cherche analyste financier pour etudier mon offre de prêt

[tomlib]

bonjour Membre33312,

Vous écrivez :"et s'il est à peu près valable"...l'a peu près, c'est ce que les banques se mettent dans la poche, sur le dos des millions de clients chaque année.
Il ne faut pas se leurrer, elles savent calculer réglementairement, cela n'est pas toujours le cas pour capter une clientèle à 99% ignorante de la formule de calcul du teg, qui de surcroît domicilie ses revenus à vie.
Quand on achète une voiture neuve, on se renseigne tout azimut.Quand on achète de l'argent, on signe les yeux fermés, sans vérification aucune, sur les dizaines de pages du contrat, car on a face à soi le Banquier qui sait-ce- qu'il-dit....

J'en sais quelque chose...
A bon entendeur
cordialement
tom

 

[Anonyme]

Vous écrivez :"et s'il est à peu près valable"...l'a peu près, c'est ce que les banques se mettent dans la poche, sur le dos des millions de clients chaque année.

Je ne suis pas d'accord.
Quand votre banquier vous annonce un TEG de 1.53%, vous ne prendriez pas une décision différente que s'il vous annonçait 1.54%

La banque ne se met rien dans la poche à proprement parler, parce que quand vous signez, vous signez un échéancier et vous savez donc exactement combien vous allez payer.

Je suis évidemment d'accord avec vous pour dire que c'est incroyable qu'une banque puisse se planter dans ce genre de calcul, mais vu l'ancienneté des logiciels qu'ils font tourner, je peux comprendre que de temps en temps un calcul soit un peu erroné.

Quand on achète de l'argent, on signe les yeux fermés, sans vérification aucune, sur les dizaines de pages du contrat, car on a face à soi le Banquier qui sait-ce- qu'il-dit....

Ca, c'est pas la faute du banquier...

Quand on achète une voiture neuve, on se renseigne tout azimut.

Vous seriez surpris de constater que c'est loin d'être toujours le cas.

 

[tomlib]

Bonjour à tous,

Je dois bien vous dire que votre exemple est assez trompeur car vous prenez la marge légale , soit 0.1%.
Quand bien même! si je calcul le surcoût engendré sur l' achat de ma maison soit 750 000 sur 25 ans, votre différence de taux (1.53 et 1.52)engendre un surcoût de 1 000 euros .

Donc, si une banque concurrente m'avait proposé un taux moins elevé de 0.1% , j'aurais signé chez elle!
Vous semblez penser qu'elles se plantent en raison de l'ancienneté des logiciels...
Ils ont "beau dos ces logiciels", toujours à se tromper en faveur du banquier!
Et pour l'année lombarde, c'est de la faute des Lombard?
Voyez- vous où je veux en venir?
Tout cela est parfaitement maîtrisé , et la concurrence est telle qu'il est tentant de présenter des chiffres faux, en oubliant par exemple le privilège préteurs de deniers, ou l'assurance déléguée...

Il est vrai que certains achètent, aussi ,des voitures neuves à 20 000 euros sans les tester ou les comparer.
Mais avouez que, dans l'idée, ça n'est pas la majorité.

Pour ma part , j'ai emprunté 750 000 euros sur 25 ans à 6,25%.
Pensez -vous qu'un conseil technique ou financier m'aurait été profitable?

Bien cordialement
tom

 

[vivien]

Quand votre banquier vous annonce un TEG de 1.53%, vous ne prendriez pas une décision différente que s'il vous annonçait 1.54%

C'est une des idées développées dans les conclusions des banques, tout comme celle de la notion de préjudice. Plusieurs jurisprudences dernièrement ont infirmé ces positions.

A mon sens ce n'est pas là le problème, un TEG est juste où il ne l'est pas. C'est ce qu'avait rappelé la Cour d'Appel de Montpellier en 2015.

Dans son arrêt du 30/06/2015 N° 13/01071 la Cour d'Appel de Grenoble confirme un jugement du TGI pour :

"l'incidence de l'intégration du prix de souscription des parts sociales représente 0,001% du taux effectif global"
Pour préciser les chiffres le montant des parts sociales souscrites était de 15,00 Euros.

Dans cet arrêt de la Cour d'Appel de Grenoble l'avocat du client rappelle un principe sur la décimale :

"la banque, tenue d'appliquer loyalement et de bonne foi les conventions conclues, doit respecter l'accord des parties de contracter sur la base d'un taux effectif global exprimé avec une exactitude de 3 décimales"

Cette idée vient s'opposer à celle que les banques tentent de faire admettre par les juridictions à savoir que l'erreur de TEG doit être égale ou supérieure à 0.1 %.

