Souscrire un crédit immobilier à 55 ans ?

[moietmoi]

Je viens d'avoir une réponse "négative" de ma banque.
Il m'ont dit que je ne pouvez pas acheter le bien via mon compte professionnel sous prétexte que mon code NAF 5610A ne me permet pas d'exploiter une location/gite. Sic

Un code naf est lié à l'activité, Pour faire autre chose que de la restauration, il faut changer l'objet social de la société.
Mais je le répète, il faut que tu saches, quelle est la nature du bien que tu achètes:
cela conditionne le reste.. en fonction des règlements locaux et des lois elan/alur, code du tourisme...

 

[10lem]

Qu'entends tu par nature du bien stp ?

 

[moietmoi]

Qu'entends tu par nature du bien stp ?

bonjour, je t'invite a relire mes posts entre autre le 12 [lien réservé abonné]
en bref, on ne peut pas acheter un bien immobilier et l'exploiter comme on veut...
sais tu si tu achètes un bien d'habitation? ou un bien hotelier? ...

J'ai l'intention d'acheter une petite maison pour en faire une location saisonnière.

je t invite à lire le 3eme paragraphe de mon post 7 https://www.moneyvox.fr/forums/fil/souscrire-un-credit-immobilier-a-55-ans.37843/#post-334385

 

[10lem]

On ne peut pas acheter un bien immobilier et l'exploiter comme on veut...
sais tu si tu achètes un bien d'habitation? ou un bien hotelier? ...

De fait je penche de plus en plus vers le bien d'habitation voir habitation/location si c'est possible ?

Comme ma banque principale ne veut pas m'accompagner sur un achat pro je suis en train de voir avec des courtiers mais aussi d'envisager l'achat personnel, même si les contraintes sembles plus fortes.

Si ce n'était pas ma première idée j'y songe de plus en plus car je suis en franchise de base et je flirt déja avec la limite au niveau de mon C.A. Ma comptable m'a dit que si j'achète le bien dans le cadre de mon entreprise je vais probablement franchir ce palier et de fait être assujetti TVA.

Ce que je comprends pas c'est comment fait le propriétaire actuel qui loue 9 mois par an au mois et les 3 autres mois à la semaine. Et il ne loue pas à des étudiants. Pourrais je faire de même ?

De plus voila que les courtiers me demandent de signer le compromis de vente avant de pouvoir "instruire" mon dossier auprès des banques. Encore un point qui m'échappe : si je signe le compromis de vente et que ma demande de crédit est refusée. Je fait quoi ?

 

[moietmoi]

De fait je penche de plus en plus vers le bien d'habitation voir habitation/location si c'est possible ?

en premier: demande à l'agence quelle est la nature du bien? habitation? ou autre;
en deuxième renseigne toi auprès du service urbanisme de la mairie , quelles sont les conditions pour faire de la location saisonnière( c 'est peut être interdit, ou payant, ou juste sur demande, ou juste sur information...)

Ce que je comprends pas c'est comment fait le propriétaire actuel qui loue 9 mois par an au mois et les 3 autres mois à la semaine. Et il ne loue pas à des étudiants. Pourrais je faire de même ?

Tout le monde ne respecte pas la loi : la location saisonnière dans un appartement à usage d'habitation est interdite à Paris,(hors les 120 jours de la RP) cependant Paris est la première ville du monde en location airbnb;......
Cependant personnellement je la respecte et je ne parle que de choses légales.
mais en fonction de la nature du bien, il y possibilité d'utiliser le bail mobilité nouvellement créé de 3 à 10 mois, qui présente quelques défauts(non renouvellement...) ce qui laisse 3 mois de libres; mais dans ta commune la location saisonière est peut être "libre" sur simple déclaration?

le propriétaire actuel qui loue 9 mois par an au mois et les 3 autres mois à la semaine.

il y a donc un bail de signé: il faut que l'agence te communique le bail; bien avant le compromis; c est obligatoire; (il sera demandé aussi par le notaire)
je te conseille si tu signes un compromis de la faire avec un notaire et pas en agence(attention de ne pas vexer l'agence..)

