Assurance habitation : les clés pour choisir si vous êtes locataire

40% des Français, soit 11,7 millions de ménages, louent leur logement, d’après l’Insee. Tous, ou presque, sont tenus d’avoir une assurance habitation. Assurer son habitation principale est en effet obligatoire pour louer un bien non meublé ou, dès lors que la location dure plus de 8 mois, un logement meublé. A défaut d’assurance, la sentence peut tomber rapidement.

« La non présentation d’une attestation d’assurance habitation peut être une clause de résiliation du bail. Si le locataire n’assure pas le logement, le propriétaire peut également souscrire par lui-même une assurance et, à titre d’indemnités pour le préjudice, majorer de 10% son coût facturé au locataire », explique à MoneyVox David Rodrigues du service juridique de l’association de consommateurs la CLCV. En revanche, l’obligation de souscrire une assurance habitation (aussi appelée multirisque habitation ou MRH) ne s’applique pas aux logements de fonction, aux sous-locations ou encore aux locations saisonnières.

A quoi sert l’assurance habitation pour un locataire ?

Pour un locataire, l’assurance habitation a essentiellement deux finalités : couvrir son mobilier (TV, lit, canapé, ordinateur…) et, via la responsabilité civile, éviter de payer de sa poche en cas de dommages causés à une tierce personne. « Les assurances habitation des locataires disposent d’un socle (responsabilité civile, incendie et dégât des eaux) qui couvre les risques locatifs. C’est-à-dire les garanties de base qui permettent au locataire de, premièrement, protéger ses propres biens et, deuxièmement, de se prémunir contre les détériorations qu’il pourrait causer aux biens du propriétaire (dégrader les murs, briser une vitre…) », résume Fabien Soccio, chef de projet études et communication chez Meilleure Assurance. Ainsi, par exemple, en cas de fuite d’eau, l’assureur prendra en charge tout ou partie des réparations en fonction des plafonds définis dans le contrat et après déduction de la franchise éventuelle.

Combien coûte une bonne assurance ?

Le coût de l’assurance MRH est extrêmement variable en fonction des contrats et du logement assuré. « Les logements au rez-de-chaussée sont parmi les biens les plus à risque, à cause des vols », souligne David Rodrigues du CLCV. « A la souscription, l’assureur questionnera alors sur la présence de barreaux ou non par exemple. En cas d’absence, cela peut augmenter le prix de l’assurance voire conduire à un refus d’assurer le logement ». L’étage du bien, mais aussi sa superficie, le nombre d’occupants, la valeur du mobilier à couvrir ainsi que la ville et le quartier dans lequel il est situé entrent également en jeu pour fixer la cotisation.

Illustration pratique de cette disparité tarifaire, à l’aide des simulations fournies par Meilleure Assurance, pour deux maisons semblables qui font 100 m2 et contiennent 40 000 euros de mobiliers. Leur différence : l’une est à Nantes et l’autre est située 30 kilomètres au sud-est, à Clisson. Résultat, pour la prise en charge des risques locatifs mais aussi du vol et des dommages électriques, la Maif assure la maison nantaise pour 269 euros par an, contre 422 euros s’agissant de la maison de campagne de Clisson. A la Macif, l’écart est de 31 euros par an mais, cette fois, à la défaveur du bien situé à Nantes.

« Impossible de dire qu’un assureur est, en soi et tout le temps, meilleur qu’un autre. Cela dépend du logement et des besoins de l’assuré. Certains contrats sont, par exemple, plus intéressants sur la prise en charge des dégâts de gel, quand d’autres seront mieux-disants sur le risque vague-submersion », illustre Fabien Soccio. Le prix dépend donc aussi des sinistres couverts, des niveaux d’indemnisation et de franchise appliqués, et des éventuelles options souscrites par le locataire.

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Protection juridique, rééquipement à neuf… Faut-il ajouter les options ?

Outre les garanties socles, le locataire peut ajouter des options à son assurance MRH, comme la protection juridique, les dommages électriques, le rééquipement à neuf du mobilier dérobé voire, le vol et le cambriolage parfois exclus des contrats d’entrée de gamme. Cette personnalisation, qui génère évidemment un surcoût de quelques dizaines d’euros par an, est-elle intéressante ? Là encore, c’est subjectif. « Toutes les options que proposent les assureurs – rééquipement à neuf, protection juridique, installation d’une alarme… - peuvent être judicieuses à partir du moment où elles répondent à un besoin », estime le porte-parole du comparateur d’assurances du groupe Meilleurtaux.

