PTZ 2018 : un nouveau zonage des communes B1 et B2 en préparation

Le ministère de la Cohésion des territoires a annoncé dès la mi-septembre un recentrage du PTZ, dans le neuf, sur les zones A, A bis et B1, autrement dit les grandes agglomérations, avec une année de transition pour la zone B2, laquelle rassemble surtout des communes moyennes et périurbaines. Une annonce qui s’est concrétisée dans le projet de loi de finances pour 2018, présenté mercredi dernier. L’exposé des motifs de ce budget 2018 souligne ainsi l’« exclusion de la zone C en 2018 et de la zone B2 en 2019 », pour l’immobilier neuf. A contrario, dans l’ancien avec travaux, le Prêt à taux zéro est recentré « sur les zones les moins tendues (B2 et C) dans l’objectif de promouvoir la réhabilitation de logements dans ces zones ».

Le texte renvoie à un nouvel arrêté sur le zonage

Pas de grande surprise, donc, à la lecture du projet de loi de finances par rapport aux précédentes annonces sur le sujet. A une exception près : l’article relatif au PTZ fait référence à « un arrêté des ministres chargés du Budget et du Logement [établissant] le classement des communes par zone géographique, en fonction principalement des besoins en logements ainsi que du montant des prix de vente et des loyers de l’immobilier résidentiel ».

Or, actuellement, le classement des communes en zones A, A bis, B1, B2 et C, qui date de 2014, se base sur le seul « déséquilibre entre l’offre et la demande de logement ». Outre « les besoins en logements », qui correspondent à cette même logique d’offre et demande, le budget 2018 ajoute donc deux nouveaux critères : les prix de vente des biens immobiliers et le niveau des loyers.

Un enjeu d’importance pour les villes de taille moyenne

Quelle base statistique de prix et de loyers servira à effectuer ce nouveau zonage ? Quand sera-t-il dévoilé ? L’actuel découpage géographique va-t-il être profondément modifié, ou uniquement à la marge ? cBanque a contacté les ministères des Comptes publics et de la Cohésion des territoires pour obtenir des éléments de réponse, mais ils n’ont pas donné suite, dans l'immédiat, à cette sollicitation.

Concrètement, ces nouveaux critères de prix et de loyers pourraient permettre d'affiner le zonage de certaines villes, en en déclassant certaines (de B2 à C) ou au contraire en en surclassant d'autres (de B2 à B1). Ainsi, dans une même agglomération, deux communes périphériques peuvent figurer dans la zone B1 mais afficher des niveaux de prix différents. La commune où les prix sont les moins élevés pourrait ainsi être rétrogradée en B2. L’enjeu est d’importance pour les potentiels emprunteurs car la zone détermine l'accessibilité au dispositif, mais également les montants financés à taux zéro.

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Un « rapport d’évaluation » en 2019

A plus court terme, ce redécoupage pourrait avoir des conséquences sur des particuliers projetant de faire construire ou d’acheter dans la zone B2, où figurent de très nombreuses communes moyennes et périurbaines. Si elles sont rétrogradées en zone C, parce que les prix de vente sont peu élevés en comparaison à d’autres villes de la zone B2, alors les emprunteurs ne pourront plus bénéficier du PTZ à partir du 1er janvier 2018, date de l’édition de l’offre de crédit faisant foi.

Le nouvel arrêté relatif au zonage est attendu pour la fin 2017, en même temps que les autres textes réglementaires réévaluant, si besoin, les plafonds de ressources des emprunteurs, les montants maximums des opérations finançables, etc. De façon plus globale, le gouvernement annonce que le recentrage du PTZ, sur les zones B2 et C pour l’ancien, sur les autres pour le neuf, fera l’objet d’un « rapport d’évaluation » à « mi-parcours, soit en 2019 ».