Déclaration impôts

[Stv]

Hello,

Je me pose des questions concernant un calcul sur l'imposition des revenus foncier dans mon cas.
Depuis la fin du crédit je suis passé en micro foncier car en déclarant en réel j'arrivais à moins de 30% de charges/frais (et par simplicité aussi...). Et avant le micro c'était pas moi qui m'occupais des calculs (une comptable amie de mes parents et eux-mêmes).

Ma chaudière est en train de rendre l'âme ce qui va engendrer de gros frais qui forcément seront bien plus élevés que les 30% d'abattement en micro.
De ce que j'ai vu, il faut compter environ 4000€ pour une chaudière classique (avec dépose/pose, MO...), pas une ultra hightech mais au moins une bonne marque qui me permettra de trouver les pièces détachées facilement.
Si vous avez des conseils là-dessus au cas où je suis preneur (surface 110m² environ, 1 étage, radiateur en fonte, gaz de ville).

Concernant la déclaration si je passe en réel je vais devoir y rester 3 ans.

Sur 8040€ de loyer en micro j'ai un abattement de 2412€
En réel sans prendre en compte la chaudière je suis à 1832€ (22%) :
468,00 €FRAIS DE GESTION
241,00 €GLI
168,00 €PNO
955,00 €TAXE FONCIERE

Ce qui donne sur 3 ans :
réel 2019 1832 + 4000€ chaudière soit les 5832€


Selon ce calcul c'est bien plus intéressant de rester au réel, sans compter que c'est sans prendre en compte d'éventuels frais supplémentaires, mais d'un autre coté il est possible que je passe en direct en 2020 et 2021 sans agence voir sans assurance.

1/ Voyez-vous une anomalie dans ce calcul ?

2/ En réel je n'oublie rien ?

3/ Concernant l'année blanche de 2018 et les mesure anti-optimisation 2019 j'ai vu cela :
"les dépenses de travaux payées en 2019 ne seront déductibles qu'à hauteur de 50% de leur montant "
"À noter : les travaux 2019 réalisés d'urgence, ou décidés d'office par le syndic de copropriété, ou effectués sur un immeuble acquis en 2019, seront déductibles intégralement des revenus 2019. "
Dans mon cas le remplacement d'une chaudière qui ne fonctionne plus revêtira bien un caractère d'urgence ?

 

[moietmoi]

Dans mon cas le remplacement d'une chaudière qui ne fonctionne plus revêtira bien un caractère d'urgence ?

il me semble que oui, peut être le mieux serait d'avoir 1 ou 2 "preuve" Comment savez vous qu'elle va rendre l'âme... l'entretien annuel sans doute? et une lettre/devis du chauffagiste indiquant que le risque en fonctionnement est dangereux; Ce que je ne sais pas, c'est quel formulaire il faudra employer pour désigner les travaux d'urgence dans la 2044.....pourqu'ils soient comptabilisés pour leur vraie valeur..
Pourquoi ne pas profiter de 2020 , 2021 pour faire quelques travaux en avance? juste avant de repasser au micro;
juste je trouve cela très chère votre chaudière pour 110m²; c'est une maison?

 

[Stv]

Oui une maison de ville.
Elle déconne depuis un moment malgrès les interventions des plombiers (contrat engie) j'ai changé récemment pour un plombier d'une connaissance de la famille. Au dernières news il dit avoir les pièces de rechange donc pas forcément nécessaire de la changer mais si elle continue de merdouiller j'envisage le changement.
On a refait tout l'intérieur l'année dernière au changement de locataire...donc je vois pas trop ce que je pourrais faire pour le moment comme travaux supplémentaires.

 

[moietmoi]

Elle déconne depuis un moment malgrès les interventions des plombiers (contrat engie) j'ai changé récemment pour un plombier d'une connaissance de la famille.

garde les factures... je pense que personne n'a songé aux documents prouvant que c'est urgent...

 

[Stv]

C'est confirmé, la chaudière est à changer.
J'ai un devis à 3109€ HT
J'ai pas de montant TTC sur le devis avec en dessous une petite ligne qui dit : TVA non applicable, art 293 B du CGI (a priori pour les artisans qui ne dépassent pas un certain montant de chiffre d'affaire).