« Pour les locations de longue durée, il est évident qu’il faut être bien protégé, avec une assurance bris de glace, contre la foudre... Mais pour les locations moins longues, comme les logements étudiants, il faut aussi faire attention à ce que l'assurance s'adapte bien. Si l'étudiant possède du matériel informatique, par exemple, il doit veiller à être bien couvert contre les dégâts électriques », abonde également en ce sens le juriste du CLCV.

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La protection juridique fait partie des garanties optionnelles souvent mises en avant par les assureurs. Elle permet en cas de litige avec un tiers (le bailleur, un voisin, un riverain…) de bénéficier de l’assistance de la compagnie d’assurance et de la prise en charge d’une partie des frais de procédure (avocat, expertise…). « Si c’est votre première location, que vous avez eu des échos contradictoires sur votre propriétaire ou que vous ressentez le besoin d’avoir l’aide d’un juriste si nécessaire, la protection juridique peut clairement être un confort et une sécurité pour louer plus sereinement », souligne Fabien Soccio.

Comment faire baisser le prix de son assurance habitation ?

Pour déterminer leur tarif, les assureurs prennent aussi en considération les dispositifs de sécurité dont est équipé le logement et l’immeuble. C’est la raison pour laquelle ils demandent si le bien est équipé d’une serrure en 3 à 5 points, de volets roulants, d’une alarme ou encore d’un système de vidéosurveillance. De fait, « pour faire baisser la cotisation d'assurance, il faut bien mettre en avant auprès de l’assureur tous les éléments de sécurité du logement : parking fermé, sas de sécurité, porte blindée, alarme... », recommande David Rodrigues.

Toutefois, dans les faits, un locataire n’a que peu de marge de manœuvre. Pour couvrir le vol, « certains assureurs peuvent demander la pose d’équipements spécifiques. Sans ces éléments requis, le locataire peut tenter de s'arranger avec le propriétaire afin qu'il prenne en charge les frais d'équipement mais, hors défaut majeur, comme une porte qui s’ouvre très facilement, il va être compliqué d’exiger de lui les travaux », nuance le juriste du CLCV.

Pour limiter le coût de son assurance multirisque habitation, le locataire doit donc surtout adopter une démarche commerciale. C’est-à-dire comparer les contrats. Et il y a du tri à faire. En effet, d’après Meilleure Assurance, assurer un studio parisien de 20 m2 peut revenir du simple au triple en fonction de l’assureur et des garanties choisies : de 63 euros par an pour la MAE à 193 euros chez la Maif en reprenant les exemples de contrats comparés pour nous par Meilleure Assurance.

Autre levier d’action : jouer sur l’effet volume. Plutôt que prendre le contrat habitation chez X et le contrat auto chez Y (voire l’assurance scolaire chez Z), le locataire peut en rapatriant toutes ses assurances au même endroit obtenir plus facilement un geste commercial. Les réductions possibles sont « de l’ordre de 5%, 10% voire 15%, en fonction de l’effort qu’est prêt à fournir l’assureur pour retenir l’assuré et augmenter son nombre de contrats en portefeuille », confie Fabien Soccio.

Comment déjouer les exclusions de garantie ?

Si lire attentivement et comprendre précisément les 30 pages de son contrat habitation n’est pas donné à tout le monde, il est par contre nécessaire de questionner son assureur pour se faire préciser les principales garanties du contrat, ainsi que ses conditions particulières. En effet, alors que les conditions générales d’une assurance sont là pour définir un cadre général d’application du contrat, les conditions particulières s’adaptent à la situation de l’assuré. « Si vous êtes locataire et que votre logement n’a pas de volets, l’assureur ne va pas exiger de vous que vous fassiez des travaux. Il va y avoir une adaptation du risque », assure le porte-parole de Meilleure Assurance.

Il en va de même pour la clause d’inhabitation. Après 60 à 90 jours selon les contrats, les conditions générales ne couvrent plus ou partiellement le vol des biens mobiliers. En cas d’absence prolongée, il faut donc prévenir l’assureur pour faire évoluer l’assurance si nécessaire. Dans le cas de la clause d’inhabitation, cela ne sera pas toujours nécessaire : l’assureur stoppe la protection uniquement si le locataire ne revient pas un seul jour dans le logement.

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