[Gré à gré] acheteur de NP cherche usufruitier

[yannou77]

Bonjour à tous,

Ayant hérité, j’envisage de réinvestir une bonne partie en nue propriété de SCPI.
J’envisage entre autre la SCPI coeur d’europe. N’ayant pas la chance d’avoir ma SCI IS, je me dis que l’usufruit pourrait profiter à un des membres de cette belle communauté (j'ai l'impression que ce n'est pas toujours évident d'être servi). Mon intérêt dans l’histoire ? Pour être transparent, mon CGPI me donne une rétrocommission sur l’enveloppe globale. Si j’amène avec moi la contrepartie en usufruit, j’empoche aussi la rétrocommission avec.
Voilà, vous savez tout, si des personnes sont intéressées => MP

PS: Les durées/montants et différentes SCPI restent à débattre, je puis être un peu flexible

 

[Triaslau]

Vraiment pas l’endroit pour faire ça

 

[yannou77]

Si vous en connaissez de meilleurs, je suis preneur.

 

[moietmoi]

Si vous en connaissez de meilleurs, je suis preneur.

Bonjour,
Quels sont les acheteurs d'usufruit temporaire, ?
A part les selfs montages où e gérant détient la nue pro et sa société l'usufruit..
Ce sont les sociétés ( artisan, indépendant,SARL, SASU, CAC..) qui ont de la trésorerie en excédant.
Il faut donc trouver les lieux où les entrepreneurs chanceux échangent leurs trucs et préoccupations.
Peut être aussi sur les sites des SCPI visées.
Si j'avais dans mon entreprise de la trésorerie en excédant, est ce que j'achèterais l'usufruit visé à un quidam ? Non, je passerais exclusivement par un pro ou par la société de gestion de la scpi..

Si ton cgp ne peut te garantir pour telle date la contrepartie, alors change de cgp ou de SCPI.

 

[yannou77]

Beaucoup de personnes montent une SC patrimoniale à l'IS juste pour pouvoir y loger de l'usufruit de SCPI (européenne de préférence). On finance de la PP à crédit et on ramène l'IS à 0 avec de l'usufruit de SCPI européenne par apport en compte courant, soit avec du cash, soit avec des crédit conso type promo Boursorama. l'investissement dans l'usufruit est à ma connaissance le seul investissement qui rembourse le principal en plus des intérêts, ce qui permet de rembourser les traites du crédit conso avec l'argent de l'usufruit en générant au passage un différentiel. Le schéma parait magique, mais on porte le risque d'une baisse des loyers sur la période de démembrement. De plus, les frais d'une SCP font que ce genre de montages ne se pratiquent qu'avec un enveloppe total d'environ 500k mini, mais une fois le montage lancé, la boule de neige grossi toute seul. La contrepartie en usufruit n'est donc généralement pas dur à trouver, les sociétés de gestions assurent bien volontiers ce service et je procèderais ainsi si je ne trouve personne. Il y a par contre des listes d'attentes pour l'usufruit et il est quasiment impossible d'obtenir en sus une retro commission.
La transaction se passerait bien sur par mon CGPI (fort connu de la place) qui saura rassurer un éventuel investisseur. Si donc quelqu'un à du mal à se faire servir en usufruit (ce qui est le cas la plupart du temps), il s'agit d'une situation win-win où la personne est sur d'être servi avec une durée et un montant qu'elle peut négocier en direct (les clefs de répartitions sont fixés par les sociétés de gestion) et moi j'augmente le montant de ma rétro-commission.

 

[moietmoi]

Beaucoup de personnes montent une SC patrimoniale à l'IS juste pour pouvoir y loger de l'usufruit de SCPI

Bonjour, si c'est juste pour cela , requalification fiscale assuré.
Le premier avocat fiscaliste venu deconseillera de ne juste avoir que des SCPI .il faut avoir des actifs autres dans la sc ( i) ( immobilier..) préalablement au montage usufruit/ nue pro.

. Il y a par contre des listes d'attentes pour l'usufruit

Pas partout. Je viens d en reprendre en Pier val santé.

l'investissement dans l'usufruit est à ma connaissance le seul investissement qui rembourse le principal en plus des intérêts, ce qui permet de rembourser les traites du crédit conso avec l'argent de l'usufruit en générant au passage un différentiel.

Ah bon

De plus, les frais d'une SCP font que ce genre de montages ne se pratiquent qu'avec un enveloppe total d'environ 500k mini, mais une fois le montage lancé, la boule de neige grossi toute seul.

Et tu y crois?

