Comparatif contrats Linxea pour SCPI et SCI

[juradaislao]

Post intéressant, merci pour le comparatif ;-)

 

[Sluwp]

Depuis que j'ai découvert l'existence des sci gfpierre, capimmo, viagenerations et tangram je ne comprends plus l'intérêt des scpi en av (hors av et à crédit je comprends car on ne peut pas acheter des parts de sci a credit).

Il est triste de voir que beaucoup ne comprennent pas que la performance d'un actif ce n'est pas seulement son "dividende" mais également l'évolution de la valorisation de l'actif en lui même. Comparez le TRI à 5 et 10 ans de Capimmo et de la moyenne des SCPI, subitement vous verrez apparaître l'empilement de frais !

La démonstration de "devel" a donc été fausse dans le passé, et le sera probablement dans le futur.

 

[devel]

Vous avez raison, qu’est vraiment triste, j’en pleure.

Et ce qui est encore plus triste, c'est que vous ne preniez pas la peine d'expliquer correctement vos propos sur un forum destiné aux néophytes comme moi.

Je ne sais même pas qu'est exactement le TRI et ou le trouver de manière fiable.
En faisant quelques recherches, je m'apperçois sur quantalys que le TRI à 5 ans de primovie est 4,35% et la perf est de 34,76%.
Pour capimmo, la perf à 5 ans est de 24,69% soit en effet inférieure. En revanche le TRI n'est pas indiqué.
Pour effimo, c'est 3,65% et 37,01 et pour PFO2 4,59% et et 37,03%

Bref, plus d'explications et un nouveau calcul serait bienvenue.

 

[Sluwp]

En fait je me suis trompé, ce qui est dommage c'est qu'en 3 pages personne n'a repéré cet oubli grossier. La différence de performance est donc très importante, et des frais d'entrée à 6% (SCPI correcte sur AV) au lieu de 2% (Capimmo) seront probablement compensés en gros au bout de 3 ans de détention. Malheureusement cette performance moindre est liée à un empilement de frais et pas vraiment à une réduction du risque. Bref personnelement je ne vois pas l'intérêt de la SCI Capimmo : si son horizon est de - de 3 ans autant aller sur du fonds euro. Je rappelle (car on à tendance à l'oublier) qu'il n'y a AUCUNE garantie en capitale sur capimmo, on peut tout à fait perdre 40% de son investissement en 1 an (idem SCPI). Et comme cela a déjà été dit il y a en plus un manque de transparence sur ces SCI.

 

[poam5356]

Bonsoir,
6% en entrée sur SCPI.... C'est plutôt généreux de la part des assureurs/gestionnaires de SCPI.
La SCI en AV a cet avantage d'avoir peu de frais et d'avoir un cours valorisé chaque semaine. Toutes, je ne sais pas. Mais s'agissant de Capimmo, c'est le cas.
Manque de transparence? Il y a un reporting trimestriel, exactement comme pour les SCPI.
Hormis les frais, l'avantage que je vois dans Capimmo (ou d'autres) est d'être une UC à part entière fonctionnant comme les autres UC (actions par exemple).
Un prix, ou un cours, revalorisé toutes les semaines et des revenus capitalisés.
Inutile de se casser la tête entre loyers versés entièrement, ou pas, entre prix de souscription moindre qu'en direct, avec des loyers versés sur le fonds euros, dont, au final, il est quasi impossible d'en calculer la rentabilité réelle.
La SCI, côté gestion, c'est hyper pratique. Perf annualisée sur 3 ans : 4,15%. C'est à peine moins que la perf moyenne des SCPI, 4,35% en 2018, et 5,17 en TRI.
Il n'y a aucune garantie en capital sur les SCI... comme sur toutes les UC... ça, on le sait.
Et les SCPI... il y en aurait une, peut-être?
On va faire simple :
La SCPI, si c'est pour y investir à long terme, autant l'acheter en direct, en NP ou à crédit. On réalise une opération de long terme (c'est le but) et on est propriétaire des parts.. Donc proprio d'immobilier. Ce qui n'est pas le cas en AV.
La SCI remplace avantageusement un fonds euros déficient, même si c'est sans garantie, et permet de diversifier les placements dans l'AV.
L'avantage du peu de frais fait qu'au bout de 6 mois (pour Capimmo), on peut facilement en sortir si nécessaire. Le dernier avantage est la lisibilité des comptes. On l'achète à un prix augmenté des frais... On sait exactement quand on passe positif sur la ligne.

 

[Sluwp]

Bonsoir,

"peu de frais"
-> peu de frais d'entrée mais au total beaucoup plus de frais courant qu'une SCPI !

"Manque de transparence? Il y a un reporting trimestriel, exactement comme pour les SCPI."
-> Impossible de savoir ce que contiennent les "club deals", ni quels frais ils supportent, alors qu'ils représentent une majorité du support. Ca ne vous dérange pas d'investir dans une boite noire ?? Rien à voir avec un rapport de SCPI. C'est vraiment médiocre.

"Il n'y a aucune garantie en capital sur les SCI... comme sur toutes les UC... ça, on le sait.
Et les SCPI... il y en aurait une, peut-être?"
-> je croyais avoir marqué "Idem SCPI" ???


Je ne suis pas d'accord avec vous sur l'intérêt au final de la SCI dans son épargne, mais peu importe. Je ne dis pas que c'est fondamentalement un produit toxique avec que des inconvénients, mais je suis surpris de voir qu'en 3 pages personne n'a corrigé le calcul faux de devel et n'a précisé une seule fois devant cet avalanche d' "avantages" de la SCI qu'in fine une SCI est une couches supplémentaires de frais entraînant très logiquement des performances moindres. Bref le discours global dans ce sujet n'est pas du tout équilibré et je souhaitais simplement informer les futurs lecteurs.

 

[poam5356]

Bref le discours global dans ce sujet n'est pas du tout équilibré et je souhaitais simplement informer les futurs lecteurs.

Voilà qui est fait.

 

[devel]

Moi j'aimerais bien des calculs exacts pour voir par au bout de 10 ans quelles est la difféerence exacte de rendement entre une scpi et une sci (en en prenant 2 arbitrairement avec leur rendement actuel).

Et je n'ai toujours pas bien compris la difference entre TRI et performance moyenne.

 

[poam5356]

Bonsoir,
Le TRI intègre la revalorisation de la part de la SCPI.
"Le Taux de Rendement Interne permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée, tenant compte du prix d’acquisition de la première année considérée et de la valeur de retrait au 31 décembre de la dernière année. Le TRI intègre également les revenus distribués avant imposition sur la période considérée."

 

[poam5356]

Moi j'aimerais bien des calculs exacts pour voir par au bout de 10 ans quelles est la difféerence exacte de rendement entre une scpi et une sci (en en prenant 2 arbitrairement avec leur rendement actuel).

On a essayé de le faire, et il me semble bien que vous y avez participé.... Des dizaines de post avec des calculs tous plus compliqués les uns que les autres pour arriver au final à... un rendement pas très éloigné d'un bon fonds euros!! Si mes souvenirs sont justes.
Faire ces calculs relève du casse tête... Faites les si vous voulez.