Vous voulez acheter un logement mais vous n’avez pas encore vendu celui dans lequel vous êtes encore. Que faire pour ne pas rater la bonne affaire ? Demander à votre banque de vous avancer les fonds en attendant la vente de votre bien immobilier. C’est le principe du prêt relais…séduisant mais à manier avec précaution.

Vendre votre résidence et en acheter une autre en même temps est la situation optimale, mais pas toujours facile à concrétiser. Pour vous permettre d’assurer la transition financière jusqu’à la revente de votre bien immobilier actuel, les banques proposent des formules de crédits relais également nommées prêts relais, permettant aux propriétaires qui le souhaitent d’acheter avant de vendre. Mais attention avant d'en prendre un.

Un avantage de taille

Le prêt relais est un crédit immobilier qui s’adresse à des clients déjà propriétaires d’un bien immobilier souhaitant réaliser une opération d’achat-revente. A taux fixe, d’une durée généralement limitée à deux ans, les crédits relais permettent d’acquérir un logement, sans attendre la revente d’un autre bien immobilier pour en assurer le financement.

Principal avantage du prêt relais : il permet de saisir une opportunité d’achat tout en prenant le temps de revendre un autre bien immobilier dans de bonnes conditions financières. Autre avantage : en réalisant une opération d’achat/revente en même temps, vous économisez le coût d’une second déménagement puisque vous pouvez vous installer dans le nouveau logement, ce qui vous évite de prendre une location et peut être de mettre vos affaires dans un garde-meubles si le logement de transition est plus petit.

Malgré ses avantages, le prêt relais reste un produit assez complexe à gérer, à utiliser avec discernement, après avoir fait et refait les comptes en prenant en considération tous les paramètres, dont le temps de la vente, cet inconnu que vous ne maîtrisez pas puisqu’il dépend du dynamisme du marché immobilier local et des acquéreurs prêts à acquérir votre bien au prix que vous en demandez. Et sauf dans les zones tendues, les délais de vente se comptent généralement en mois, voire en années notamment si le logement mis en vente affiche des défauts sérieux.

Prêt relais, comment ça marche ?

Est-ce opportun de recourir au crédit relais ? Si vous ne pouvez pas faire autrement, le prêt relais vous offre un délai supplémentaire pour vendre et obtenir un meilleur prix de votre logement. Mais attention à ne pas trop jouer avec le temps car le gain que vous espérez obtenir peut être absorbé par les intérêts et les frais du prêt relais.

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Pour être sûre d’obtenir quoi qu’il advienne le paiement des sommes prêtées, la banque vous demandera de souscrire une assurance invalidité-décès, une assurance emprunteur donc et des garanties, par exemple une hypothèque, ou la caution d’un organisme spécialisé.

Il est préférable de recourir au prêt relais pour une courte période renouvelable et seulement lorsque vous avez déjà en main une promesse de vente de votre ancien logement. A taux fixe, les intérêts des crédits relais sont plus élevés que ceux des crédits immobiliers à long terme classiques.

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Le prêt relais n’est pas un crédit amortissable, vous rembourserez en une seule fois le capital emprunté et les intérêts lorsque vous aurez vendu votre bien. En revanche, vous n’aurez pas d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) à payer au moment du remboursement du crédit relais, mais vérifiez quand même qu’une telle clause ne figure pas le contrat de prêt.

Avant de vous lancer dans une opération acquisition/ vente, demandez à un agent immobilier ou à un notaire de réaliser une estimation de la valeur du bien à vendre. Prenez ensuite attache avec votre banque, et des établissements concurrents du vôtre pour connaître le montant du prêt relais qui pourrait vous être consenti. Ce montant varie en effet d’un établissement à l’autre.

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Une fois tous ces éléments en main, vérifiez si le jeu en vaut la chandelle, et quelle banque vous apporte la meilleure offre. Le principal inconvénient du crédit relais, c’est bien la mévente, c’est-à-dire lorsque vous n’arrivez pas à vendre le bien immobilier alors que la durée maximale du prêt est atteinte : pour sauver les meubles, vous n’aurez pas d’autre choix que de baisser le prix de vente, voire brader votre bien.

Attention à la plus-value

Le bénéfice réalisé lorsque vous vendez un logement à un prix plus élevé que celui de son achat est totalement exonéré d’impôt sur le revenu, si cette maison ou appartement constitue votre résidence principale au moment de sa vente. Or, le logement que vous achetez grâce au prêt relais devient votre résidence principale dès que vous y emménagez. Résultat, si le logement vide pour cause de mise en vente n’est pas cédé rapidement, il perd son statut de résidence principale, l’exonération de la plus-value pourra alors être remise en cause. Entre le moment où vous quittez le logement et celui où vous signez l’acte de sa vente chez le notaire, le délai normal de vente ne doit pas dépasser quelques mois.

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