Lors du printemps, les taux fixes de crédit immobilier sont passés sous la barre symbolique des 2% sur 20 ans. Une première ! En ce début juin, les moyennes communiquées par les courtiers ou par l’observatoire Crédit Logement-CSA ont encore baissé d’un cran. Cette fois, les taux ont-ils touché leur niveau plancher ?

Plus de doute : les records ont été battus. Cette fois, toutes les sources s’accordent sur un plus bas historique, même la Banque de France. Selon l’institution monétaire, le record de juillet 2015, un taux fixe en moyenne à 2,16%, a été battu en avril 2016 avec un taux effectif global de 2,10% toutes durées confondues. Quelle que soit la méthodologie, la conclusion est la même : « Jamais, depuis la Libération, les taux de crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas », comme l’affirme l’observatoire Crédit Logement-CSA (1) dans son dernier tableau de bord.

Plus concrètement, ce même observatoire situe les moyennes à 1,52% sur 15 ans, 1,76% sur 20 ans et 2,10% sur 25 ans au mois de mai. Les taux moyens communiqués par les courtiers (2) en ce début juin apparaissent relativement proches : 1,79% sur 20 ans selon Meilleurtaux ou 1,90% sur la même durée selon Empruntis. Des niveaux qui étonnent même les courtiers en crédit : « Il y a un an, je n’aurais jamais cru que les taux puissent tomber si bas », reconnaît Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Elle souligne d’ailleurs la concurrence accrue sur le marché du prêt immobilier : « Outre les réseaux mutualistes de banques régionales, tous les grands réseaux nationaux proposent des taux compétitifs, ce qui n’était pas arrivé depuis un certain temps. Les baisses du mois de mai sont avant tout dues au retour de certains de ces réseaux dans la compétition. »

« Aucune raison de croire à une remontée en 2016 »

L’an passé, à pareille époque, plusieurs courtiers alertaient sur un rebond des taux immobiliers. Lequel s’était finalement avéré ponctuel et limité. Un même scénario peut-il être envisagé cette année ? Non, selon Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et membre de l’observatoire Crédit Logement-CSA. Car la situation économique n’est pas comparable : « L’an passé, si les taux ont légèrement remonté entre juillet et octobre, c’est à cause des craintes concernant la stabilité du système financier, suite à la crise grecque. »

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« Aujourd’hui, il n’y a aucune raison de croire à une remontée des taux en 2016, ni même d’ici l’été 2017, sauf événement exceptionnel », juge l’économiste, qui poursuit son raisonnement : « Trois éléments expliquent la baisse substantielle des taux depuis mars 2016 [de 2,07%, toutes durées confondues, en février, à 1,93% en mars selon les résultats définitifs de l’observatoire Crédit Logement-CSA, puis 1,81% en avril et 1,77% en mai, NDLR] : les marchés obligataires se sont rétablis, la Banque centrale européenne a maintenu son taux de refinancement à zéro (3), et les taux de rémunération de l’épargne restent très bas. Les conditions auxquelles les établissements de crédit prêtent aux particuliers sont exceptionnelles ! L’élément fondamental concernant l’évolution des taux de prêt immobilier, c’est le coût de la ressource. Celui-ci étant actuellement extrêmement limité, les banques peuvent prêter à des taux bas sans compromettre leurs marges. » Une analyse que partage Maël Bernier, de Meilleurtaux. Elle souligne ainsi n’avoir « aucune inquiétude » concernant un rebond, même si elle évoque la possibilité d’une correction estivale, à la hausse mais minime, les banques pouvant chercher à limiter les flux de dossiers en juillet et août.

Difficile de descendre beaucoup plus bas

Se pose donc plutôt la question inverse : les taux immobiliers peuvent-ils continuer à s’éroder ? « La baisse la plus significative est intervenue au début du printemps car c’est à cette période que les établissements mettent en place leur stratégie commerciale », explique Michel Mouillart. « En mai, le taux moyen n’a toutefois diminué que de 4 points de base. On peut donc penser que nous sommes dans le bas de la courbe, car il est peu probable que la BCE descende son taux de refinancement en-dessous de zéro, et les taux des OAT [obligations assimilables au Trésor, NDLR] sont déjà très bas », l’OAT à 10 ans se situant à 0,45% au 7 juin, un niveau relativement stable depuis février (0,68% le 1er février).

Maël Bernier, de Meilleurtaux, pense elle que les banques disposent encore d’une petite marge pour ajuster leurs taux d’intérêt, même si les établissements de crédit ne divulguent pas leur niveau de marge. « Les banques ont cette année des objectifs extrêmement ambitieux, globalement les mêmes qu’en 2015 », ajoute la porte-parole du courtier, laissant entendre qu’elles vont continuer à se concurrencer en proposant des tarifs attractifs. Car, plus que jamais, « le produit à marge », pour les banques, « c’est l’assurance emprunteur », rappelle Maël Bernier : « Potentiellement, tout est négociable : les frais de dossier, l’assurance de prêt ou encore la souscription d'une assurance habitation. Cependant, vu le niveau des taux, les banques tiennent encore plus à l’assurance emprunteur. » Les banques ne vont donc pas se priver de jouer sur « l'effet taux ». Et ces conditions de financement avantageuses « vont continuer à porter le marché immobilier de l’ancien à bout de bras pendant plusieurs mois », prédit l’économiste Michel Mouillart. Autrement dit, les potentiels acquéreurs ont le temps de mener leur projet à leur rythme, sans avoir peur de passer à côté de l’aubaine des taux bas.

(1) L’observatoire Crédit Logement-CSA appuie ses analyses sur un volume de plus de 16.000 opérations « en moyenne », hors rachats de créances, prêts relais et prêts mixtes.

(2) Les moyennes communiquées par les courtiers sont des taux fixes correspondant aux taux pratiqués actuellement dans les banques. Les courtiers calculent ces moyennes sur la base des barèmes que les banques leur fournissent.

(3) Le taux de refinancement est aussi présenté comme le principal taux directeur de la BCE. Lire aussi : Les taux directeurs de la BCE inchangés, pas d'annonce sur la Grèce