Alors que les rendements moyens des fonds en euros sont en baisse continue ces dernières années (2,9% en 2012 selon l’ACP), les performances des SCPI apparaissent salvatrices avec plus de 5% de rendement net généré en moyenne (5,27% en 2012, 5,23% en 2011), selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier-Aspim.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) gèrent de façon exclusive un patrimoine immobilier locatif, générant des revenus fonciers pour leurs associés. Elles peuvent être « de rendement » en étant axées sur les locaux d’entreprises, les bureaux et les entrepôts, ou « fiscales », l’objectif étant alors de permettre aux souscripteurs de diminuer leur imposition sur le revenu. 155 SCPI étaient recensées en France fin 2012 pour un patrimoine valorisé de près de 25 milliards d’euros, selon les données de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).
Diversification des risques, rendement, accessibilité : leurs avantages sont multiples. « Les SCPI permettent aux particuliers d’acheter de l’immobilier d’entreprise à partir de quelques centaines d’euros », détaille Philippe Vergine, gérant et fondateur de Primaliance, portail spécialisé. « C’est un placement qui est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et qui est diversifié sur une multitude de locataires, ce qui évite le problème des impayés. » « Elles génèrent du rendement, de façon relativement stable jusqu’à maintenant », explique de son côté Philippe Crevel, économiste et secrétaire général du Cercle des Epargnants.
Des perspectives incertaines
Quid, toutefois, des perspectives ? La crise économique qui génère des tensions sur les locaux professionnels pourrait en effet peser négativement. « On peut se demander si l’eldorado n’est pas derrière nous. En cas de stagnation ou de retournement du marché, il est nécessaire d’être très prudent », poursuit Philippe Crevel, qui indique que les SCPI diversifiées (investies sur les commerces, les entrepôts et les bureaux) sont à privilégier.
Les SCPI ont en effet un inconvénient à prendre en compte avant d’investir : l’aspect non garanti du capital. « Comme tous les placements immobiliers, le capital et le revenu distribué ne sont pas garantis. Ce n’est pas parce que le rendement atteint 5% une année qu’il sera identique l’année suivante », prévient Philippe Vergine.
Autre point à considérer, la zone géographique des immeubles sur laquelle sont basées les SCPI. « Ce qui importe, c’est la qualité du gestionnaire, la composition de son portefeuille et la capacité à remplir les locaux », détaille Philippe Crevel. Historiquement, les SCPI investies à Paris – généralement sur des patrimoines anciens – ont généré de bons rendements, majoritairement celles basées sur des commerces. « Il peut être aujourd’hui intéressant de se positionner sur des patrimoines plus récents qui sont aux normes et adaptés à la demande des locataires », ajoute Philippe Vergine.
Une collecte de SCPI en forte hausse
La collecte nette des SCPI reste à un niveau important en 2012, à 2,9 milliards en 2012 (en incluant 403 millions du marché secondaire provenant des rotations de parts) bien qu’elle soit en baisse de près de 10% en 2012 par rapport à 2011 (hors marché secondaire). Cela s’explique par le recul des SCPI « immobilier résidentiel », principalement en « Scellier », tandis que les SCPI « immobilier d’entreprise » progressent de 10,8%, selon l’Aspim.
Il n’existe pas de statistiques précises sur la part des SCPI investies dans le cadre de l’assurance-vie. « [Elle] est relativement modeste du fait de leur développement récent. En effet, c’est un produit de niche qui s’est démocratisé depuis trois ans », relève Philippe Crevel, en précisant que sur l’encours de 1.400 milliards d’euros de l’assurance-vie, ces actifs représentent quelques milliards.
