Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[agra07]

Admettons : taux à 3,4% je suis à 34,9% d'endettement ça passe au regard des critères de la banque limite 35%

1. Donc logiquement vous acceptez le dossier.

Taux à 3,5% je suis à 35,2% là ça ne respecte plus les limites de la banque donc refus.
Exemple au doigt mouillé évidemment

2. Donc le dossier ne passe pas.
La banque a donc le choix: que décide t elle ?
1 ou 2 ?

 

[Aristide]

Admettons : taux à 3,4% je suis à 34,9% d'endettement ça passe au regard des critères de la banque limite 35%
Taux à 3,5% je suis à 35,2% là ça ne respecte plus les limites de la banque donc refus.
Exemple au doigt mouillé évidemment

Moietmoi avait déjà donné un tel exemple chiffré.

Excusez moi d'insister mais si je traduis votre réponse :
Refus à 3.5% parce que les charges sont plus importantes : OK
On avait tous compris.

Ah, je suis rassuré !

Acceptation possible à 3.4% (mon hypothèse, charges moins importantes, étude du risque,...etc)
Mais alors: pourquoi la banque opposerait elle un refus à 3.5% tout en sachant qu'elle pourrait accepter à 3.4%?
Ou encore pourquoi dans ce cas précis elle ne proposerait pas 3.4% en récupérant un client?
Quelque chose m'échappe.

Je vous invite à lire attentivement ma réponse complète de la page 254 ci-dessus :
mais :

Restons simples.

=> Pas assez simple pour vous; mais répond à votre question.

 

[agra07]

Moietmoi avait déjà donné un tel exemple chiffré.

Ah, je suis rassuré !

Je vous invite à lire attentivement ma réponse complète de la page 254 ci-dessus :
mais :

=> Pas assez simple pour vous; mais répond à votre question.

Bon OK j'ai compris.
Encore une "pirouette" pour ne pas répondre à une question simple.
En toute logique, si la banque peut accepter le dossier avec un taux de
3.4% je pense qu'elle l'acceptera car "il faut bien gagner sa vie" comme l'a si bien résumé @Kizzo.

 

[Kizzo]

Bon OK j'ai compris.
Encore une "pirouette" pour ne pas répondre â une question simple.
En toute logique, si la banque peut accepter le dossier avec un taux de
3.4% je pense qu'elle l'acceptera car "il faut bien gagner sa vie" comme l'a si bien résumé @Kizzo.

Elle accepterait si elle marge suffisamment dessus. C'est pas parce que ça respecte les critères d'endettement que ça suffit pour octroyer le prêt.

 

[agra07]

Elle accepterait si elle marge suffisamment dessus. C'est pas parce que ça respecte les critères d'endettement que ça suffit pour octroyer le prêt.

Je n'entre pas dans les détails volontairement.
Donc pas de "si" qui polue le raisonnement.
J'ai pris pour hypothèse que la banque pouvait accepter le dossier.

 

[moietmoi]

Bon OK j'ai compris.
Encore une "pirouette" pour ne pas répondre â une question simple.
En toute logique, si la banque peut accepter le dossier avec un taux de
3.4% je pense qu'elle l'acceptera car "il faut bien gagner sa vie" comme l'a si bien résumé @Kizzo.

La question ne se pose pas comme cela pour le consommateur.
La question est ;
Comment me sortir de l'achat envisagé sans payer une indemnité si mon crédit est refusé:
Pour cela il faut la double condition
- le crédit demandé correspond au compromis
- la banque édite un refus aux conditions du compromis.

Si dans le compromis , tu mets le taux le plus bas, comme certains le proposent, et que le taux étudié par la banque est plus haut car il y a eu variation des conditions, le refus sera édité pour un taux plus haut , donc non valable pour se cacher derrière la condition suspensive pour ne pas acheter.

 

[Kizzo]

Je n'entre pas dans les détails volontairement.
Donc pas de "si" qui polue le raisonnement.
J'ai pris pour hypothèse que la banque pouvait accepter le dossier.

