L’année dernière, les banques accueillaient à bras ouverts les emprunteurs. En attestent les données publiées ce mercredi 5 février par la Banque de France. En 2019, les établissements de crédit ont octroyé pour 258 milliards d’euros de prêts immobiliers, soit 20,5% de plus qu’en 2018.

Retournement de situation en ce début d’année 2020, les régulateurs font pression sur les banques pour qu’elles fassent preuve de modération. « Les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de prêter avec un taux d’endettement de 33% maximum et sur des durées de 25 ans maximums, vont impacter mécaniquement la production et ce, même malgré la possibilité de déroger à ces règles pour 15% de la production (destinées à 75% à des primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale) », estime ainsi Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, qui table sur une chute de 10 à 20% de la production de crédits immobiliers en 2020.

Des taux immobiliers attendus stables en février

Pour l’heure, ces restrictions ne se traduisent pas par une remontée forte et unanime des taux d’intérêt. Pour février, les courtiers constatent certes, comme en janvier, quelques hausses mais qui restent limitées. « Pas de grand changement dans les barèmes des banques, explique en ce sens Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Les taux restent très bas et globalement stables. Les moyennes se situent toujours sur 15 ans autour de 1,10%, sur 20 ans à 1,25% et sur 25 ans à 1,50% ». A la lecture des barèmes communiqués aux courtiers par les banques, il reste en effet possible d’obtenir un prêt immobilier sur 20 ans à moins de 1,30% hors assurance.

Les taux d’emprunt moyens dans les banques pour février 2020

  • Sur 15 ans : 1,10% d’après Meilleurtaux, 1% selon Cafpi, 1,02%, pour Le-Partenaire
  • Sur 20 ans : 1,25% d’après Meilleurtaux, 1,15% selon Cafpi, 1,16%, pour Le-Partenaire
  • Sur 25 ans : 1,50% d’après Meilleurtaux, 1,50% selon Cafpi, 1,43%, pour Le-Partenaire

Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques

Bémol, si les taux moyens restent effectivement plutôt stables, ceux proposés pour attirer les meilleurs profils s’avèrent moins favorables que les mois précédents. « Les excellents dossiers avec des revenus supérieurs à la moyenne et un bel apport obtiennent des taux autour de 1% et non plus 0,75% ou 0,80% comme c’était devenu habituel à l’automne dernier », note Maël Bernier. Ce sont aussi, voire surtout, pour les emprunteurs-investisseurs que le tour de vis va être le plus flagrant dans les mois à venir. D’après Vousfinancer, « certaines banques refusent déjà de prendre les dossiers d'investisseurs locatifs... ».

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Les refus de prêt en hausse

Le durcissement de l’accès au prêt immobilier, encore discret au niveau des taux, s’observe en revanche plus nettement s’agissant des conditions de financement… Les établissements bancaires tiennent compte des recommandations du HCSF, en limitant notamment la durée des nouveaux crédits. « Certaines banques nous ont d’ores et déjà envoyé des consignes nous demandant de privilégier les prêts sur 20 ans (avec un objectif de 60% de la production contre maximum 40% pour les prêts sur 25 ans), observe Sandrine Allonier. D'autres banques ne veulent plus dépasser les durées de 25 ans... même pour le neuf ou la construction de maisons individuelles qui pouvaient aller au-delà, notamment en raison du délai de construction », ajoute-t-elle.

Mais ce n'est pas tout. Les banques affichent des frais de dossier plus élevés, réclament désormais aux clients un apport plus important et de souscrire à leur assurrance emprunteur. Résultat, il devient de plus en plus difficile et coûteux de se faire financer. « Le nombre de refus de financement a plus que doublé en quelques mois passant de 10 à 25% des dossiers présentés », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. L'Observatoire des crédits aux ménages estime ainsi que 100 000 emprunteurs vont rester sur le carreau en 2020. De son côté, la Banque de France affirme qu'il n'y a pas de risque d'exclusion en masse de l'emprunt immobilier.

Bilan : avec ces restrictions d'accès, combinées à la hausse persistante des prix de l’immobilier (+3% sur un an à Bordeaux, +8% à Lille ou encore +12% à Lyon), la météo immobilière se couvre en ce début d'année. Et ce, en dépit de taux d’intérêt qui demeurent à des niveaux historiquement bas.

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