Etude de cas achat SCPI

[Buffeto]

Je ne connais aucune gestion pilotée qui réellement ait un rendement supérieure à 2 ou 3 % sur une période quelconque de 10 15 ans.

Je ne suis pas chez moi ce weekend mais je vais rechercher mes historiques en rentrant et je sais que celles que j'ai ont fait mieux

 

[moietmoi]

Je ne suis pas chez moi ce weekend

T'es en RTT?

 

[Buffeto]

T'es en RTT?🤣

J'ai des obligations de ....grand père...

 

[moietmoi]

As tu un peu suivi les valorisations ces 3 dernières années ?

En assurance vie, il s'est écoulé plusieurs annees avant un éventuel blocage . Ceci concernant la liquidité.
Et concernant la valeur,les baisses se font en plusieurs fois bien espacées dans le temps.
L'investisseur en av a largement le temps de réagir
Par exemple
Primopierre
Janvier 2023 : 208 € → 196 € (-5,8 %)
Septembre 2023 : 196 € → 168 € (-14,3 %)
Janvier 2024 : 168 € → 137 € (-18,5 %)
Ou par exemple
Activimmo:
Octobre 2023 : 201 € → 178 € (-11,4 %)
Janvier 2024 : 178 € → 153 € (-14,0 %)
Janvier 2025 : 153 € → 141 € (-7,8 %)

Alors qu'en bourse: le cac 40 est passé de 6000 à 3700 en 24 jours....

 

[Buffeto]

Alors qu'en bourse: le cac 40 est passé de 6000 à 3700 en 24 jours....

ok mais il est remonté en combien ?

historique sur 10ans [lien réservé abonné] ....3200 ....8642 (+97% )

alors que pour Primopierre la valorisation va prendre quelques années avant de remonter

 

[mathieuLbx]

La comparaison avec Primopierre c'est un peu le pire des cas, le contexte 2022-2024 a surtout frappé les gros fonds bureau/commerce français. Les SCPI nouvelle génération diversifiées en Europe ont un historique bien différent.

Et pour quelqu'un qui vient de l'immo physique, le fonctionnement trimestriel des SCPI reste plus lisible que des UC financières - même avec un rendement potentiellement inférieur sur le papier.

On revient quand même à la question initiale : quelles SCPI sont réellement accessibles dans ces 7 contrats ?

 

[Buffeto]

Je ne suis pas chez moi ce weekend mais je vais rechercher mes historiques en rentrant et je sais que celles que j'ai ont fait mieux

de retour j'ai vite fait regardé 2 de mes AV en gestion sous mandat chez Allianz .

invest 4 life ouverte en 2011 : +46,86% sur 15ans
assurance vie fidélité +20% en 2ans .

ne me demande pas ce qu'il y a dedans je n'en sais rien. c'est mon conseiller qui gère tout...enfin il le propose des arbitrages de temps en temps et je dois dire oui ou non ....

 

[moietmoi]

ok mais il est remonté en combien ?

historique sur 10ans [lien réservé abonné] ....3200 ....8642 (+97% )

alors que pour Primopierre la valorisation va prendre quelques années avant de remonter

Je ne discute pas du rendement de la bourse à long terme.
Un besoin de trésorerie est beaucoup plus liquide a bon prix à tout moment sur une SCPI en av qu'en bourse.

invest 4 life ouverte en 2011 : +46,86% sur 15ans

Heu... Ca fait 2,6% par an...
Cqfd

 

[Buffeto]

Heu... Ca fait 2,6% par an...
Cqfd

tu as raison mais c'était une assurance vie a annuité variable qui délivre depuis 6ans dejà ....

 

[moietmoi]

tu as raison mais c'était une assurance vie a annuité variable qui délivre depuis 6ans dejà ....

dommage que cela n'existe plus.... Axa a abandonné très rapidement...

 

[jodel140]

quelles SCPI sont réellement accessibles dans ces 7 contrats ?