Plusieurs auteurs ont publié des textes particulièrement didactiques et bien écrits qui vont dans le sens de la décision des Cours d'Appel de Montpellier (différence 0.03 %) et Grenoble (différence 0.001 %) :

1- Monsieur Daniel Mainguy Professeur à l'Université de Montpellier dans la Revue "La semaine Juridique - Entreprise et Affaires N° 22 du 28/05/2015" article intitulé :"De l'influence des mathématiques sur la rigueur de l'information due au Consommateur de Crédit".

2- Monsieur Biardeaud Président de Tribunal publie dans le Recueil Dalloz 2015 page 215 un article intitulé "Le TEG, ses décimales et la Cour de Cassation"

Dans ce dernier article il est possible de relever :
"Éclairée par ces illustrations, la règle apparaît sans ambiguïté : le prêteur choisit, avec un minimum d'une décimale, le nombre de décimales du taux figurant au contrat, mais il faut que la dernière soit exacte compte tenu de la règle d'arrondi énoncée : pour un taux de 5,837 %, le taux à mentionner après arrondi à deux décimales est de 5,84 %, et de 5,8 % si le prêteur entend se contenter d'une décimale unique"
La qualité et l'indépendance du signataire imposent de tenir compte de sa position, il parle de la dernière décimale.


Cdlt

 

[Anonyme]

Je dois bien vous dire que votre exemple est assez trompeur car vous prenez la marge légale , soit 0.1%.

J'ai pris 10x moins: 0.01%

Quand bien même! si je calcul le surcoût engendré sur l' achat de ma maison soit 750 000 sur 25 ans, votre différence de taux (1.53 et 1.52)engendre un surcoût de 1 000 euros

Donc quasiment rien... Vous auriez négocié 500€ de réduction sur le prix de votre maison, ça aurait fait pareil sur 25 ans. Pourquoi n'avez vous pas insisté pour la payer 749.500€ ? Vous croyez que le vendeur aurait refusé catégoriquement de descendre à ce prix ? Ou alors, vous auriez pu revendre quelques meubles devenus inutiles lors de votre aménagement pour ce prix. L'avez vous fait ?

Donc, si une banque concurrente m'avait proposé un taux moins elevé de 0.1% , j'aurais signé chez elle!

Et vous auriez peut-être perdu de l'argent en fonction des frais sur les autres produits que vous auriez été amené à utiliser chez elle. Ou en appels téléphoniques et en carburant utilisé pour aller à leur agence. Ou même en timbres/recommandés utilisés ultérieurement.

Voyez- vous où je veux en venir?

Oui: au grand complot mondial des méchantes banques.
J'ai travaillé dans l'informatique d'une banque. Vous n'avez aucune idée du bordel que c'est.

Il est vrai que certains achètent, aussi ,des voitures neuves à 20 000 euros sans les tester ou les comparer.
Mais avouez que, dans l'idée, ça n'est pas la majorité.

Je vous avouerai qu'autour de moi, je connais 2/3 mecs qui réfléchissent l'achat de leur voiture, et l'immense majorité des autres qui achètent au feeling.
Je vous avouerai également que deux de mes résidences principales, je les ai achetées au pif: un quartier potable, un prix dans la fourchette que j'avais fixé, et c'était réglé (et je ne suis pas une exception)

Pour ma part , j'ai emprunté 750 000 euros sur 25 ans à 6,25%.
Pensez -vous qu'un conseil technique ou financier m'aurait été profitable?

Mes parents ont emprunté à près de 10%, tout en faisant une magnifique affaire.

 

[tomlib]

Vivien,

Sur la problématique, je suis cent fois d'accord.
Par contre, il me semble que jamais la Cour de Cassation n'a admis qu'une erreur inférieure à 0.1% n'est punissable...
Est ce exact?
Cordialement
tom

 

[tomlib]

2passag

mea culpa , j'ai lu trop vite.
pour ne pas polluer ce post, qu'il me soit permis de vous répondre en privé.

En résumé,et puisque que c'est le bordel dans les ordinateurs des agences, je crois pouvoir dire que recourir à un conseil est une excellente idée, quand le montant de la facture est, disons, substantiel.

bien cordialement
tom

 

[Turbo-057]

Vous vous basez uniquement sur le TAEG ...
Vou spouvez facilement aussi comparer des offres bancaires sans le fameux TAEG TEG ...

