point de vue des banques, notamment en cas d'emprunt futur pour l'achat d'une résidence principale par exemple ? L'idée de réaliser cet investissement à deux avec ma sœur vise à disposer d'un apport plus conséquent, car le projet d'investissement se situe dans une fourchette d'environ 100k€.

 

[Kizzo]

Bonjour,

Merci pour votre réflexion. Par "bloquer", vous entendez du point de vue des banques, notamment en cas d'emprunt futur pour l'achat d'une résidence principale par exemple ? L'idée de réaliser cet investissement à deux avec ma sœur vise à disposer d'un apport plus conséquent, car le projet d'investissement se situe dans une fourchette d'environ 100k€.

En effet je parle de ce type de blocage futur, vis à vis des banques mais aussi entre vous 2.
Si vous avez besoin de céder le bien, il faudra être tous les 2 d'accord au même moment, ce qui - d'expérience - est toujours aisé sur le papier, beaucoup moins dans la réalité, en présence d'un compagnon/conjoint d'un côté ou de l'autre, en cas de changement de projets de vie, d'un besoin pressant de trésorerie etc. La vie n'est jamais écrite à l'avance.

 

[syke]

Effectivement, cette question est à anticiper. Il m'a semblé qu'il était possible de mettre en place un 'pacte d'indivision' chez le notaire, établissant les modalités futures en cas de vente, notamment. Cela permettrait de définir clairement les conditions et de prévenir d'éventuels blocages.

 

[moietmoi]

Mon intention première était d'investir dans un bien en LMNP

le seul vrai risque pour le lmnp, c'est que la loi finalement, change le calcul de la plus value lors de la revente; ( prévue depuis des années, mais à chaque fois remis à plus tard...)
ce qui le mettrait à égalité sur ce point avec le défaut de la sci (is);
donc pour l'instant le lmnp au réél ,est sans doute à regarder

 

[Kizzo]

Effectivement, cette question est à anticiper. Il m'a semblé qu'il était possible de mettre en place un 'pacte d'indivision' chez le notaire, établissant les modalités futures en cas de vente, notamment. Cela permettrait de définir clairement les conditions et de prévenir d'éventuels blocages.

Le pacte d'indivision est à mon sens une fausse bonne idée. En pratique, personne ne pourra jamais forcer une personne à vendre sauf à passer par le juge.
Les conditions changent, la mauvaise foi peut hélas s'installer, les délais peuvent être longs... je vous invite à vous questionner sur un point : êtes-vous prêt à vous fâcher avec votre sœur en cas de blocage ? Et réciproquement pour elle ?
Quand il y a un enjeu financier, hélas, parfois les rapports entre les personnes changent.
Il y a bien entendu des cas où cela se passe très bien, fort heureusement.

 

[syke]

Avec une SCI, le blocage potentiel peut être atténué si les statuts sont bien rédigé dés le départ ?

Sinon, il me reste l'investissement en solo avec un apport d'environ 15k€. Mais, les conditions actuelles d'octroi de crédit, peuvent présenter des défis supplémentaires (j'ai déjà un prêt pour mon investissement locatif)...

 

[Kizzo]

Avec une SCI, le blocage potentiel peut être atténué si les statuts sont bien rédigé dés le départ ?

Sinon, il me reste l'investissement en solo avec un apport d'environ 15k€. Mais, les conditions actuelles d'octroi de crédit, peuvent présenter des défis supplémentaires (j'ai déjà un prêt pour mon investissement locatif)...

Avec la SCI, le problème de la vente du bien peut être atténué par des statuts bordés.... mais sortir l'argent de la SCI, distribuer le résultat, le problème sera là et il tient aux prérogatives des associés qui ont tous les mêmes droits... sauf à être majoritaire, et que les statuts ne prévoient pas de vote à la majorité des 3/4...
Un adage dit qu'à 2 pour décider il y en a toujours 1 de trop...
Encore une fois je parle dans un contexte d'investissement immobilier intra-familial, dans un autre contexte ma position pourrait être différente.