Calcul de la rentabilité d'un investissement

[spheris]

Et @moietmoi qui est particulièrement affûté sur ces questions, fait allusion à la maximisation du TRI et donc à la revente, quand ce TRI vient à baisser, quand précisément les intérêts d'emprunt diminuent, et que la fiscalité augmente.
=> c'est souvent le moment de revendre ... pour réinvestir

Oui et j'avais aussi compris cela dans le message de moietmoi... qui d'ailleurs évoque une vente à 5/9 ans... Ce qui me semble être effectivement plus "logique" avec la stratégie du monsieur dans la vidéo...

En fait, le monsieur de la vidéo aurait peut-être pu dire "on a une stratégie moyenne de revente autour de 9 ans et l'effet de levier peut se voir car au bout de 9 ans pour le bien acheté 200 000, à la banque, vous n'aurez à rembourser par exemple que 110 000 euros (chiffre un peu au doigt mouillé) sur les 180 000 empruntés... Et vous "récupérez" donc 90 000 euros..." Et là, mettre en rapport les 20 000 euros d'apport avec les 90 000 euros obtenu au bout de 9 ans grâce à ce levier... Plutôt que de parler sur 20 ans où j'avais justement l'impression que ça fait partie de la stratégie exprimée...

Si c'est juste ça qui bloque, je te confirme que je n'investirai pas dans un bien au 4ième dans un immeuble sans ascenseur, pas plus que je n'investirai dans un immeuble avec ascenseur pour 2 étages.

Chacun sa stratégie et c'est justement en discutant qu'on la forge

 

[moietmoi]

Oui et j'avais aussi compris cela dans le message de moietmoi... qui d'ailleurs évoque une vente à 5/9 ans... Ce qui me semble être effectivement plus "logique" avec la stratégie du monsieur dans la vidéo...
....

entièrement d'accord....

 

[spheris]

tout à fait, il le fait pour illustrer la notion de levier pour le crédit, mais aucunement pour indiquer une destination de l'immobilier..

je n'avais pas regardé la vidéo avant te répondre car je le connais, mais effectivement il dit bien comme moi dans mon précédent message que l'objectif est au bout de max 10 ans quand les impôts apparaissent, j'avais mis dans mon post 5/9 ans, car je suis prudent sur les normes comptables et la comptabilisation des travaux, mais l'objectif de détention dans un tel processus est de max 10 ans;

Ben comme ça vient un peu après, franchement, je trouvais ça assez lié... Alors qu'en fait, ça ne l'est pas...
Sur la fin de sa vidéo, j'aurais mieux compris en illustrant avec un exemple de vente à 10 ans qu'à 20 ans...

tu inverse la chose: toi tu te demandes "comment faire pour avoir un locataire durable"?; lui se pose la question quels biens et quels locataires pour dégager du cashflow;?
Ce sont 2 logiques totalement différentes, un peu comme la gestion d'un portefeuille d'action en bon père de famille avec des actions traditionnelles et la gestion de faire de l'intraday en scalpant les actions 300 fois par jour sur les mini variations;
l'objectif , donc les méthodes ne sont pas les mêmes, et aucune n'est meilleure que l'autre...

Ben, je comprends bien les 2 logiques mais c'est justement ce que je comprenais pas dans la vidéo : le monsieur parle de comment optimiser un truc au max pendant toute sa vidéo et la dernière minute, il nous prend un bien en parlant de valorisation à 20 ans... Ca me semblait simplement pas dans la même ligne de stratégie....

 

[CharlyBgood]

En fait, le monsieur de la vidéo aurait peut-être pu dire "on a une stratégie moyenne de revente autour de 9 ans et l'effet de levier peut se voir car au bout de 9 ans pour le bien acheté 200 000, à la banque, vous n'aurez à rembourser par exemple que 110 000 euros (chiffre un peu au doigt mouillé) sur les 180 000 empruntés... Et vous "récupérez" donc 90 000 euros..." Et là, mettre en rapport les 20 000 euros d'apport avec les 90 000 euros obtenu au bout de 9 ans grâce à ce levier... Plutôt que de parler sur 20 ans où j'avais justement l'impression que ça fait partie de la stratégie exprimée..

