pret palier

[pascalkh]

on avance, on avance, on avance...........

 

[kenko82]

En fait l'obectif est toujours d'obtenit une mensualité lissé, mais on raisonne ici sur ton endettement global et pas seulement celui lié au prêt.

En fait on lisse ta capacité de remboursement, pour que pendant les 10 premières années, tu sois en mesure de continuer à rembourser les prêts que tu as en cours pour tes investissements locatifs. Ca m'étonne que certains établissements ne le fasse pas, car quand un client à un prêt voiture en cours de remboursement, je serait bien curieux de savoir comment ils procèdent alors.

 

[pascalkh]

julien b un autre membre de cbanque m affirme qua la Ste Generale nous pourrons trouver ce fameux pret.

je tenterais une approche avec cet etablissement cette semaine si possible....

a plus .....

on avance .....on avance ... on avance ....

 

[julienB]

Bonsoir,

Je sors d'un entretien avec ma conseillère immobilière de LA BANQUE POSTALE. Contrairement à ce qui se faisait ces deniers temps, LA BANQUE POSTALE m'a fait une proposition d'un prêt palier de 175 000 € sur 20 ans avec un taux fixe hors assurances de 4.20% et les paliers suivants :
- 841 € sur 5 ans,
- 1 180 € sur 10 ans,
- 1 250 € sur 5 ans.
Le coût total des intérêts s'élève à 91 880 €.

Pascalkh, que penses-tu de cette proposition ? Merci d'avance pour tes contributions sur une problématique qui nous rassemble.

J'espère réellement obtenir un taux fixe de 4.00% en faisant jouer la concurrence d'ici fin juin 2009. Je rencontrerai en fin de semaine BNPPARIBAS, SOCIETE GENERALE et LCL et vous ferai part des propositions de ces banques.

Quelles sont vos conseils dans une phase finale de négociation ? Est-ce que réellement toutes les banques ne peuvent modifiées leurs propositions initiales qu'après avoir en leurs mains des propositions de leurs concurrents ? A la suite des premières propositions faites cette semaine, est-il envisageable de rencontrer chacune des 2 meilleures banques 2 à 3 fois au cours des mois de mai et juin afin de faire une négociation d'alignement point par point ?

Je dois adresser une offre de prêt au notaire du vendeur d'ici début juillet 2009 et concernant l'assurance, je souscrirai l'offre avec des garanties très intéressantes auprès de GMPA.

 

[pascalkh]

la proposition de la banque postale semble tres interressante pour l instant il ne semble pas possible d obtenir 4.00 sur 20ans uniquement 4.10.

il est fort probable que l'activite immobilliere redecolle doucement pour que les taux ne baisse pas plus, a contrario ca m'etonnerait qu ils remontent en fleche avant la fin du mois.

la banque postale ayant la reputation (justifiée) d"etre la moins chere des banque, moi je n'irais pas plus loin.(meme si j ai explique qques desagrements plus haut)

je demanderais a bloquer le taux quitte a perdre un 0.10 point hypothetique.

tu pourras les requestionner dans 15 jours

enfin, comme toi j ai repris rendez vous avec la responsable credit immo de la region de lyon de la bque postale.

si j obtiens une proposition similaire a la tienne banco je signe illico...

je prefere boucler le financement pour me concentrer sur le projet (permis de construire,architecte,vrd.....)

ca promet

 

[julienB]

Bonjour,

Merci de la contribution. Pour information, les taux de LA BANQUE POSTALE sont maintenus jusqu'au 31 mai 2009. Je ferai un nouveau point avec cette banque début juin 2009 en espérant effectivement une baisse de 0.1% tout à fait problable.

Autre information que j'ai obtenu hier soir par téléphone et qui devra être confirmée en fin de semaine lors de mon entretien avec le Directeur de l'agence BNPPARIBAS de mon lieu d'habitation : le taux qui me sera appliqué sur mon prêt palier de 20 ans serait de 4.08%.