Alors pas de si : la.banque est libre d'accepter ou non un crédit, et sans avoir à se justifier (hors épargne logement comme l'a précisé Aristide). Elle fera donc comme bon lui semble et peut accepter ou refuser aussi bien à 3,4 qu'à 3,5%. Il n'y a donc pas à partir du principe que commercialement elle ferait tel ou tel choix : nous ne sommes pas la banque.
Et pour avoir connu des périodes de baisse de taux, j'en ai vu des clients patrimoniaux à qui nous avons refusé des renégo à la baisse et qui sont partis... même si commercialement ça semblait aberrant ça s'est passé ainsi. La raison a ses raisons que la raison ignore.

 

[agra07]

Ainsi que déjà expliqué antérieurement ce n'est pas le fait d'avoir une meilleure marge financière qui va orienter une banque vers une acceptation si la condition de base, à savoir, l'analyse des risques de non remboursement, n'est pas satisfaisante; quoiqu'en pensent certains juges "hors sol".

Mais si, à 3,40% (au lieu de 3,50%), du fait de charges moindres, le dossier devient acceptable, bien entendu que le dossier sera accepté puisque une marge réduite vaut mieux que pas de marge du tout.

Je reviens sur cette partie de votre réponse qui m'intéresse.
Nous avons donc une banque confrontée à la situation suivante: accepter le dossier à 3.4% ou le refuser à 3.5%.
Vous pensez comme @Kizzo et moi-même qu'elle accepte dans ce cas à 3.4% pour raison commerciale.
Mais en réalité elle notifie un refus à 3.5% (hypothèse de départ).
On en déduit en raisonnement par l'absurde qu'en réalité elle ne peut pas accepter à 3.4% et qu'elle aurait notifiait un refus à un taux inférieur à 3.5%.
Un raisonnement par l'absurde consiste à définir une hypothèse et par déduction logique aboutir à une conclusion. Si cette conclusion n'est pas réalisée, cela signifie que l'hypothèse est fausse.
Dans le cas présent on prend pour hypothèse que la banque pourrait préter à 3.4%. Cette hypothèse conduit logiquement à une proposition de prêt à 3.4%. Mais comme en réalité elle oppose un refus à 3.5%, cela signifie que l'hypothèse de départ est fausse et donc que la banque aurait aussi opposé un refus à 3.4%.
Autre exemple de raisonnement par l'absurde: supposons que la terre soit un disque plat. Si je marche toujours dans la même direction à un moment donné je vais tomber. En réalité je ne tombe pas. J'en déduis que la terre n'est pas un disque plat.

 

[Aristide]

Bon OK j'ai compris.
Encore une "pirouette" pour ne pas répondre â une question simple.
En toute logique, si la banque peut accepter le dossier avec un taux de
3.4% je pense qu'elle l'acceptera car "il faut bien gagner sa vie" comme l'a si bien résumé @Kizzo.

Il n'y a aucune pirouette !!!

Ainsi que dit et répété si :
+ Le couple "score dossier/notation client" dérive vers un taux de 3,50% c'est ce taux qui sera proposé
+ La situation "risques" du client/dossier le permet
=> Une acceptation sera donnée à ce taux

+ Si le client négocie en fonction du couple ""score dossier/notation client" (quelques fois appelé à tort "compte exploitation client")
=> La banque peut accepter d'intervenir à un taux inférieur mais il y a une limite par stade décision et, à partir d'un certain seuil, elle refusera d'intervenir (Cf Kizzo ci-dessus).

Mais quoi, qu'il en soit, et pour en revenir à l'origine de cet échange si l'analyse "risques" laisse présumer une insuffisance de capacité de remboursement, ce n'est pas - ainsi que le pensent certains juges - un taux supérieur qui améliorerait un peu la marge financière mais dégraderait encore plus ladite capacité de remboursement que le crédit sera accepté; penser ainsi c'est absurde.

