Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yzard]

Curieux les projets homunity ont du mal à arriver au bout ..

 

[poam5356]

Aujourd'hui, le projet n'apparaît plus sur la page d'accueil de Clubfunding, mais il est enfoui dans la liste des projets, et le montant levé n'est qu'à 94% de celui qui est recherché (2,5 M€).

Ah oui, c'est vrai. On le retrouve assez facilement si on fait un tri sur le montant levé : il est alors en 2ème position par le montant. Et on peut encore y souscrire.

 

[poam5356]

Curieux les projets homunity ont du mal à arriver au bout ..

Ils n'ont pas moins de 5 projets en cours. Et pas des petits projets : 1 à 900K€, sinon c'est 1M€ ou plus.
En général, les plateformes ouvrent les souscriptions projet par projet.
Ceci explique peut-être cela!

 

[Yzard]

Sur clubfunding .. je crois avoir vu le même phénoméne sur.. Park Avenue Nice ..


Pour le fun ..

Sur ce projet .. même promoteur que St-Tropez Invest ..
et comme caution de Club Deal Park Avenue Nice.. le même bien que St Tropez Invest ..

On m a répondu oui mais la valeur de ce bien couvre largement les 2 prêts ..

J'ai l impression qu'il s'agit de la .... cure de Saint Tropez.. acheté par le promoteur Patrick Huon .. 8Meuros soit 30.000 euros le m2..

 

[poam5356]

C'est bien ce qui me gène dans ce système : la cascade de sociétés qui ont toutes un lien entre elles et dont l'une est caution alors qu'elle est aussi partie prenante dans les projets.
ça me fait un peu penser à une certaine pyramide!
La caution apporte un bien largement supérieur aux 2 projets cautionnés, mais cette caution est elle-même cautionnée par un tiers qui en cautionne peut-être d'autres et qui, au final, est peut-être impliqué dans le projet initial. Il deviendrait, en quelque-sorte, sa propre caution.
Dans ces cas là, tous ces intervenants ont-ils alors la solidité suffisante pour assumer?
1 projet, à ce jour, en immobilier a fait défaut, l'entreprise a coulé, et je suppose qu'il y avait aussi une caution sur le projet en question. Elle n'a pas évité la perte des fonds investis.
J'ai 2 indicateurs sur le plan financier :
-> Le capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet).
Il représente la solidité de l'entreprise. Or, celui-ci va de 1000€ (négligeable) à plusieurs millions d'euros selon les entreprises.
-> Le ratio d'endettement du promoteur. Un faible endettement lui permettra d'absorber un problème sur un projet. Un ratio très élevé le rend vulnérable. Là aussi, on va d'un rapport <1 (excellent) à, parfois, plus de 20 (dangereux).
Néanmoins, le secteur immobilier reste sûr parce que l'on ne s'improvise pas promoteur du jour au lendemain. C'est du lourd, comparé à un prêt participatif sollicité par quelqu'un voulant ouvrir une pizzeria et qui fermera boutique 6 mois plus tard.

 

[Yzard]

Vous avez eu la chance de participer à celui-ci de club Funding ??

Immobilier | P.A.C.A
PROJET CONFIDENTIEL NICE CITY

pour ma part le temps de demander le dossier et la collecte était terminé ..

Par ailleurs la jauge de faubours st honoré a continué à jouer le yoyo ..
La collecte est de nouveau terminée après être remontée à 101%
maintenant elle est redescendu à 96%

Je ne comprend pas tout ..

 

[poam5356]

Bonjour,
Nice City : un projet proposé ces jours-ci? je ne l'ai pas vu sur leur site.
Ah si, en allant dans les projets... et en faisant un tri sur le montant, c'est le 1er de la liste.
12%.... Un surplus de rémunération qui doit avoir une raison.
Il est mentionné 1% de collecte, tout en étant clôturé!
Egalement pour moi, je ne comprends pas non plus tout chez eux!!

 

[Yzard]

Pour info MONEGO

Cher membre,
Nous vous proposons en avant-première une nouvelle opportunité d'investissement avec le projet OMER LOUIS par INVEST & ASSOCIÉS à Lyon 3e.

Ce nouveau projet de financement participatif affiche un taux exceptionnel de 9,5 % de rendement annuel et un niveau de pré-commercialisation de 80 % à ce jour.