J'attends de tes nouvelles et n'hésiterai pas à vous faire part de mes négociations en cours.

Pour ma part, j'ai un projet d'aménagement important (arcchitecte, permis de construire, ingénieur structures ...) que je mettrai en place à partir de l'été 2009 après cette négociation de prêt.

A plus tard.

 

[julienB]

Bonjour,

Pour tous ceux qui veulent mettre en place un prêt palier, vous trouverez ci-contre les dernières propositions communiquées par CIC et BNPPARIBAS en fin de semaine dernière.

CIC :
* taux fixe hors assurances : 4.07%
* paliers (hors assurances) :
- 810 € sur 5 ans,
- 1 160 € sur 10 ans,
- 1 285 € sur 5 ans.
* coût total des intérêts : 89 947 €
* délégation d'assurances auprès de GMPA acceptée
* frais de dossier gratuits
* modularité gratuite à partir du 13ème mois
* pénalités de remboursement : 3% jusqu'à 7 ans - 1.5% jusqu'à 10 ans - gratuit après

BNPPARIBAS :
* taux fixe hors assurances : 4.08%
* paliers (hors assurances) :
- 827 € sur 5 ans,
- 1 167 € sur 10 ans,
- 1 238 € sur 5 ans.
* coût total des intérêts : 89 071 €
* délégation d'assurances auprès de GMPA acceptée
* frais de dossier : 875 €
* modularité gratuite à partir de la 2ème année
* exonération des pénalités de remboursement en cours de négociation

Je n'ai toujours la proposition de ma banque, le LCL, qui me la promet pour vendredi au plus tard.

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous des retours d'expérience à partager sur les banques LCL, CIC, BNPPARIBAS ?
Je suis client fidèle du LCL depuis plus de 25 ans et suis assez étonné de la désinvolture de mon conseiller clientèle. Par contre, je suis agréablement surpris par le professionnalisme du Directeur de l'agence BNPPARIBAS de mon lieu d'habitation. Je ne suis pas naïf non plus car la BNPPARIBAS est dans une phase de séduction.
Ayant 6 livrets A (mon épouse, moi-même et mes 4 enfants), une assurance-vie LCL à mon nom, une assurance-vie au nom de mon fils, des parts SCPI et un emprunt en cours au LCL, j'ai une certaine appréhension à quitter cette banque pour rejoindre la BNPPARIBAS. La meilleure méthode n'est-elle pas de pousser la négociation le plus loin possible et de faire éditer une offre de prêt par le LCL et une offre de prêt par BNPPARIBAS ? Qu'en pensez-vous ?

Merci pour vos contributions.

 

[julienB]

Bonjour,

Ca y est ... le LCL vient de me donner un accord de principe valable jusqu'au 23 juin 2009 avec les caractéristiques suivantes :
* taux fixe hors assurances : 4.00%
* paliers (hors assurances) :
- 819 € sur 5 ans,
- 1 159 € sur 10 ans,
- 1 232.80 € sur 5 ans.
* coût total des intérêts : 87 188 €
* délégation d'assurances auprès de GMPA acceptée
* frais de dossier : 150 €
* modularité gratuite à partir de la 2ème année
* exonération des pénalités de remboursement.

Cet accord de principe, de ma banque actuelle le LCL, est excellent. Me conseillez-vous de revenir auprès de BNPPARIBAS dont le taux de sa simulation était fixé à 4.08% ? Un nouvel objectif de taux fixe hors assurance de 3.90% est-il atteignable d'ici fin juin 2009 ? Est-ce que je prends un risque de continuer à négocier pendant encore 3 semaines alors que j'ai un accord de principe de ma banque ? Cet accord de principe pourrait-il se transformer d'ici fin juin 2009 en un dossier LCL avec un taux fixe hors assurance de 3.90% qui serait à cette époque refusé par la Direction des Risques du LCL ? En un mot, me conseillez-vous de procéder encore à une forte concurrence entre LCL et BNPPARIBAS pendant 3 semaines ou d'accepter cet accord de princicipe ?