Si tu remontes le forum , tu verras que je décris ce montage à plusieurs reprises.
Il optimise le rendement et les impôts, mais ce n'est pas comme tu le dis une boule qui grossit toute seule.

 

[moietmoi]

et moi j'augmente le montant de ma rétro-commission.

Au fait, tu es cgp? Ou bien tu touches cela au noir
Dans un cas tu franchi la ligne de l'acpr,de l'autre des impôts

 

[yannou77]

Les cgpi pratiquant les rétrocommissions de manière ouverte sont légions (louve, scpi-solution etc...). je pense qu'ils arrivent à faire cela dans un cadre tout à fait légal. Je suis un simple particulier, si vous remontez le forum bien avant votre venue vous verrez dans la section "prêt" du forum, le nombre de personne que j'ai aidé à optimiser des montages.
C'est bon de savoir qu'il est facile d'être servi actuellement facilement surtout sur des scpi européenne comme pierval santé. Arrivez-vous à obtenir des rétrocommissions sur l'investissement en usufruit? Cela est-il toujours aussi facile ou avez-vous constaté un désamour dû aux actualités récentes?
Quel autre placement connaissez-vous qui en sus de verser des dividendes, rembourse une partie du principal régulièrement (sauf à aller vendre à la main chaque mois une partie du placement ce qui n'est pas ce que je sous entendais)
Quand au fait que le montage fait boule de neige avec un quasi autofinancement, j'ai vu assez de témoignage chiffre à l'appui sur un autre forum pour en être personnellement convaincu. Mais qui suis-je pour prêcher quelqu'un qui a lui même fait le montage...

 

[moietmoi]

j'ai vu assez de témoignage chiffre à l'appui sur un autre forum pour en être personnellement convaincu.

Je suis convaincu que le mouvement perpétuel, avec énergie 0 ne peut pas exister et pourtant j'en ai vu des dizaines en démo..

vous remontez le forum bien avant votre venue vous verrez dans la section "prêt" du forum, le nombre de personne que j'ai aidé à optimiser des montages

Je ne cherche pas d'opposition ni à mesurer les égos.
Un sourire, la bonne humeur sont pour moi importants,
Si un montage à 500 ke peut s'autofinancer
et dégager, sans travail à part la mise en route, du cash flow, je suis certain que le créneau serait bien rempli et connu.
Le problème des retraites est résolu, il faut en tenir informé notre gouvernement.

Quel autre placement connaissez-vous qui en sus de verser des dividendes, rembourse une partie du principal régulièrement (

L'immobilier avec pas mal de travail.

 

[yannou79]

Point de martingale magique, on est rémunéré pour porter un risque de défaut des locataires de la scpi. Si on arrive grosso modo à financer 2/3 PP 1/3 usufruit, c'est l'auto financement. certains témoignages ont réussi à financer de l'usufruit il y a pas mal d'année, c'est maintenant à priori devenu impossible (sauf crédit à la consommation évidemment). Avez la remontée des taux le montage devient moins intéressant, mais je vous livre quelques beaux témoignages :
ici [lien réservé abonné]
ici [lien réservé abonné]
J'attend sinon plutôt un exemple de placement qui verse des intérêts et rembourse une partie de son capital jusqu'à extinction (Clairement pas de l'immobilier, typiquement de l'usufruit)
PS : j'ai retrouvé le mdp de mon compte principal, je reposte avec celui-ci

 

[moietmoi]

Bonjour,
Dans tout le baratin du premier exemple que tu cites.( Baratin utile en tant qu analyse patrimoniale et d'objectifs.
La conclusion est effort d'épargne 500 euros par mois et possible positif au bout de 12 ans..
Tout ça pour ça
Restons réaliste si une martingale existait elle disparaîtrait rapidement.
Perso j'ai exploité le cash flow positif dès la première année en immobilier et ceci à plusieurs reprises
Mais la législation change et je ne pourrais pas refaire la même chose .
Le montage avec usufruit est un bon montage pour des objectifs précis. Et dans un contexte patrimonial précis. Mais de l'autofinancement c'est une vue de l'esprit.
PS dans les 2 exemples , je ne vois que des gens qui trioatouillent des tableurs pour faire leurs projets , pas de réalisation.
Les maths sont les maths, même a impôt 0, et à crédit a 0%
100ke sur 20ans crédit 0% sans Adi. Mensualités 416euros.
Donc quelques soient les montages, il faudrait un rendement net générant 416euros par mois pour de l'autofinancement.c'est a dire 4,96% de rendement
Tu vois donc que dans la vraie vie c'est impossible

 

[baboune]

Je ne vois que des gens qui tripatouillent des tableurs pour faire leurs projets , pas de réalisation.