Il est bien écrit sur le devis que l'ancienne est défectueuse, je vais demander une attestation de l'agence comme quoi elle pose régulièrement problème depuis un bon moment voir une attestation comme quoi l'ancienne n'est pas réparable. J'espère que ce sera suffisant pour les impôts.

Je passerai donc en réel pour la déclaration.

Une autre question, pour 2020 si j'envisage de poser une cuisine aménagé et qu'un locataire est déjà en place, peut-on quand même déclarer comme charge le montant de la cuisine ?

 

[jmi12]

C'est confirmé, la chaudière est à changer.
J'ai un devis à 3109€ HT
J'ai pas de montant TTC sur le devis avec en dessous une petite ligne qui dit : TVA non applicable, art 293 B du CGI (a priori pour les artisans qui ne dépassent pas un certain montant de chiffre d'affaire).

Il est bien écrit sur le devis que l'ancienne est défectueuse, je vais demander une attestation de l'agence comme quoi elle pose régulièrement problème depuis un bon moment voir une attestation comme quoi l'ancienne n'est pas réparable. J'espère que ce sera suffisant pour les impôts.

Je passerai donc en réel pour la déclaration.

Une autre question, pour 2020 si j'envisage de poser une cuisine aménagé et qu'un locataire est déjà en place, peut-on quand même déclarer comme charge le montant de la cuisine ?

Cette réponse de l'administration fiscale devrait vous intéresser :
[lien réservé abonné]

 

[Stv]

"La mise à disposition de ces éléments doit être expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. "

Donc ça veut dire oui, c'est une bonne chose.

 

[jmi12]

"La mise à disposition de ces éléments doit être expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. "

Donc ça veut dire oui, c'est une bonne chose.

Si le logement était dépourvu de cuisine intégrée, l'installation complète y compris l'electro-ménager est déductible, au titre des travaux d'amélioration. Le bail devra faire l'objet d'un avenant pour mentionner la cuisine intégrée, afin de remplir la condition posée par la réponse administrative.

 

[moietmoi]

Le bail devra faire l'objet d'un avenant pour mentionner la cuisine intégrée

Bonour, ceci veut aussi dire que vous devez maintenir en bon état de fonctionnment, tous les éléments que vous installez

 

[Stv]

Oui cela me semble logique.
A moins d'avoir des locataires indélicats et d'avoir la poisse je ne vois pas de raison d'intervenir souvent sur l'Electroménager.

Ma location actuelle (où je vis) dispose d'une cuisine aménagé et c'est tout de même confortable.

D'une manière générale en tant que bailleur vous préférez louer vos biens avec une cuisine équipé ou sans ?

 

[Buffeto]

D'une manière générale en tant que bailleur vous préférez louer vos biens avec une cuisine équipé ou sans ?

difficile de louer sans ...meme si la cuisine peut etre minimale dans les petites surfaces

 

[Stv]

Bonjour,

Comme prévu je vais devoir déclarer cette année en réel...
En me plongeant dans les calculs je me rends compte que j'ai mal déclarer mes impôts pendant des années ...à mes dépends en plus...

J'ai quelques questions pour confirmer ce que je viens de lire :

Je perçois un loyer de 650€ + 20€ de provision charges courantes qui correspondent à l'entretien de la chaudière.
Le montant BRUT à déclarer est bien hors charge soit 7800€ ?

En toute logique donc, sur une facture imaginons de 240€ d'entretien de la chaudière, je ne peux déclarer cette somme de 240€ de mes revenus puis-ce que je la récupère en charge ?

j'ai eu un changement de locataire en 2019, les frais d'agence ne sont pas déductible non plus ?

Les réponses me semblent évidentes mais je préfère confirmer avant de RE-faire une mauvaise déclaration.

 

[jmi12]

Bonjour,

Comme prévu je vais devoir déclarer cette année en réel...
En me plongeant dans les calculs je me rends compte que j'ai mal déclarer mes impôts pendant des années ...à mes dépends en plus...

J'ai quelques questions pour confirmer ce que je viens de lire :

Je perçois un loyer de 650€ + 20€ de provision charges courantes qui correspondent à l'entretien de la chaudière.
Le montant BRUT à déclarer est bien hors charge soit 7800€ ?