Merci pour vos contributions.

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux choses:

1) - Les prévisons que j'ai pu lire des "experts" indiquent une légère baisse des taux d'ici à la fin de l'année puis une stabilisation ensuite courant 2010. (Les experts se trompent quequefois !)

2) - Vous parlez de "paliers d'échéances"; j'en déduis donc que vous avez un montage en échéances lissées pour le financement de votre projet ?

Si c'est cela, vous êtes vous assuré que votre banque a bien optimisé votre plan de financement ?

Outre le taux qui est évidememnt très important, il existe d'autres moyen de réduire le coût du crédit,

A ce sujet,à toute fins utiles, je vous suggère de lire un de mes post publié il y a un dizaine de jours dans le forum "Crédit Immobilier" sous le titre "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?"

ordialement,

 

[julienB]

Merci Aristide.

J'ai lu votre post très intéressant. De plus, je bénéficie d'une assurance décès - PTIA - ITT calculée en fonction du capital emprunté ... ce qui est intéressant pour moi en raison des mensualités de remboursement de mon prêt principal assez faibles au début.

Quelqu'un a-t-il pu négocier très récemment un taux fixe hors assurance entre 3.90 et 4.00% pour un prêt de 175 000 € sur 20 ans et un profil similaire au mien ? Puis-je réellement espérer une contre-proposition avec un taux fixe inférieur à 4.00% ?

Merci pour vos contributions.

 

[julienB]

Etant en phase finale de négociation, je me permets de relancer ce sujet.

Pour information, BNPPARIBAS est en train de me préparer un accord de principe pour le milieu de la semaine prochaine avec un taux fixe hors assurance de 3.90 pour ce prêt de 175 000 € sur 20 ans. Cette ultime proposition comprendrait le rapatriement des revenus, la souscription d'une assurance habitation maison et la mise en place d'une assurance-vie avec des versements programmés mensuels. L'ensemble de ces conditions connexes à l'établissement de ce prêt BNPPARIBAS me force un peu la main et me gène un petit peu.

Pensez-vous que l'accord de principe LCL avec un taux fixe hors assurances de 4.00% - valable jusqu'au 22 juin 2009 - pourra se transformer mi juin 2009 en une offre de prêt avec un taux fixe hors assurances de 3.90% ? Mon conseiller LCL actuel me convient bien et je souhaiterais si possible rester dans cette banque. Ce gain éventuel de 0.1% sur le taux fixe me procure toutefois un gain non négligeable de 3 600 € sur toute la durée du prêt.

Qu'en pensez-vous ?

 

[Aristide]

On ne peut rien affirmer mais il faut essayer.

Je vous répète aussi que si vous avez un montage en échéances lissées, outre le taux qui est bien sûr primordial, il y a des principes qui, étant mis en oeuvre,permettent de réduire sensiblement le côut du crédit.
Bon courage

 

[julienB]

Après mûre réflexion, dans la mesure où le LCL ne s'alignerait pas sur l'accord de principe de la BNPPARIBAS avec un taux fixe hors assurance de 3.90% normalement communiqué la semaine prochaine, je solliciterai ces 2 organismes pour recevoir 2 offres de prêt et les étudier très attentivement. Si le LCL s'alignait sur la concurrence la semaine prochaine, je solliciterai une seule offre de prêt auprès du LCL.

Aristide, j'ai bien relu votre post. Je n'ai pas de PEL ou de CEL et mon prêt principal "lisseur" est lissé par rapport à un prêt externe - que j'ai souscrit il y a 2 ans dont la durée restante est de 5 ans - et un prêt 1% patronal avec un taux fixe hors assurance de 1.5% sur 15 ans. Enfin, j'ai bien demandé que le prêt "lisseur" soit lissé avec l'assurance invalidité-décès incluse. L'accord de principe de ma banque respecte les principes de votre post et la mensualité totale à régler est constante sur 20 ans.