Vous prenez vos mensualités (ains que tous les frais additionnels le cas échéant)
Une simple multiplication et addition vous donneront le cout du crédit mettons par exemple pour 100k€ emprunté

500€ de frais de dossier
100k€ sur 15 ans à 1.5% : 620.74€
ASRD prime unique 5k€

Total du dossier : (620.74*15*12)+5000+500 => 117233.20

Autre offre :

Frais de dossier offert
100k€ = 1.5% toujours + 0.15% d'asrd , Mensuel : 633.24 (12.50 d'assruance mensuel)

Total du dossier : 633.24*12*15 = 106384.32

Bref ... vous pouvez parfaitement comparer le cout globaux de vos crédits entre les différentes enseignes ...
Rien de très compliqué alors dire que le fameux calcul du TEG TAEG ... est arrondit , erronée d'une banque a une autre ... je ne vois pas en quoi cela vous empeche de comparer objectivement des offres.

Sans compter que si vous chercher des offres hors de france en sus ... vous n'aurez que très peu de chance d'avoir ces fameuses informations donc mieux vaut comparer directement le cout global du dossier crédit

De même si l'on vous offre qq service genre CB, frais de compte ... cela est facilement intégrable dans un cout global crédit mais n'apparaitra probablement pas dans votre fameux calcul de taux.
Ou si au contraire vous devez ouvrir un compte avec des frais de tenue de compte obligatoire ...

 

[Aristide]

Je dois bien vous dire que votre exemple est assez trompeur car vous prenez la marge légale , soit 0.1%.
Quand bien même! si je calcul le surcoût engendré sur l' achat de ma maison soit 750 000 sur 25 ans, votre différence de taux (1.53 et 1.52)engendre un surcoût de 1 000 euros .

Non; vous n'auriez pas payé un centime de plus !!!

Pourquoi ? Parce que vous prenez le problème à l'envers.

Explications :

+ Supposons un prêt de 500.000€ à 1,50% sur 300 mois soit une mensualité de 1.999,63€
+ Des frais de dossier de 1.000€

=> Soit :
+ Un coût du crédit de 100.904,49€
+ Un TEG de 1,517% donc arrondi à 1,52%

=> Cependant, dans l'offre de prêt que vous acceptez le TEG a - par erreur - été arrondi à 1,51%.

=> Quoi qu'il en soit vous ne paierez - de toutes façons - que les mensualités annoncées de 1.999,63€ et les 1.000€ de frais de dossier ce qui vous générera le coût du crédit également annoncé de 100.904,94€......et pas un centime de plus !

La seule chose - peut-être (?) - c'est que vous auriez pu avoir une autre offre avec un TEG de 1,516% (donc légèrement inférieur) et bien arrondi à 1,52% mais que vous avez abandonnée.

Mais, là; il faudrait une analyse plus poussée pour vérifier laquelle des offres est la moins chère car, ainsi que je l'ai expliqué à de nombreuses reprises (Éventuellement voir mon blog) le TEG n'est un critère de comparaison fiable que :

+ Si le montant du projet - compte tenu de tous les frais - est strictement identique (Ce qui est très rarement le cas car lesdits frais varient d'une banque à l'autre).

+ Si l'apport personnel est strictement identique (C'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne)

+ Si les durées sont identiques.

=> Si ces trois conditions ne sont pas remplies le(s) crédit(s) à consentir pour équilibrer le plan de financement sera(ont) différent(s) et la comparaison sur le TEG ne sera donc pas pertinente; il faudrait alors utiliser le "Coût du Crédit Corrigé" et/ou "La valeur du Patrimoine"

Mais, malheureusement, nous avons une réglementation incomplète/inadaptée qui ignore ces réalités.

Cdt

 

[tomlib]

Merci Aristide.
Je comprends beaucoup mieux.
Le Teg est imparfait, surtout quand c'est la banque qui tient la calculette...
Bonne journée,merci encore.
Cordialement
Tom

 

[tomlib]

Merci Turbo de vos calculs.
Cependant vous prenez un financement simple.
D'autres sont beaucoup plus complexes.
Taux indexé,assurance sur le capital restant dû etc.
Est ce au client de calculer? Non, la loi sur l'usure de 1966 à créé cet outil de comparaison qu'est le Teg.
Vous avez raison, il vaut mieux comparer les coûts finaux.
Encore faut il qu'ils soient exacts!
2 et 2 font souvent 3 avec certaines banques
Cordialement
Tom

 

[Aristide]

Vous avez raison, il vaut mieux comparer les coûts finaux.