Dont dans le premier un fonctionnaire qui va être gérant d'une SCI à l' IS
mais cela ne gêne personne

 

[moietmoi]

Donc quelques soient les montages, il faudrait un rendement net générant 416euros par mois pour de l'autofinancement.c'est a dire 4,96% de rendement
Tu vois donc que dans la vraie vie c'est impossible

On pourrait objecter que si on achète que l'usufruit, alors on a le rendement sans avoir a acheter le " capital" . Certes mais alors à la fin on a plus le capital .et dans le montage, on achète la SCPI en entier, separée, en démembrement.

 

[yannou79]

les deux projets ont abouti voir ici [lien réservé abonné] par exemple avec une foule de détail sur les conditions d'emprunt pour l'achat de PP puis dans un second temps l'achat d'usufruit pour passer à un cash flow positif. Le TRI d'un achat d'usufruit est généralement autour de 8%. il est évident qu'un éventuel (mais très improbable) financement à crédit (avec un taux inférieur au tri et sur la même durée que l'usufruit) générera un cash flow positif. Pourquoi remettez vous cette évidence en cause ? Je n'ai rien à vendre, je ne comprend pas votre antagonisme.

Dont dans le premier un fonctionnaire qui va être gérant d'une SCI à l' IS
mais cela ne gêne personne

Oui, il s'agissait d'un projet de mise en dispo tout en continuant à cotiser avec la gérence de la société. Je vous laisse voir la discussion si le sujet vous interesse

 

[Triaslau]

Ce lien qui sent la fiabilité

On a bien compris que vous ne vendez rien, le problème c’est que vous proposez de le payer.

 

[yannou79]

Je n'ai pas utilisé ce forum depuis quelques années maintenant, je l'ai découvert en 2009, par le biais des montages gigognes d'Aristide. Ce forum était alors d'une grande qualité et une mine de renseignement. Dire que je constate une baisse dans la qualité des interventions serait une litote sans nom. Je vous laisse donc à vos certitudes et vais "vendre mes recettes miracles" ailleurs.

 

[Triaslau]

Je n'ai pas utilisé ce forum depuis quelques années maintenant, je l'ai découvert en 2009, par le biais des montages gigognes d'Aristide. Ce forum était alors d'une grande qualité et une mine de renseignement. Dire que je constate une baisse dans la qualité des interventions serait une litote sans nom. Je vous laisse donc à vos certitudes et vais "vendre mes recettes miracles" ailleurs.

Très bonne idée je pense effectivement que notre expérience ne serait pas suffisante pour concurrencer « la communauté des investisseurs heureux »

 

[moietmoi]

TRI d'un achat d'usufruit est généralement autour de 8%.

Et qui possède la nue pro?

 

[moietmoi]

Bonjour yannou79.
Je me suis inscrit pour lire le post du forum indiqué.
As tu lu, toi même le post?
"
"Avec un apport personnel supplémentaire de 20 k€ pour l’achat d’US, à la création de la SC, j’avais prévu un cash-flow positif (au sein de la SC) d’environ 300 € mensuels (sans compter les échéances du prêt à la consommation)."
'e crédit conso est de 350/mois.( 40ke)
Donc en rajoutant 20ke de cash, il dégagera un cash flow négatif de 50/100 euros/ mois.
Avais tu lu?

 

[agra07]

Bonjour yannou79.
Je me suis inscrit pour lire le post du forum indiqué.
As tu lu, toi même le post?
"
"Avec un apport personnel supplémentaire de 20 k€ pour l’achat d’US, à la création de la SC, j’avais prévu un cash-flow positif (au sein de la SC) d’environ 300 € mensuels (sans compter les échéances du prêt à la consommation)."
'e crédit conso est de 350/mois.( 40ke)
Donc en rajoutant 20ke de cash, il dégagera un cash flow négatif de 50/100 euros/ mois.
Avais tu lu?

Cette discussion ne me semble pas inintéressante mais je n'y comprends pas grand'chose. Elle s'adresse uniquement à des connaisseurs.
Ne serait-il pas utile de donner un exemple concret pour un acheteur potentiel d'usufruit qui disposerait d'une somme à investir?
Histoire de satisfaire ma curiosité intellectuelle et celle d'autres lecteurs.
Un tel exemple permettrait en outre d'apprécier la pertinence de certaines hypothèses.