Enfin, j'ai une dernière question. Dans mon compromis de vente signé le 7 mai 2009, la date d'envoi au plus tard de mon offre de prêt est fixée au 7 juillet 2009 et la date de signature au plus tard de l'acte de vente définitif est fixée au 23 juillet 2009. Quoiqu'il arrive, je remettrai au vendeur une offre de prêt au plus tard le 6 juillet 2009. Dans ce cas-là et en raison des délais de signature de l'offre de prêt, la signature de l'acte de vente définitif pourrait avoir lieu vers le 30 juillet 2009. Est-ce que cela est grave ? Est-ce que le vendeur pourrait modifier son prix de vente ? Ai-je intérêt à remettre au vendeur une offre de prêt vers le 23 juin 2009 pour être sûr de respecter la date de signature de l'acte de vente définitif ?

La réponse à ces questions est importante pour que je puisse négocier dans les meilleures conditions au cours du mois de juin les 2 offres qui me sont faites.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le lissage OK......

Mais pour une optimisation maximale il ne me semble pas que votre banque vous propose un montange "gigogne" (prêts emboîtés) ???
C'est source importante de réduction du coût du crédit.
A vous de voir

De plus je suppose que c'est votre banque qui vous "impose" une échéance lissée; ce n'est pas vous qui fixez votre échéance cible ?

Intérêt de la chose:
Généralement les banques saisissent une durée et l'échéance résulte d'un calcul = par exemple 1.143,19€ sur 240 mois.
Eh bien, si vous vous estimez que vous pouvez mettre 1.150€ tous les mois - et que votre banque l'accepte - la durée est réduite à 234 mois.
Donc vous économisez 6 échéances.
Encore à vous de voir.

Pour la signature de l'offre, si vous la recevez le 6 juillet, vous devez réfléchir pendant 10 jours minimum à compter du lendemain 7 juillet.
Donc vous ne pouvez l'accepter avant le 17 juillet.
La signature de votre acte de vente est prévue le 23 juillet.
Je suppose que votre prêteur prend une garantie réelle immonbilère (privilège prêteur deniers / hypothèque) ?
si c'est le cas il ne restera que quelques jours au notaire pour rédiger son acte.
Cela me semble juste; à voir avec votre banque et votre vendeur.

Cordialement,

 

[julienB]

Re-bonjour,

La mensualité est calculée par la banque et est constante sur 20 ans. Cette mensualité est de 1 276 € et correspond exactement à ce que je peux payer.

Concernant les délais, j'ai appelé le clerc de notaire de mon notaire. Elle m'a bien précisé que je devais respecter scrupuleusement la date de communication de l'offre de prêt au vendeur avant le 7 juillet 2009 ... ce que je ferai. L'organisme prêteur fera cautionner mon prêt par CREDIT LOGEMENT et la date de signature de l'acte de vente définitif s'établirait vers le 30 juillet 2009. La clerc de notaire m'a précisé que cela n'avait pas d'importance ayant respecté la date de communication de l'offre de prêt.

En conclusion, je vais mener cette négociation avec LCL et BNPPARIBAS avec un souhait d'avoir une offre de prêt vers le 23 juin 2009 si cela est possible ... même si je sais que je peux la recevoir que le 6 juillet 2009.

Finalement, me conseillez-vous me faire établir une ou 2 offres de prêt ? Je n'ai pas forcément envie de faire travailler une banque pour rien.

 

[kenko82]

L'accord du Crélog il a été obtenu ou pas ?

 

[julienB]

L'accord CREDITLOGEMENT a été validé. Finalement, concernant la future offre de prêt LCL, la caution sera souscrite auprès de CAMCA qui ne posera aucun problème pour mon dossier.

