Courtier pas très fiable et véloce... Que faire ?

[GuillaumeF]

Merci pour ces informations Aristide, je regarderai ça un peu plus tard

Et du coup, comment se passe la délégation d'assurance ?! La mensualité devient variable côté banque + variable côté assurance (si CRD) mais le total reste identique à chaque fois ? Ca devient compliqué tout ça !

Donc au final, le courtier avait raison (mea culpa) mais ne m'a pas trop expliqué le pourquoi c'était pas une bonne offre par rapport à la LBP...

En reparlant de la LBP, est-ce que c'est une légende qu'ils font que de PPD ? Où c'est une histoire de quota par mois ?
Autre question, un peu H.S du topic : le mois prochain nouvelle année, donc plus de concurrence entre les banques ?

 

[Aristide]

Et du coup, comment se passe la délégation d'assurance ?! La mensualité devient variable côté banque + variable côté assurance (si CRD) mais le total reste identique à chaque fois ? Ca devient compliqué tout ça !

Si vous abandonnez l'assurance groupe de la banque au profit d'une assurance déléguée vous aurez d'une part les échéance hors assurance (celles des TA actuels) à payer à la banque et, d'autre part, les primes d'assurances à l'assureur.
Il n'y aura plus de lissage.
Ne croyez pas que si vous abandonnez l'ADI de la banque elle va passer du temps et dépenser de l'argent à vous "re lisser" vos échéances; à fortiori la LBP qui ne semble pas briller par ses compétence en général et techniques en particulier.

Donc au final, le courtier avait raison (mea culpa) mais ne m'a pas trop expliqué le pourquoi c'était pas une bonne offre par rapport à la LBP...

Hum !!!
A-t-il compris le système ???

En reparlant de la LBP, est-ce que c'est une légende qu'ils font que de PPD ?

Je ne sais pas dire

Où c'est une histoire de quota par mois ?

Je ne pense pas

Autre question, un peu H.S du topic : le mois prochain nouvelle année, donc plus de concurrence entre les banques ?

Boff !!!

Cdt

 

[GuillaumeF]

S'il n'y a plus de lissages, c'est donc que la mensualité devient constante et l'assurance variable (si CRD) ?

Je sais pas s'il a compris le système, mais il me l'a pas expliqué en tout, et merci à vous pour vos lumières !

 

[Aristide]

S'il n'y a plus de lissages, c'est donc que la mensualité devient constante et l'assurance variable (si CRD) ?

Non; du fait que les échéances actuelles sont calculées "constantes assurances comprises" avec la technique "in" de l'assurance, vous pouvez voir que vos échéances hors assurance ne sont pas constantes.

Dès lors, si les primes ADI sont supprimées soit vous conservez celles que vous visualisez hors assurance actuellement; donc variables.

Soit, au moment du changement, votre banque prend le capital restant dû réel et l'amorti au taux du prêt sur le nombre de mois restant à courir pour obtenir une nouvelle échéance hors assurance constante.

Possible techniquement mais votre banqua pratique-t-elle ???
Si oui, payant ou gratuit ???

Cdt

 

[GuillaumeF]

Hum OK donc c'est un risque quand même ce truk...
Imaginons une assurance très chère pour pas grand chose, tu risques de trainer une trace de cette assurance même si tu changes d'assurance... Pas top top du coup...

Après oui, tout est possible techniquement, mais c'est les SI des banques qui potentiellement ne suivent pas bcp aussi :/

 

[GuillaumeF]

Merci pour ces échanges Aristide et Baboune.

Quels sont les banques qui pratiquent ces montages "tout compris" ? Caisse d'Epargne ? Banque Pop ? J'ai l'impression que le CA aussi ?

 

[baboune]

Bonjour,
à ma connaissance il y a le groupe BPCE, le crédit mutuel et HSBC
c'est du moins ce que j'ai vu dans les hauts de France
selon les régions les caisses régionales des banques mutualistes peuvent avoir des options différentes
Cdt

 

[GuillaumeF]

Il semblerait aussi que le Credit Agricole fasse ça aussi (vu la simulation qu'on me donne via internet).

