Comparatif contrats Linxea pour SCPI et SCI

devel

Contributeur
Bonjour,
suite à une discussion sur un autre sujet, j'ai essayé de comparer au mieux l'investissement en SCPI sur plusieurs contrats Linxea :

J'ai utilisé la SCPI Primovie pour comparer :
- Spirit : frais d'entrée de 6% ((196,2 - 184,43€) /196,2x100
- Avenir : frais d'entrée de 6,82% ((197,93 - 184,43€) /197,93x100
- Zen : frais d'entrée de 6,82% ((197,93 - 184,43€) /197,93x100

Simulation de 100 € investi en scpi sur 15 ans (en partant du principe d'un rendement de 4,5% annuel) :
- Linxea spirit : valeur d'origine 94 €, rendement 4,5% - 0,5% frais de gestion = 4% => capital au bout de 15 ans = 169 € => rendement en incluant les frais d'entrée de 3,55%
- Linxea Zen : valeur d'origine 93,18 €, rendement 4,5% - 0,6% frais de gestion = 3,9% => capital au bout de 15 ans = 165 € => rendement en incluant les frais d'entrée de 3,40%
- Linxea Avenir : valeur d'origine 93,18 €, rendement (4,5%x0,85) - 0,6% frais de gestion = 3,225% => capital au bout de 15 ans = 150 € => rendement en incluant les frais d'entrée de 2,75 %

Si je retire les 17,2% de CSG (je ne suis pas sur que mon raisonnement soit juste), j'obtient pour Linxea Spirit un capital de 156 € soit 3%. Pour Linxea Avenir, cela donne 2,25%.
L'impact des 15% de rendement retenus sur Avenir est très important.


Comparatif de l'investissement sur SCI Capimmo (2% de frais d'entrée dans tout les cas, et rendement moyen de 4%, 100€ investi):
- Lixea Spirit : valeur d'origine 98€, rendement de 4,5% - 0,5 de frais de gestion => 4% => 176 €
- Linxea Avenir : valeur d'origine 98€, rendement de 4,5% - 0,6 de frais de gestion => 3,9% => 174 €
- Linxea Zen : identique à Avenir

Mon constat est que l'impact des frais de gestion entre 0,5% et 0,6% reste minime. Attention cependant aux contrat plus chargés en frais.
Je constate que les SCI semblent bien plus avantageuses que les SCPI, même sur le long terme grace à des frais d'entrées réduits. Bien sur, cela dépend du rendement à venir, et ça personne ne peu le savoir.
Linxea Spirit semble le meilleur contrat que ce soit pour les unités de compte, les SCPI, les SCI de part ses frais de gestion à 0,5%

N'hésitez à corriger d'éventuelles erreurs, je reste un novice en matière d'investissements.
 

g.b

Contributeur régulier
Il faut raisonner sur un nombre de parts (nombre réel), pour un montant de départ, e.g. 10K EUR. Ça permettra aussi de faire la comparaison avec un achat en direct, en pleine propriété ou en démembrement de propriété, qui ne permet pas l'acquisition de fractions de parts (donc, on le fait en nombre entier de parts).

Ensuite, il ne faut pas omettre que les frais de gestion de ces contrats viennent grignoter le nombre de parts restants. Cela réduit d'autant le rendement, à supposer que les revenus perçus de la SCPI sont constants, bien sûr. On a donc une somme d'une suite géométrique de raison 1 - les frais de gestion.

Enfin, les SC{,I} sont moins chargés en frais d'entrée, mais il ne faut pas oublier qu'elles incluent elles-mêmes d'autres SCPI, on a donc un empilement de frais, ce qui réduit le rendement attendu in-fine.
 

Atys

Contributeur régulier
Les sci incluent certes des scpi avec un empilement de frais mais aussi des immeubles gérés directement.
Depuis que j'ai découvert l'existence des sci gfpierre, capimmo, viagenerations et tangram je ne comprends plus l'intérêt des scpi en av (hors av et à crédit je comprends car on ne peut pas acheter des parts de sci a credit).
 