De plus voila que les courtiers me demandent de signer le compromis de vente avant de pouvoir "instruire" mon dossier auprès des banques. Encore un point qui m'échappe : si je signe le compromis de vente et que ma demande de crédit est refusée. Je fait quoi ?

bien sûr, les banques et courtiers n'étudient sérieusement que lorsque le compromis est signé, mais ils donnent un avis te permettant de savoir "si cela passerait";
Dans un compromis il y a ce que qu'on appelle les conditions suspensives; cela permet au cas où le crédit défini dans le compromis n'est pas accordé, de se retirer de la vente sans rien y perdre;

 

[10lem]

en premier: demande à l'agence quelle est la nature du bien? habitation? ou autre;
en deuxième renseigne toi auprès du service urbanisme de la mairie , quelles sont les conditions pour faire de la location saisonnière( c 'est peut être interdit, ou payant, ou juste sur demande, ou juste sur information...)

Il n'y a pas d'agence, je traite directement avec le propriétaire/vendeur

Tout le monde ne respecte pas la loi : la location saisonnière dans un appartement à usage d'habitation est interdite à Paris,(hors les 120 jours de la RP) cependant Paris est la première ville du monde en location airbnb;......
Cependant personnellement je la respecte et je ne parle que de choses légales.
mais en fonction de la nature du bien, il y possibilité d'utiliser le bail mobilité nouvellement créé de 3 à 10 mois, qui présente quelques défauts(non renouvellement...) ce qui laisse 3 mois de libres; mais dans ta commune la location saisonière est peut être "libre" sur simple déclaration?

C'est un petit village et je pense que c'est sur simple déclaration mais je passerai lundi à la mairie me renseigner

il y a donc un bail de signé: il faut que l'agence te communique le bail; bien avant le compromis; c est obligatoire; (il sera demandé aussi par le notaire)
je te conseille si tu signes un compromis de la faire avec un notaire et pas en agence(attention de ne pas vexer l'agence..)

Je vais voir avec le propriétaire/vendeur mais encore une fois il n'y a pas d'agence. Le compromis est prévu dans 15 jours chez le notaire.

bien sûr, les banques et courtiers n'étudient sérieusement que lorsque le compromis est signé, mais ils donnent un avis te permettant de savoir "si cela passerait";
Dans un compromis il y a ce que qu'on appelle les conditions suspensives; cela permet au cas où le crédit défini dans le compromis n'est pas accordé, de se retirer de la vente sans rien y perdre;

Ok ça me rassure

J'ai maintenant d'autres contacts avec des courtiers et une autre banque
En tout cas merci pour toutes ces infos.
Si tu en as d'autres je suis preneur

 

[10lem]

Bonjour
Comme dit précédemment ma banque pro à refusée ma demande de crédit sous prétexte que l'achat du bien n'était pas en adéquation avec mon activité.
J'ai donc fait une demande en tant que particulier dans cette même banque et là; pareil, un refus clair et net avec comme prétexte que je n'ai pas de revenu. Forcément étant TNS !

Je suis en contact avec 2 courtiers qui eux attendent le compris qui sera signé chez le notaire fin décembre.

De fait je pense sérieusement changer de banque...ou j'insiste ? Qu'en pensez vous ?

 

[moietmoi]

que je n'ai pas de revenu. Forcément étant TNS !

Heureusement, les tns ont des revenus......je ne comprends pas ce que tu veux dire...

 

[baboune]

J'ai donc fait une demande en tant que particulier dans cette même banque et là; pareil, un refus clair et net avec comme prétexte que je n'ai pas de revenu. Forcément étant TNS !

Bonjour,
être TNS ne veut pas dire "ne pas avoir de revenus"
heureusement car sinon on serait mal....
l'important est de voir le bénéfice imposable figurant au bilan et même calculer la moyenne des 3 derniers bilans au niveau de ce bénéfice.
si bien sur ces bilans ressortent avec un bénéfice peu important cela peut poser souci pour un prêt immobilier.

Cdt

 

[10lem]

Oui autant pour moi je voulais dire pas de salaire.
Les bilans sont bons et le bénéfice suffisant, d'ailleurs le projet s'auto finance

 

[baboune]

Les bilans sont bons et le bénéfice suffisant, d'ailleurs le projet s'auto finance

Je peux vous dire que les banques s'en fiche un peu que le projet s'autofinance.
elles vont étudier le dossier en regardant aussi si, en cas de non location, vous êtes capable d'assumer le prêt.
niveau bénéfice, si par exemple vous ressortez avec 12000 € de bénéfice cela veut dire qu'en terme de revenus vous avez 12.000 €.
certes c'est bon car c'est positif, mais c'est insuffisant pour qu'une banque vous prête.