En réalité, Mikael Zonta (le monsieur de ...) n'est pas un perdreau de l'année.
Dans ses vidéos il appâte le chaland tout venant, pour que celui-ci soit interpelé et viennent plus tard investir avec lui, ou vienne à ses conférences.
=> il n'est pas possible ni indiqué de comprendre la notion de TRI en 10 mn
Juste faire passer ce message:
"ne regarde pas que la rentabilité, passe à l'action et investis, c'est principalement l'emprunt qui va faire que tu transformes grosso modo, à la fin de l'emprunt (d'où les fameux 20 ans), 20K€ en 200 K€.
Alors que tu fasses 3, 4 6, 10, ou 12% de renta brute,nette, on s'en cogne"

 

[spheris]

En réalité, Mikael Zonta (le monsieur de ...) n'est pas un perdreau de l'année.
Dans ses vidéos il appâte le chaland tout venant, pour que celui-ci soit interpelé et viennent plus tard investir avec lui, ou vienne à ses conférences.
=> il n'est pas possible ni indiqué de comprendre la notion de TRI en 10 mn
Juste faire passer ce message:
"ne regarde pas que la rentabilité, passe à l'action et investis, c'est principalement l'emprunt qui va faire que tu transformes grosso modo, à la fin de l'emprunt (d'où les fameux 20 ans), 20K€ en 200 K€.
Alors que tu fasses 3, 4 6, 10, ou 12% de renta brute,nette, on s'en cogne"

Bon, heureusement que j'avais compris le message
Mais c'est vrai que je pense que les vidéos de ce type, c'est pas pour moi peut-être... C'est peut-être trop survolé pour moi... mais je le blame pas... 10 min c'est court...
Il fait des trucs un peu plus long ?

 

[CharlyBgood]

Il fait des trucs un peu plus long ?

Séminaires et Formations, mais surtout leur boite, investissement-locatif.com fédère toutes les compétences pour accompagner des investisseurs immo, dans un produit livré clé en main, moyennant honoraires bien entendu.
Ces derniers inclus dans le montage.
Du beau business bien efficace: ils sont très forts !

 

[spheris]

Séminaires et Formations, mais surtout leur boite, investissement-locatif.com fédère toutes les compétences pour accompagner des investisseurs immo, dans un produit livré clé en main, moyennant honoraires bien entendu.
Ces derniers inclus dans le montage.
Du beau business bien efficace: ils sont très forts !

Oui, je viens de faire le tour de leur site web et d'autres sites relatifs
Très peu pour moi je crois...

 

[aya]

Pour apprécier le TRI de l'opération, cela sera influencé aussi par le prix de revente, non ?

Ou alors, le TRI gonflera au fil des ans avec les rentrées de loyers (notamment lorsque le crédit sera remboursé).
Souvent, ce qu'on lit, c'est de faire l'affaire à l'achat en négociant un bien avec un prix inférieur au marché, de faire des travaux, de louer en meublé (LMNP) au réel pour bénéficier de l'amortissement.

Mes parents possèdent déjà des biens locatifs (en location nue)? Dans mon cas, pour un premier investissement locatif pour profiter de l'effet du levier, j'hésite entre un bien type T2 bien placé en centre-ville ou des parts de SCPI. Les SCPI ont l'avantage d'avoir un patrimoine diversifié mais le T2 bien placé dans une ville solide aura l'avantage de toujours pouvoir se vendre à n'importe quel moment (à peu près).

 

[CharlyBgood]

Pour apprécier le TRI de l'opération, cela sera influencé aussi par le prix de revente, non ?

Bien sûr. Le TRI ne fait qu'actualiser des flux et dire qu'1€ dans 5 ans, 9 ans, 20 ans vaudra probablement bcp moins qu'1€ d'aujourd'hui.

Ou alors, le TRI gonflera au fil des ans avec les rentrées de loyers (notamment lorsque le crédit sera remboursé).
Souvent, ce qu'on lit, c'est de faire l'affaire à l'achat en négociant un bien avec un prix inférieur au marché, de faire des travaux, de louer en meublé (LMNP) au réel pour bénéficier de l'amortissement.

Exact. La rentabilité se fait souvent le + souvent à l'achat, dans l'ancien.
Quant au TRI, il est très influencé par les intérêts et la fiscalité de l'investisseur.

j'hésite entre un bien type T2 bien placé en centre-ville ou des parts de SCPI. Les SCPI ont l'avantage d'avoir un patrimoine diversifié mais le T2 bien placé dans une ville solide aura l'avantage de toujours pouvoir se vendre à n'importe quel moment (à peu près).

