Immobilier : pour acheter avant de vendre, pouvez-vous éviter le prêt relais ?

Acheter un nouvel appartement ou une nouvelle maison, quand on a un logement à vendre, le principe paraît limpide : utiliser l’argent de la vente pour acheter, quitte à compléter avec de l’épargne ou avec un crédit. Problème : tant que votre actuelle résidence principale n’est pas vendue, vous n’avez pas le « cash » pour acheter. C’est le rôle du prêt relais.

Si vous avez fini de rembourser votre premier crédit immobilier, la banque estime votre logement actuel et vous prête l’équivalent de 50% à 80% de la valeur du bien : c’est le prêt relais, accordé sur une durée courte (2 ans maximum), le temps de trouver preneur pour l’ancien logement. Si vous n’avez pas fini de rembourser votre premier crédit, ce prêt relais sera moindre, puisque le relais ne porte que sur la part de l’emprunt que vous avez déjà remboursée.

Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour financer l’achat de la nouvelle maison ou du nouvel appartement, vous pouvez évidemment solliciter un crédit immobilier « classique » en complément du prêt relais. C’est d’ailleurs la pratique la plus courante (on parle de crédit relais « associé » ou « adossé »). A la vente de l’ancien logement, le crédit classique restera et le prêt relais s’effacera.

Taux, durée, délais, estimation, exemples… 8 questions pour comprendre le prêt immobilier relais

Dans les faits, le prêt relais utilisé seul, sans crédit immobilier à long terme en parallèle, ne concerne qu'une minorité d'emprunteurs. Le plus souvent, l’achat-revente et le relais sont synonymes de montage complexe imbriquant au moins deux prêts. Pouvez-vous l’éviter ?

Alternative 1 – gérer les délais et limiter le relais

Si le principe du relais rebute, c’est notamment à cause d’exemples malheureux dans la foulée de la crise financière de 2007. « La crainte du prêt relais existe toujours, confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Quand le marché immobilier s’est effondré en 2008-2009, certains emprunteurs se sont trouvés en bout de relais, sans parvenir à revendre leur ancien logement après les 2 ans du relais. » En 2021, ces cas d’extrême difficulté paraissent anachroniques, alors que les délais de vente fondent et se retrouvent au même niveau qu’avant la crise de 2007.

Vendre étant une tâche plus aisée qu’à l’accoutumée, à condition évidemment de ne pas surévaluer le prix, est-il possible de régler les délais comme du papier à musique ? Le scénario idéal reste évidemment de caler les rendez-vous des actes définitifs de vente, chez le notaire, pour l’ancien et le futur logement le même jour. Tâche possible en négociant avec les vendeurs de votre futur logement, en allongeant le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif pour le nouveau bien, ou en trouvant preneur pour l’ancien logement extrêmement rapidement. Avec l’aide du notaire, il est parfois possible de faire coïncider les deux rendez-vous le même jour…

Dans les faits, sauf si tout est réglé au millimètre, le notaire et la banque vous demanderont probablement de contracter un prêt relais, au cas où… « Le relais est souvent mis en place par prudence, explique Maël Bernier. Parfois, le relais n’est même pas activé si les rendez-vous coïncident. Ou pour quelques jours ou semaines seulement si la vente intervient juste après l’achat du nouveau bien. »

Le coût de la prudence, avec ce prêt relais « au cas où » ? « Les frais de dossier sont de 200 ou 300 euros même si cela peut être négocié », détaille la porte-parole de Meilleurtaux. Si le prêt relais souscrit « au cas où » est activé pour quelques jours ou semaines, il faudra régler les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur le temps de la transition. « En complément d’un crédit immobilier à 1% sur 20 ans, le taux du relais est actuellement de 1,25% ou 1,30% », ajoute Maël Bernier. Bref, si le relais est court, le surcoût se limite à quelques centaines d’euros maximum.

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Alternative 2 – le prêt « achat revente »

Il s’appelle « prêt achat-revente », « global immobilier », « prêt relais acquisition » ou encore « crédit relais intégré » : ce montage financier complexe est un crédit tout compris. Plusieurs banques proposent ce montage quand vous les mettez en concurrence : si vous présentez un dossier adéquat, la nouvelle banque vous accorde un crédit XXL intégrant à la fois le rachat de l’ancien prêt, un crédit relais et le nouveau prêt prévu pour le nouveau logement.