 

[kenko82]

Enfin en même temps à 3.90 % c'est probablement en perte sèche, j'espère que les contreparties négociées par la banque en valent la peine, mais a priori c'est le cas d'après ce que j'ai lu plus haut.

 

[Aristide]

Re-bonjour,

La mensualité est calculée par la banque et est constante sur 20 ans. Cette mensualité est de 1 276 € et correspond exactement à ce que je peux payer.

Concernant les délais, j'ai appelé le clerc de notaire de mon notaire. Elle m'a bien précisé que je devais respecter scrupuleusement la date de communication de l'offre de prêt au vendeur avant le 7 juillet 2009 ... ce que je ferai. L'organisme prêteur fera cautionner mon prêt par CREDIT LOGEMENT et la date de signature de l'acte de vente définitif s'établirait vers le 30 juillet 2009. La clerc de notaire m'a précisé que cela n'avait pas d'importance ayant respecté la date de communication de l'offre de prêt.

En conclusion, je vais mener cette négociation avec LCL et BNPPARIBAS avec un souhait d'avoir une offre de prêt vers le 23 juin 2009 si cela est possible ... même si je sais que je peux la recevoir que le 6 juillet 2009.

Finalement, me conseillez-vous me faire établir une ou 2 offres de prêt ? Je n'ai pas forcément envie de faire travailler une banque pour rien.

Bonjour,

OK mais .....

Concernant l'optimisation, pour strictement la même mensualité de 1 .276€ mais avec un prêt "gigogne" emboîté dans votre prêt lisseur vous pourriez réduire significativement votre coût du crédit.

Votre prêt lisseur en 20 ans est à 3,90%;

Vous savez que le taux des crédits varie avec leur durée.

Imaginez que dans votre montage en prêts lissés, à l'ntérieur du prêt lisseur (d'où les termes "gigogne" ou "emboîté", vous ayez un prêt en 7 ans au taux de 3 % (??? hypothèse pour l'exemple) à due concurrence :
=> vous gagnez sur le taux
=> vous gagnez sur la durée
=> Vous gagnez sur l'assurance car, dans l'exemple, une prime disparaîtera au bout de 7 ans. De plus si, comme vous le dites, il s'agit d'un vrai lissage intégrant bien les assurances dans les échéances lissées, l'équivalent de cette prime qui disparaît sera reporté sur l'échéance de votre prêt lisseur qui, de 20 ans, se retrouvera sur un durée réduite de quelques mois.

Ii y aurait un "effet domino" qui ne pourrait que réduire votre coût du crédit et ceci, comme déjà dit, pour strictement la même mensualité.

Mais, comme je vous le disais, à vous de voir.

Cordialement

 

[julienB]

Bonjour,

Juste une petite information pour que ceux - qui suivent ce fil de discussion - puissent connaître la conclusion de cette négociation. BNPPARIBAS me confirmera demain un accord de principe pour le prêt de 175 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux fixe hors assurance de 3.93% et un coût total d'intérêts de 85 830 €. Je fais un dernier point avec mon conseiller LCL demain soir pour savoir ce que compte faire le LCL.

Je suis toujours dans l'idée de solliciter une seule offre de prêt et prendrai ma décision en toute connaissance de cause vers le 20 juin 2009. Je dois remettre une offre de prêt le 7 juillet 2009 au plus tard. Cette décision se fera après avoir étudié l'accord de principe de BNPPARIBAS et la réaction du LCL. Cet examen détaillé portera sur le coût total des intérêts, le montant des frais de dossier, les possibilités de modularité et de report d'échéances, l'éxonération des pénalités de remboursement et les modalités de cautionnement des 2 accords de principe.

Quel est un délai normal entre le lancement d'une opération de mise en place de prêt - avec un prêt 1% patronal accordé, un accord sur les modalités de la délégation d'assurances et un accord de principe accepté - et la réception de l'offre de prêt correspondante ?

A très bientôt ... pour le choix final.