C'est bien ça. Vous ne déclarez pas, en revenus, les provisions pour charges locatives et corrélativement, vous ne déduisez pas les charges payées pour le compte du locataire

En toute logique donc, sur une facture imaginons de 240€ d'entretien de la chaudière, je ne peux déclarer cette somme de 240€ de mes revenus puis-ce que je la récupère en charge ?

Vous avez bien compris

j'ai eu un changement de locataire en 2019, les frais d'agence ne sont pas déductible non plus ?

Les frais d'agence payés pour la recherche d'un locataire son bien déductibles au titre des frais d'administration et de gestion (honoraires et commissions versées à un tiers)

 

[paal]

Vous avez bien compris

Les frais d'agence payés pour la recherche d'un locataire sont bien déductibles au titre des frais d'administration et de gestion (honoraires et commissions versées à un tiers)

Normal que ces frais d'agence soient déductibles puisque par définition, non mis la charge du locataire ...

Mais je me disais bien que Jmi12 allait passer par là ....

 

[Stv]

Ok merci pour vos réponses donc voici que ça donne dans mes calculs, si vous voyez une erreur je suis preneur

Le montant net à déclarer sera de 2177€.
reste à savoir comment ça va se passer avec l'année blanche fiscale. les deux dépenses de travaux (remplacement chaudière et fuite robinetterie) rentre bien dans le cadre des dépenses obligatoires qui ne souffrent donc pas de cette prise en compte de seulement 50% si j'ai bien compris.
A voir comment bien le notifier dans la déclaration pour que ce soit pris en compte.

 

[jmi12]

Et oui, mon cher Paal, je passe en effet sur le forum, même si je profite du beau temps et de ma localisation géographique, en "cambrouze aveyronnaise" pour promener un peu, en essayant de ne pas trop enfreindre les règles du confinement.
Là, je marche dans les bois avec mon épouse, près de chez moi, avant de rentrer pour tondre la pelouse.
Bonne journée à toi et et autres.

 

[moietmoi]

Ok merci pour vos réponses donc voici que ça donne dans mes calculs, si vous voyez une erreur je suis preneur

Bonjour,
le mieux est de prendre une déclaration 2044 et de la remplir, tu verras par exemple une réponse à la question que tu te poses sur la provisions de charges, que tu régularise, une fois l'année finie..
tu verras aussi comment imputer les travaux( même si finalement le résultat pourrait être le même)

j'ai juste un doute sur ce que tu appelles charges :entretien chaudière

 

[jmi12]

Je viens de regarder le tableau des recettes et charges locatives. Le calcul me semble correct, dans la mesure où les chiffres correspondent aux loyers encaissés et aux dépenses payées au cours de l'année d'imposition.
La seule interrogation concerne, comme vous l'avez fait remarquer, la déduction des travaux effectués en 2019 qui ne devraient pas subir la mesure anti-optimisation (50% de déduction) dans la mesure où les travaux devraient pouvoir être qualifiés d'urgents. Le BOI-IR-PAS-50-20-10-20180704, n° 180 a notamment prévu que le remplacement d'appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d'une chaudière par exemple) relevait des travaux d'urgence.
Une dernière observation : vous avez indiqué vous être pénalisé dans le calcul des revenus fonciers des années passées. La situation pourrait être régularisée en déposant une réclamation en ligne sur votre espace personnel impots.gouv.fr. C'est simple et les services répondent habituellement assez rapidement. Le délai de réclamation expire le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de la mise en recouvrement. Ainsi, vous pouvez encore jusqu'au 31 décembre, réclamer au titre de l'IR 2017 mis en recouvrement en 2018 et 2018, mais s'agissant de l'année blanche, cela ne devrait pas avoir grand intérêt.
Bien sûr, avant de réclamer, il faut s'assurer d'être irréprochable dans toutes les catégories d'imposition, car l'administration dispose du droit de compensation qui lui permet de compenser les excédents d'imposition avec les insuffisances constatées par ailleurs. Elle profite, souvent et fort logiquement, des recherches nécessitées par la réclamation pour vérifier l'ensemble du dossier et procéder aux rectifications qui s'imposent, s'il y en a.

Comme dit le proverbe : quand le singe veut monter au cocotier, il faut qu'il ait les fesses propres !

 

[Stv]

Exactement, et même si je pense être clean, je ne compte pas faire de réclamation. Si j'ai fait une erreur dans ce sens là, il est possible que je me soit trompé ailleurs...

 

[Stv]

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