L’avantage ? La souplesse. Ce crédit global n’intègre pas obligatoirement une date butoir pour la vente de l’ancien logement et les mensualités de la période transitoire peuvent être réduites ou lissées… L’inconvénient : « Les taux des prêts de type achat revente sont souvent plus élevés sur le long terme » qu'un crédit classique associé à un relais, selon Océane Gridel, d’Ace crédit, « donc le coût global peut être plus important ».

Là encore, il ne s’agit finalement que d’une « semi-alternative » puisque ce montage englobe un « relais » qui n'en porte pas le nom. Mais, selon Maël Bernier, ce type de montage « rassure » les emprunteurs réticents à signer un crédit relais à part.

Plus d’infos : Comment s’articule un prêt achat-revente ?

Alternative 3 – la « vente express »

Avez-vous déjà entendu parler des iBuyers ? Ils s’appellent Homeloop, Dili, Vendez-votre-maison ou Zefir, et ils ont transposé en France un modèle venu des États-Unis : les iBuyers se portent eux-mêmes acquéreurs de la résidence principale que vous cherchez à vendre au public. A eux, ensuite, de le revendre en soignant leur marge. Un métier proche de celui du marchand de biens - les iBuyers achetant d'ailleurs bien sous le régime des marchands de biens - mais qui s’en différencie dans la démarche : le marchand de biens vise des logements à rénover, l’iBuyer « vend » un service, celui d’une vente express, pour revendre le bien tel quel.

Une promesse alléchante ! Où est le loup ? La méthode est plutôt transparente vis-à-vis du vendeur : Homeloop annonce acheter le bien pour 92% de la valeur estimée (soit 8% de « frais »), Dili annonçant un taux plus souple (7% à 12% de « frais de service », soit 88% à 93% de la valeur estimée). La contrainte se situe surtout du côté de l’éligibilité, puisque ces plateformes n’achètent que des « valeurs sûres » : « En moyenne, nous nous sommes portés acquéreurs de biens valant 430 000 euros. Notre activité se concentre pour le moment sur Paris et sa première couronne, ainsi que sur les métropoles de Lyon, Nantes et Lille, détaille Aurélien Gouttefarde, fondateur de Homeloop. Hors région parisienne, la valeur des biens que nous achetons est d'environ 350 000 euros. Nous préférons pour le moment nous concentrer sur certaines zones géographiques de prédilection, afin d'avoir une offre suffisante et attractive de biens à vendre dans les zones sur lesquelles nous opérons. Nous préférons proposer à la vente 10 biens à Villeurbanne, plutôt que d’intervenir partout en surface. »

La cible principale de ces iBuyers sont justement les propriétaires ayant trouvé un nouveau bien et qui cherchent à se défaire de leur maison ou appartement actuel au plus vite et sans complication. Avec le risque de brader son bien en le cédant à ce iBuyer ? « Non ! Nous vendons un service, celui de simplifier et d’accélérer la vente d’un bien immobilier, coupe Aurélien Gouttefarde. Celui-ci a un coût. Il faut le comparer avec le coût de la vente via une agence et tous les « coûts cachés » d'une vente : la marge de négociation, de 2% à 3% ; les honoraires de l’agent immobilier, 4% à 5% ; ainsi que les charges de copropriété, la taxe foncière [en cas de vente tardant à se conclure, NDLR], de 0,5% à 1% par an et autres frais annexes ; et les coûts liés à un éventuel prêt relais, de 1% à 1,5%. » Selon Aurélien Gouttefarde, la facture finale est donc proche : « Au total, le net vendeur dans une vente classique est d'environ 92,5% à 94% du prix de vente. Homeloop achète directement le bien à 92% de l’estimation [Homeloop annonce 2% de frais et 5% à 6% de marge pour la société, NDLR] : vous n’êtes donc pas perdant financièrement et vous choisissez quand vous vendez, sans incertitudes. »

Aurélien Gouttefarde ajoute que l’intérêt du iBuyer « vis-à-vis d’un prêt relais », pour le vendeur, « est aussi de disposer d’un meilleur apport : 92% de la valeur du logement dans notre cas, 70% le plus souvent en cas de relais ». « C’est parfait pour des gens pressés, juge Maël Bernier, de Meilleurtaux. Ou par exemple en cas de divorce. » Simplicité, efficacité… à condition d’avoir un bien à vendre dans une métropole attractive.