NON

Le coût du crédit (simple) est le critère de comparaison le moins pertinent.

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

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Cdt

 

[getdown3]

Ces données sont suffisantes pour établir les mensualités avec le taux indiqué (ce qu'a fait Doolittle). Reste à vérifier si ces mensualités correspondent à celles de votre tableau d'amortissement.

En revanche, le taux d'assurance n'est pas indiqué, il conviendra de l'ajouter à vos échéances mensuelles (assurance fixe ou assurance dégressive sur le montant restant dû ou autre calcul...).

bonsoir,

en fait mes mensualités sont les suivantes:

pour le PTZ

35.64€ (assurance seule)pendant 180 mois.
768.97€(mensualités avec assurance) pendant 119 mois.
769.37€(mensualités avec assurance) pendant 1 mois.

pour le PAS

1135.12€ (mensualités avec assurance) pendant 180 mois.
401.81(mensualités avec assurance) pendant 120 mois.

Merci pour vos conseils et votre expertise.

 

[Doolittle]

bonsoir,

en fait mes mensualités sont les suivantes:

pour le PTZ

35.64€ (assurance seule)pendant 180 mois.
768.97€(mensualités avec assurance) pendant 119 mois.
769.37€(mensualités avec assurance) pendant 1 mois.

pour le PAS

1135.12€ (mensualités avec assurance) pendant 180 mois.
401.81(mensualités avec assurance) pendant 120 mois.

Merci pour vos conseils et votre expertise.

Ok pour le PTZ. L'assurance coûte 0,60% et le prêt est bien à 0%, d'où le nom.

Pour le PAS, sauf erreur les chiffres que vous donnez font ressortir un taux assurance incluse de 3,05%, soit un coût d'assurance de 1,3% si le taux du prêt hors assurance est bien de 1,75%. Ça me paraît beaucoup mais je ne suis pas expert en la matière.

 

[Manu215]

pour le PAS

1135.12€ (mensualités avec assurance) pendant 180 mois.
401.81(mensualités avec assurance) pendant 120 mois.

Aristide vous répondra certainement mieux que moi, mais vu ces paramètres, il semblerait que vous ayez 2 prêts en 1 seul, car je ne m'explique pas cette différence énorme entre les 2 mensualités.
J'ai d'abord pensé à un prêt gigogne, mais il me semble que dans ce cas, les mensualités sont constantes car lissées...?

Mystère...

 

[getdown3]

Aristide vous répondra certainement mieux que moi, mais vu ces paramètres, il semblerait que vous ayez 2 prêts en 1 seul, car je ne m'explique pas cette différence énorme entre les 2 mensualités.
J'ai d'abord pensé à un prêt gigogne, mais il me semble que dans ce cas, les mensualités sont constantes car lissées...?

Mystère...

Oui en effet j'ai 2 prêts mais lissés.
Pour l'assurance c'est vrai elle est chère, c'est pour cela que j'ai demandé une délégation d'assurance a la macif.
J'économiserai 8800€ si le credit foncier accept la délégation.

 

[vivien]

Ok pour le PTZ. L'assurance coûte 0,60% et le prêt est bien à 0%, d'où le nom..

comment faites-vous pour trouver 0.60 % ?

D'après mes calculs et au vu des chiffres communiqués (capital 88.000 Ass/mensuelle 35,64) le taux de l'assurance serait de 0.486 % .

Getdown3 pourra confirmer et/ou infirmer nos résultats.

 

[getdown3]

comment faites-vous pour trouver 0.60 % ?

D'après mes calculs et au vu des chiffres communiqués (capital 88.000 Ass/mensuelle 35,64) le taux de l'assurance serait de 0.486 % .

Getdown3 pourra confirmer et/ou infirmer nos résultats.

J'aimerais bien confirmer mais ou trouver ces chiffres d'assurance ?
Merci

 

[tomlib]

Bonjour,
De quand date vôtre prêt?
Attention à la prescription...
Avez vous trouvé vos interlocuteurs pour votre étude?
Avez vous sollicité votre éventuelle protection juridique,?
Bien cordialement
Tom

 

[getdown3]

Bonjour,
De quand date vôtre prêt?
Attention à la prescription...
Avez vous trouvé vos interlocuteurs pour votre étude?
Avez vous sollicité votre éventuelle protection juridique,?
Bien cordialement
Tom

Mon prêt date de novembre 2016
Non je n'ai pas sollicité ma protection juridique.
A qui s'adresser pour avoir la protection juridique ?
Merci