g.b

Contributeur régulier
On va partir sur les bases suivantes:
  • Montant d'investissement: 10K EUR ;
  • SCPI Primovie: prix de souscription à 203 EUR, revenus de 9.14 EUR/part ;
  • Prélèvement annuel (1 fois par an) des frais de gestion par succion de parts de SCPI ;
  • Revenus constants sur la durée d'investissement, de 15 ans ;
  • TMI 30%, PS 17.2%, montant global des encours en AV < 150K EUR.
En direct (pleine propriété):
  • On paie plein pot ;
  • Pour 10K EUR, on a donc 49 parts ;
  • Chaque année, on récolte 447.86 EUR ;
  • Total: 6717.90 EUR brut de fiscalité, sur 15 ans. Rendement annualisé: 3.48% -- 2.04% net de fiscalité
Linxea Avenir:
  • On paie 97.5% du prix de souscription, l'assureur prend 15% sur tous les revenus ;
  • Pour 10K EUR, on a donc 50.524188 parts ;
  • Année 1, on récolte 392.52 EUR, il nous reste 50.221042 parts ;
  • Année 2, on récolte 390.16 EUR, il nous reste 49.919715 parts ;
  • ...
  • Total: 5646.86 EUR brut de fiscalité, sur 15 ans. Rendement annualisé: 3.03%
Linxea Zen:
  • On paie 97.5% du prix de souscription, l'assureur verse l'intégralité des revenus ;
  • Pour 10K EUR, on a donc 50.524188 parts, ça ne change pas ;
  • Année 1, on récolte 461.79 EUR, il nous reste 50.221042 parts ;
  • Année 2, on récolte 459.02 EUR, il nous reste 49.919715 parts ;
  • ...
  • Total: 6643.36 EUR brut de fiscalité, sur 15 ans. Rendement annualisé: 3.45%
Linxea Spirit:
  • On paie 90.8% du prix de souscription, l'assureur prend 6.0% de l'investissement, mais reverse tous les revenus ;
  • Pour 10K EUR, il reste 9433.96 EUR à investir, on a donc 51.181398 parts ;
  • Année 1, on récolte 467.79 EUR, il nous reste 50.925491 parts ;
  • Année 2, on récolte 465.45 EUR, il nous reste 50.669968 parts ;
  • ...
  • Total: 6776.61 EUR brut de fiscalité, sur 15 ans. Rendement annualisé: 3.51%
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Depuis que j'ai découvert l'existence des sci gfpierre, capimmo, viagenerations et tangram je ne comprends plus l'intérêt des scpi en av (hors av et à crédit je comprends car on ne peut pas acheter des parts de sci a credit).
Entièrement d'accord. Les 2% de frais permettent de sortir au bout de 6 mois si besoin est. Pas de questionnement de rentabilité avec de multiples paramètres pas bien compris par beaucoup! Une VL calculée toutes les semaines.
Pour moi, c'est comme les titres vifs en AV qui n'y ont pas leur place, on met la SCI en AV et la SCPI en direct.
 

devel

Contributeur
g.b vos calculs son bien plus précis que les miens. Je n'ai pas pris en compte le fait que les revenus ne sont pas réinvesti sur la SCPI : est-ce le cas systématiquement ? Tu coup en effet, dans vos calculs, les frais de gestions viennent diminuer le nombre de part.

En revanche, ces revenus viennent alimenter un fond € : avez-vous pris en compte que cet argent sera placé sur un support quelconque ? Il peut même être réinvesti dans le scpi au fur et à mesure.
 

devel

Contributeur
Entièrement d'accord. Les 2% de frais permettent de sortir au bout de 6 mois si besoin est. Pas de questionnement de rentabilité avec de multiples paramètres pas bien compris par beaucoup! Une VL calculée toutes les semaines.
Pour moi, c'est comme les titres vifs en AV qui n'y ont pas leur place, on met la SCI en AV et la SCPI en direct.
Donc pour résumé, je me prends la tête pour rien, et je devrais me concentrer sur capimmo, gf pierre, tangram et Viageneration.

Ca tombe bien, j'ai déjà pas mal investi à l'exceptiond e Viageneration.
J'ai tout de même investi près de 5000 € en scpi sur suravenir....
 

g.b

Contributeur régulier
g.b vos calculs son bien plus précis que les miens. Je n'ai pas pris en compte le fait que les revenus ne sont pas réinvesti sur la SCPI : est-ce le cas systématiquement ? Tu coup en effet, dans vos calculs, les frais de gestions viennent diminuer le nombre de part.
À une époque, et sur certains autres contrats, les revenus de la SCPI étaient réinvestis dans le support directement. C'est au choix de l'Assureur et/ou du client. Toutefois, un versement dans le fonds euros est intéressant pour ceux qui veulent en fait faire un rachat partiel de ces revenus, ça évite ainsi les frais de réinvestissement si on veut en profiter.

Mes calculs ne tiennent pas compte non plus des rendements du fonds en euros, ni de rachats partiels en cours de route (e.g. contrat < 8 ans). Ça donne un ordre d'idée. À appliquer à sa fiscalité propre.
 

g.b

Contributeur régulier
Les sci incluent certes des scpi avec un empilement de frais mais aussi des immeubles gérés directement.
Depuis que j'ai découvert l'existence des sci gfpierre, capimmo, viagenerations et tangram je ne comprends plus l'intérêt des scpi en av (hors av et à crédit je comprends car on ne peut pas acheter des parts de sci a credit).
Je suis tout à fait d'accord. D'ailleurs, investir dans des SCPI sur un contrat assuré par Suravenir n'a strictement aucun intérêt. Avis personnel, bien sûr. J'aime bien Capimmo. Le concept de Viagénérations est intéressant et permet de se positionner sur un segment fermé (e.g. Pierre 48 fermé). SC Tangram est intéressant, car ça permet de bénéficier de la poche immobilier de ALT2. GF Pierre, pas trop d'avis.

À noter aussi que les SCI incluent aussi des foncières cotées. Ce sont de bons produits, en effet.
 

calimero77

Membre
Depuis que j'ai découvert l'existence des sci gfpierre, capimmo, viagenerations et tangram je ne comprends plus l'intérêt des scpi en av (hors av et à crédit je comprends car on ne peut pas acheter des parts de sci a credit).
Bonjour, je m'intéresse aux SCI en AV et j'en arrive a la même conclusion que vous. En dehors des 4 SCI citées que pensez-vous de la SCI Aviva Immo Selection ? Elle n'a pas de frais d'entrée et des performances plus qu'honorables.
 
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