C'est 2 stratégies bien différentes: l'une + pépère (SCPI) mais moins glam, l'autre un peu plus personnelle et d''apparence plus tangible.
Et tu as raison, les T2 sont les biens les + liquides, parce que les + recherchés

 

[agra07]

Bonjour,

Ben comme ça vient un peu après, franchement, je trouvais ça assez lié... Alors qu'en fait, ça ne l'est pas...
Sur la fin de sa vidéo, j'aurais mieux compris en illustrant avec un exemple de vente à 10 ans qu'à 20 ans...

Ben, je comprends bien les 2 logiques mais c'est justement ce que je comprenais pas dans la vidéo : le monsieur parle de comment optimiser un truc au max pendant toute sa vidéo et la dernière minute, il nous prend un bien en parlant de valorisation à 20 ans... Ca me semblait simplement pas dans la même ligne de stratégie....

Très bonne remarque.
On ne peut pas commencer une démonstration sur 20 ans et la finir sur 10.
Evidemment, si on prend comme hypothèse que le bien va passer de 100 000€ à 200 000€ durant l'investissement, il vaut mieux tabler sur 20 ans. Sur 10 ans, c'est beaucoup moins sûr et par les temps qui courent encore moins.
Tout à fait d'accord sur la question de la revente, il vaut mieux penser dès le départ à la qualité et l'attrait du bien.
Enfin, il minimise largement les charges de nettoyage d'une copro alors que ça représente le premier poste de dépense.
Quant aux frais de gestion locatives, il me semble qu'il passe un peu vite dessus.
Au final, de bons commerciaux qui maîtrisent leur sujet et savent bien emballer le paquet.
J'achète.....pas l'appartement mais leur société !

 

[moietmoi]

Enfin, il minimise largement les charges de nettoyage d'une copro alors que ça représente le premier poste de dépense.

tu as rasion, mais cela dépend des copro,
on peut inverser les choses: quel type de propriété permettra les charges les plus faibles; ?donc tout en ayant un loyer toutes charges comprises équivalent, ce qui reste dans la main du propriétaire est plus élevé: ceci guide donc vers les endroits où le marché locatif visé(étudiant, jeune actifs, touristes, ) est tendu: ainsi pour un cout locatif total pour le locataire de 400 euros par exemple, il restera 320 dans un immeuble ayant beaucoup de charges et 390 dans une maison neuve ou remise à neuf;( je ne compte là que les charges type "copro" ceci permet d'avoir le rendement maximum; à l'inverse à mon avis si on fait du all inclusive, il vaut mieux chercher les immeubles avec chauffage central, car les charges de chauffage sont moindres, que lorsque le locataire laisse le chauffage électrique en marche avec la fenêtre ouverte, donc ce qui reste dans les mains de l'investisseur est supérieur, à loyer toutes charges comprises équivalent;

 

[CharlyBgood]

Enfin, il minimise largement les charges de nettoyage d'une copro alors que ça représente le premier poste de dépense.

Ce n'est pas ce qui ressort de l'observatoire OSCAR de l'UNARC, qui fédère et agrège les données de milliers de copropriétés: c'est le chauffage collectif qui vient souvent en 1 suivi du gardiennage quand il s'en trouve, avec aussi parfois les contrats de maintenance.

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[agra07]

Ce n'est pas ce qui ressort de l'observatoire OSCAR de l'UNARC, qui fédère et agrège les données de milliers de copropriétés: c'est le chauffage collectif qui vient souvent en 1 suivi du gardiennage quand il s'en trouve, avec aussi parfois les contrats de maintenance.

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D'accord, mais il faudrait comparer ce qui est comparable et savoir de quoi on parle, des charges privatives ou des charges communes.
Je peux simplement témoigner.
J'ai habité successivement principalement dans deux grandes copropriétés, l'une avec gardien et l'autre sans gardien mais avec un contrat pour le nettoyage, les poubelles et le tout petit entretien et avec du chauffage individuel dans les deux. Dans les deux cas c'était soit le poste gardien soit le poste nettoyage qui était le plus important dans le budget de la copro.
Mais bon, je me retire car je n'ai pas de compétence particulière en matière d'investissement immobilier.

 

[CharlyBgood]

J'ai habité successivement principalement dans deux grandes copropriétés, l'une avec gardien et l'autre sans gardien mais avec un contrat pour le nettoyage, les poubelles et le tout petit entretien et avec du chauffage individuel dans les deux. Dans les deux cas c'était soit le poste gardien soit le poste nettoyage qui était le plus important dans le budget de la copro.

Le gardiennage c'est terrible en effet, surtout quand ledit gardien se met en arrêt ...
Il faut absolument externaliser cette fonction quand c'est faisable.