D'ailleurs l'on a connu des situations où - dans une telle hypothèse - des emprunteurs, plus tard défaillants et traduits en justice par leurs banques - sur les bons conseils de leu avocat - ce sont "rebiffés" les accusant de défaut de conseils et de les avoirs mis, en connaissance de cause, dans une situation dépassant leur capacité financière (ainsi que déjà dit il n'y a pas que le taux d'endettement qui compte).
=> Tous n'ont pas obtenus gain de cause mais, dans le droit de la consommation les textes sont très souvent consuméristes, une majorité en ont tiré profit.

 

[Kizzo]

Je reviens sur cette partie de votre réponse qui m'intéresse.
Nous avons donc une banque confrontée à la situation suivante: accepter le dossier à 3.4% ou le refuser à 3.5%.
Vous pensez comme @Kizzo et moi-même qu'elle accepte dans ce cas à 3.4% pour raison commerciale.
Mais en réalité elle notifie un refus à 3.5% (hypothèse de départ).
On en déduit en raisonnement par l'absurde qu'en réalité elle ne peut pas accepter à 3.4% et qu'elle aurait notifiait un refus à un taux inférieur à 3.5%.
Un raisonnement par l'absurde consiste à définir une hypothèse et par déduction logique aboutir à une conclusion. Si cette conclusion n'est pas réalisée, cela signifie que l'hypothèse est fausse.
Dans le cas présent on prend pour hypothèse que la banque pourrait préter à 3.4%. Cette hypothèse conduit logiquement à une proposition de prêt à 3.4%. Mais comme en réalité elle oppose un refus à 3.5%, cela signifie que l'hypothèse de départ est fausse et donc que la banque aurait aussi opposé un refus à 3.4%.
Autre exemple de raisonnement par l'absurde: supposons que la terre soit un disque plat. Si je marche toujours dans la même direction à un moment donné je vais tomber. En réalité je ne tombe pas. J'en déduis que la terre n'est pas un disque plat.

Sauf que la banque notifie un refus par rapport à ce qui a été proposé. Si elle a signé une demande de prêt à 3,4 le refus est sur un prêt au taux de 3,4
Il serait.... absurde () de faire autrement

 

[Aristide]

Nous avons donc une banque confrontée à la situation suivante: accepter le dossier à 3.4% ou le refuser à 3.5%.
Vous pensez comme @Kizzo et moi-même qu'elle accepte dans ce cas à 3.4% pour raison commerciale.
Mais en réalité elle notifie un refus à 3.5% (hypothèse de départ).
On en déduit en raisonnement par l'absurde qu'en réalité elle ne peut pas accepter à 3.4% et qu'elle aurait notifiait un refus à un taux inférieur à 3.5%.

Dans la vie réelle cette situation n'existe pas.
Si elle accepte à 3,40% c'est 3,40%; point barre !!!
=> Pourquoi ferait-elle un refus à 3,50% ???

Effectivement ce serait un comportement absurde.

Edit:
Je n'avais pa pris connaissance de lé réponse de Kizzo avant de répondre

 

[agra07]

Dans la vie réelle cette situation n'existe pas.
Si elle accepte à 3,40% c'est 3,40%; point barre !!!
=> Pourquoi ferait-elle un refus à 3,50% ???

Effectivement ce serait un comportement absurde.

Eh bien voilà: nous arrivons à la même conclusion avec un raisonnement par l'absurde.
Si la banque peut accepter à 3.4%, elle accepte à 3.4%.
Si elle notifie un refus à 3.5% cela signifie en réalité qu'elle ne peut pas accepter à 3.4% (car si elle pouvait elle accepterait- cf. cas précédent).
Le raisonnement par l'absurde est un concept mathématique basé sur la logique. Rien à voir avec un comportement absurde.
Mais les juges ne sont généralement pas des mathématiciens.

 

[moietmoi]

Cette discussion m'apparaît comme très scolastique.
Ce qui compte , c'est pour l'acquéreur ,comment etre bien protégé en cas de refus bancaire, tout en ayant le meilleur taux possible en cas d'acceptation.
La banque n'étudie pas la faisabilité en fonction du taux indiqué dans le compromis, cependant la clause suspensive se réfère au texte du compromis.