Le panel de ces 7 n'est pas restrictif. Il peut être élargi au besoin.
La question est ; Quel rendement (brut, net) peut-on espérer en transformant le produit de la vente d'un appartement de 150k en SCPI plutôt que de le réinvestir dans un autre bien physique.
La question n'est pas; Est-ce que je peut battre le rendement issu d'un LNMP de 150k en allant sur la bourse.
En tout cas merci déjà pour les contributions données jusqu'ici

 

[Buffeto]

La question est ; Quel rendement (brut, net) peut-on espérer en transformant le produit de la vente d'un appartement de 150k en SCPI plutôt que de le réinvestir dans un autre bien physique.

il y a 150 SCPI environ donc il y a 150 rendements différents....

 

[moietmoi]

La question est ; Quel rendement (brut, net) peut-on espérer en transformant le produit de la vente d'un appartement de 150k en SCPI plutôt que de le réinvestir dans un autre bien physique.

Tout dépend de ton appétence au risque.

 

[APPSCPI]

J’ai ajd un appartement en LMNP qui va être vendu 150’000.
Je veux replacer ces 150k en SCPI en Assurance-Vie.
Je dispose de 7 contrats, et suis disposé à en ouvrir.
1 - Bourso Vie GENERALI
2 - Lucya ABEILLE
3 - MTx SPIRICA
4 - MTx SURAVENIR
5 - Fortunéo SURAVENIR
6 - Linxéa Av2 SURAVENIR
7 - mpp Plan B LFM
Avec l’offre de marché actuelle quelles combinaisons de SCPI, quelle répartition appliquer et pour quelle espérance de rendement annuel brut ?
Merci aux spécialistes pour leurs suggestions.

Toutes les SCPI introduites dans les contrats ont des rendements peu intéressants car dominées par les assureurs.
Je suis résidente et membre de conseil et Présidente APPSCPI (association de protection des porteurs de parts) dont le site est en reconstruction. Certaines SCPI sont dangereuses voir mes fichiers joints

 

[mathieuLbx]

Pour comparer avec le physique : à 150k cash sans levier, le rendement brut sera dans la même fourchette (4-6% selon la ville) avec toute la gestion en plus. Donc SCPI en AV fait sens pour l'objectif passif.
Sur les rendements attendus : les meilleures SCPI nouvelle gen (Remake, Iroko) affichent 7%+ en direct. En AV avec les frais assureur (0,6-0,8%/an sur encours), tu atterris plutôt à 5,5-6,5% brut. Avec un TMI à 0, le vrai gain de l'AV c'est surtout d'éviter les 17,2% de PS annuels sur les distributions, ça compte sur la durée.
Reste à vérifier les SCPI réellement dispo dans tes contrats, certains comme Linxéa AV2/Suravenir ou Lucya ont un accès assez large aux nouvelles SCPI.

 

[jodel140]

le vrai gain de l'AV c'est surtout d'éviter les 17,2% de PS annuels sur les distributions,

Tu les paies quand même si rachats partiels/total

 

[cacman]

TMI 0 ça règle l'IR, mais les 17.2% de prélèvements sociaux tombent quand même sur l'intégralité des distributions en direct, chaque année. En AV, les revenus capitalisent sans taxation annuelle, et les PS ne portent que sur la quote-part de gain lors des rachats. Après 8 ans avec les abattements, l'imposition effective peut être nettement inférieure. Sur 150k, ça peut quand même compter.

non , si tu es en scpi européenne, pas de csg

 

[moietmoi]

non , si tu es en scpi européenne, pas de csg

Non , en assurance vie on paye les ps même sur les revenus exonéré dans une détention en direct.
Les ps sont dûs sur la plus value.

 

[joeybanyo]

Je comprends ta logique, mais j'ai le sentiment qu'il n y a pas de solution miracle, en AV le rendement sera grignoté par les frais, mais tu as l'avantage de la liquidité et en direct tu peux avoir de meilleurs rendements mais fiscalité oblige.
Au delà du rendement net (qui je pense sera à peu de chose près le même), une question à se poser également est la temps que tu veux passer à benchmarker les SCPI et la flexibilité que tu pourrais avoir dans les arbitrages. C'est en tout cas ce qui m'avait en partie décidé à opter pour une gestion déléguée.

 

[Nature]

J'ai des obligations de ....grand père...

Heureusement que tu le précises, car dans un premier temps j'ai cru que tu allais ici [lien réservé abonné]: