Fin location Défiscalisation Scellier

[mathieuLbx]

Ta remarque sur la réintégration est ce qui fait vraiment pencher la balance. La réforme PLF 2025 réintègre effectivement les amortissements LMNP dans l'assiette de la plus-value à la revente, sans les abattements pour durée de détention sur la partie réintégrée.

Avec ~5000€/an sur 15 ans = 75K€ potentiellement réintégrés à ~36%. Comparé aux ~500€/an économisés pendant la location (7500€ sur 15 ans), le réel BIC perd clairement si tu vends.

Si tu gardes jusqu'à la transmission en revanche, les amortissements s'effacent à la succession, et là réel BIC redevient intéressant.

Ton choix micro BIC est cohérent avec une stratégie de revente. Et attendre le départ du locataire pour décider est une bonne posture, les règles peuvent encore évoluer.

 

[moietmoi]

Ta remarque sur la réintégration est ce qui fait vraiment pencher la balance. La réforme PLF 2025 réintègre effectivement les amortissements LMNP dans l'assiette de la plus-value à la revente, sans les abattements pour durée de détention sur la partie réintégrée.

Non.
Tu te trompes.

Comment sont réintégrés les amortissements ?
En premier lieu ne comptent que les amortissements qui ont réellement défiscalisés.
Ici dans l'exemple donné comme il n'y a pas beaucoup d'autres frais il s'agira quasiment de la totalité des amortissements passés.

Et c'est ici que se joue le tout.
Le prix d'acquisition initial est diminué de la valeur de ces amortissements.
Puis on calcule normalement la plus-value entre ce prix diminué et le prix de vente.
En fait ,avant de calculer la plus-value on rajoute au prix d'acquisition, si on ne les a pas déjà déduit en régime foncier ou en régime LMNP, 15 % forfaitairement du prix d'achat initial pour des travaux dont on a pas à justifier des factures ou quoi que ce soit. On rajoute également 7,5 % forfaitairement représentant les frais de notaire.
Puis on retire de la valeur de vente réelle ce prix d'acquisition retravailler par les trois éléments que je viens de donner.
Ceci donne donc la plus-value,
Et c'est cette plus-value qui subit les abattements pour durée de détention.

 

[cmdurand]

Bofip
Code des impôts
"conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au titre d’une année sur les années suivantes, au maintien de la mise en location du logement au cours des années concernées ;"
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Je fais une erreur, ici, d'une manière spécifique
"Remarque : lorsque le report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pu être imputées intervient à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée, il n’est pas exigé que le propriétaire du logement qui entend bénéficier de ce report respecte les plafonds de loyers et, le cas échéant, les plafonds de ressources des locataires auxquels est subordonné le bénéfice de la réduction d’impôt, ni que les revenus tirés de la location du logement soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans cette situation, il suffit donc que le logement concerné soit toujours donné en location, nue ou meublée, au cours des années au titre desquelles le contribuable entend imputer la fraction de réduction d’impôt en report concernée."

Donc meublé ok

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Il n'est pas précisé si c'est vérifié au 31/12 de l'année imposable ? J'aurai des réductions pour mes revenus de 2026, 2027 et un tout petit peu en 2028.
Me faut-il louer jusqu'a fin 2028 du coup ? ou il faut juste avoir eu des revenus locatifs provenant de ce logement ? Merci

 

[mathieuLbx]

Le BOFIP dit "au cours des années" sans préciser de date butoir, donc pas d'obligation formelle d'être loué au 31/12. Mais "toujours donné en location" dans le texte suggère une certaine continuité.
Pour ta fraction 2028, si tu arrêtes en cours d'année, tu peux arguer que le bien était bien "en location au cours de 2028" (tu as eu des revenus locatifs dans l'année). Peu de contrôles là-dessus en pratique. Mais si la somme le justifie, rester loué jusqu'à fin 2028 évite toute discussion avec le fisc.

 

[mathieuLbx]

(doublon, voir message précédent)