 

[baboune]

je vous l'ai indiqué, cela peut varier selon les régions; les caisses régionale de crédit agricole sont complétement autonomes vis à vis de leur politique et des méthodes visant les prêts immobiliers.
on ne peut comparer les Hauts de France avec la région Rhône Alpes
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

baboune a raison; mais je suis surpris qu'une Caisse Régionale du Crédit Agricole pratique le calcul des primes ADI via la technique "CRD in".

Serait-il possible d'avoir un tableau d'amortissement ou autres documents (anonymisés) afin de le vérifier ?

Cdt

 

[GuillaumeF]

C'était juste une simulation, du coup, je peux pas trop te dire, mais en gros, j'ai ça :

Rembourser une mensualité constante 2,06 % pour le TAEG du prêt principal

Assurance emprunteur
Montant mensuel de l'assurance obligatoire : 43,18 € /mois
Montant total de l’assurance obligatoire : 12 954 €
T.A.E.A 0,48 %

Échéancier par année (mensualité + assurance) : Années 1 à 25 - 1051,59 € /mois

Donc ça laisse penser que.... sauf si l'assurance est fixe, ce qui a l'air d'être le cas (en plus d'être TRES chère)

 

[Aristide]

Bonjour,

Assurance emprunteur
Montant mensuel de l'assurance obligatoire : 43,18 € /mois
Montant total de l’assurance obligatoire : 12 954 €

Échéancier par année (mensualité + assurance) : Années 1 à 25 - 1051,59 € /mois

Donc ça laisse penser que.... sauf si l'assurance est fixe, ce qui a l'air d'être le cas (en plus d'être TRES chère)

300 primes d'assurances de 43,18€ donnent un total de 12.954€ ce qui montre bien que le montant de la prime est constant et donc que la base de calcul est le capital initial

si les 43,18€/mois sont calculés sur un total crédit identique à cette proposition soit 204.145,60€ (???):

Prêt 1 : 30.000 euros 180 mois 1%. Hors assurance 174,30€/mois. Assurance 0,45% -> 185,55€/mois assurance comprise
Prêt 2 : 174145,60 euros 300 mois 1,25%. Hors assurance 582,72€/mois. Assurance 0,45% -> 648,02€/mois assurance comprise

=> Le taux de prime ressortirait à 43,18€ x 12 / 204.145,60€ x 100 = 0,2538% ce qui ne semble pas cher du tout. (en supposant une prime réputée obligatoire avec une quotité de 100%).

Mais, dans cette hypothèse, cette pratique n'a absolument rien à voir avec le calcul sur "CRD in" tel que supposé ci-dessous :

Quels sont les banques qui pratiquent ces montages "tout compris" ? Caisse d'Epargne ? Banque Pop ? J'ai l'impression que le CA aussi ?

Il semblerait aussi que le Credit Agricole fasse ça aussi (vu la simulation qu'on me donne via internet)

Et, à ma connaissance, le calcul des primes ADI sur la base du capital initial semble plus en adéquation avec la pratique habituelle des caisses régionales de Crédit Agricole.

Cdt

 

[GuillaumeF]

Aristide, désolé je parle de plein de sujet simulation à la fois et c'est compliqué à suivre, mais je pense tu as un peu mixé mes simulations, dans ton calcul. Tu as pris la simulation de la Caisse d'Epargne à 2 lignes avec l'assurance du Credit Agricole... Désolé pour la confusion :/

Pour revenir au sujet initial, le coup de fil au courtier n'a rien donné, et dis, en gros, j'ai négocié la meilleure proposition, mieux que la vôtre, je peux rien faire de plus, je peux pas la négocier plus (j'ai déjà -0,3 de dérog, blablabla)... Ah, OK, dommage d'avoir négocié une proposition qui ne correspond pas forcément à ce que j'avais besoin alors qu'au début, j'avais demandé une simulation de financement pour le notaire... Bref :/ M'entendre dire que je vais garder mon appart 25 ans en le louant même si je rachète un appart pour ne pas payer de main levé...
Un p'tit coup de fil à mon conseiller LBP (j'ai mon livret A chez eux) s'impose, elle va voir ce qu'elle peut faire. Quelle connerie d'être passé par ce courtier sérieux... Sinon, j'ai une offre sympa avec le CIC, parlez avec des humains en direct, c'est mieux parfois...