L'ouverture de la souscription de ce nouveau projet est prévue vendredi 21 juin 2019mais en tant que membre vous pouvez dès à présent réserver votre ticket.

Restant à votre entière disposition,

L'équipe MONEGO

 

[poam5356]

Oui, je l'ai eu, et j'ai un sentiment déplaisant à ce sujet.
On peut réserver le ticket alors que l'on n'a aucune information sur le projet, si ce n'est le taux, la durée en le niveau de préco.
Il manque quand même pas mal d'infos sur ce projet.
Est-ce qu'une réservation vaut engagement?
Je me pose cette question parce que j'ai lu sur un autre forum que la dernière opération proposée par Monego était souscrite avant même l'ouverture officielle du projet.
Si le projet était déjà souscrit avant son ouverture, pourquoi le mettre en ligne?
Et qui a souscrit par avance? Peut-être ceux qui ont réservé leurs parts suite au même mail que celui-ci envoyé par Monego.

 

[Yzard]

Pour ma part je considére qu une reservation sans avoir aucun document ni signature ne vaut pas engaement ..
ensuite reste à savoir si les documents sont bien dispo lors de la souscription ..

 

[poam5356]

Quand la souscription a ouvert, elle a été fermée aussitôt. Dixit les personnes ayant essayé de souscrire, et s'estimant frustrées pour le coup, pour ne pas dire lésées!
Je n'y étais pas, donc je ne peux pas confirmer les propos. En principe, les documents sont dispos avant l'ouverture.
On va voir comment ça va se passer pour ce projet.

 

[Tomas466]

Il y a un Koregraf qui ouvre demain, le promoteur est Equity qui a déjà un projet en cours avec eux, il s'agit de trois petites résidences dans les Côtes-d'Armor vendues en bloc à des OPHLM. Ticket d'entrée à 2 000 euros comme toujours avec eux, 230 k€ recherchés, 8% annuels, 21 mois prévus. Koregraf sortant peu de projets, ça risque de partir vite : ouverture demain 14h.

 

[poam5356]

Oui, j'ai reçu le mail. Quand même embêtant le ticket à 2000€... On monte vite en capital investi!!
Entièrement placé, ça vaut le coup.
Je me tâte.

 

[Hokseed]

En quoi ce projet est il intéressant ? 21 mois - 8% - ticket 2000€ ? Je cherche a comprendre

 

[Yzard]

precommercialisation 100% ..ca enléve du risque ..

 

[Yzard]

J ai déjà fait 2 investissements sur Koregraf ..
Remboursés dans les temps .. sans souci .. rien à redire ..

 

[mvhrb888]

En quoi ce projet est il intéressant ? 21 mois - 8% - ticket 2000€ ? Je cherche a comprendre

Quelques "éléments de réponse", comme disent les journalistes (mais le mieux est de relire les messages où Poam parle de sa grille) :
Je préfère les projets sur une durée longue. Quand on a passé du temps à étudier un dossier, autant profiter des intérêts sur une période longue. Il faut de toute façon choisir les projets en fonction de la durée d'illiquidité que vous acceptez.
8% c'est relativement peu, mais un taux bas signifie généralement que le risque, tel qu'il est évalué par la plateforme, est bas. Ici, c'est sans doute le taux de préco qui apporte cette sécurité.
Quant au Ticket à 2000, oui, c'est beaucoup, et c'est ce qui m'a fait hésiter jusqu'à présent à investir chez Korégraf.

 

[Tomas466]

Je me tâte aussi. J'ai participé à l'autre projet d'Equity (Le Cinq, également en Bretagne, a priori sans incident à ce jour) et je me suis fixé une règle de varier au maximum les promoteurs, mais je trouve que les plateformes sortent beaucoup d'opérations de marchands de biens en ce moment et je me trouve moins à l'aise sur ce type de projets. Et puis j'apprécie Koregraf pour leur sérieux et leur choix de projets.

La nuit porte conseil !

 

[poam5356]

Le Cinq : J'y ai aussi participé.
Et Fundimmo propose également un projet vendredi à Bandol avec aussi 100% de préco et également pour un marchand de biens.

 

[mvhrb888]

Sur le site, il est précisé, ouverture le jeudi 20 juin entre 14h et 16h.