Cdt

 

[moietmoi]

elles vont étudier le dossier en regardant aussi si, en cas de non location, vous êtes capable d'assumer le prêt.

tout à fait...
La première des choses à faire est de connaitre votre capacité d'endettement( en dehors de ce projet) pour savoir si votre revenu actuel( moyenne des 3 dernières années) par rapport à vos charges(loyer, crédit...) vous permet d'acheter ce bien, en tenant compte des ratios habituels(33%)et de savoir si votre actuelle activité donne confiance au banquier;

Si la réponse est positive aux 2 questions , alors
Sur un projet comme le votre, il faut préparer une étude de marché,avec les références touristiques de la région avec le prix des chambres d'hotel, les taux de remplissage ; et il faut savoir si vous allez faire de la location à la nuit ou à l'année;....

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans la continuité des avis ci-dessus :

Il est vrai que si l'analyse des derniers bilans (3 le plus souvent) doit faire ressortir un résultat bénéficiaire acceptable il s'agit là d'une condition nécessaire mais cependant pas suffisante.

Un bilan donne une "photo" de la situation comptable à un moment donné qui permet à la banque de se faire une idée de la solidité financière du client/emprunteur et donc, pour l'avenir, des risques plus ou moins importants qu'elle prendrait en accordant un crédit.

Le bénéfice n'est qu'un indicateur parmi d'autres tout autant importants:
+ Importance des fonds propres,
+ Importance de l'endettement; à moyen/long terme d'une part, court terme d'autre part.
+ Existence d'un besoin en fonds de roulement ou pas ?
+ Dans l'affirmative, existence d'un fonds de roulement suffisant par rapport à ce besoin ?
=> Un fonds de roulement supérieur au besoin en fonds roulement génère une trésorerie positive; mais l'inverse se traduit par une trésorerie négative qui laisse présumer le recours probable à des crédits à courts termes pour assurer les besoins de l'exploitation (découvert/ouverture crédit/escompte .....par exemple).

Mais le banquier ne se satisfait pas d'un analyse statique (= à un moment donné) du bilan, il s'attache tout autant, si non plus, à l'analyse dynamique du compte de résultats (= compte d'exploitation) avec en particulier:
+ Évolution chiffre affaires
+ Maîtrise des charges
+ Avec, pour corollaire, l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE).

Cet indicateur est très important; il s'agit du résultat d'exploitation avant déduction des amortissement et frais financiers.

=> Dit autrement, pour un TNS, cet "EBE" doit être suffisamment important pour permettre:

+ L'amortissement des crédits professionnels
+ Le paiements des frais financiers professionnels
+ L'amortissement des crédits personnels
+ Le paiements des frais financiers personnels
+ Et assurer un "reste à vivre (RAV)" suffisant.

De plus, chacun sachant que "les performances passées ne préjugent pas des performances futures" une banque digne de ce nom demandera la production de comptes de résultats prévisionnels ce qui semble logique puisque, dans l'optique d'un crédit, ce n'est pas l'activité passée qui permettra de les rembourser bien l’activité future.

Et, "le papier ne refusant pas l'encre" outre le fait que les "conseillers pros" sont des professionnels avertis (parfois eux-même anciens pros), de monographies par filières/métiers qui leur servaient de référence il y a quelques décennies les banques ont, dans un second temps, mis en place des systèmes experts pour en arriver, désormais, à ces mêmes systèmes mais grandement améliorés avec l'aide de l'intelligence artificielle.

=> Conclusion: inutile de présenter des documents prévisionnels "arrangés"; ce serait peine perdue.

=> Et, pour un dossier de demande de crédit "qui tient la route", le mieux serait sans doute de d'abord solliciter un expert comptable pour monter un business plan et produire tous documents financiers qui en découleront.

Cdt

 

[10lem]

Merci pour toutes ces infos.
Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

 

[CharlyBgood]

Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

Tu devrais retenter l'an prochain s'il n'est pas trop tard: "la saison 1" des prêts immo est déjà terminée.
Attends la saison 2 l'an prochain, le climat des affaires sera certainement mieux orienté.

 

[Aristide]

Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

L'explication principale ne viendrait-elle pas d'ici ?

Entre temps la banque me demande (par l'intermédiaire de ma comptable) de lui fournir un prévisionnel d'accroissement. Sans doute histoire de voir si "l'affaire" est viable pour eux, mais comptable de son côté ne peut/veut pas s'engager la dedans car elle ne connait pas la rentabilité du bien. Du coup ça bloque un peu et je suis en train de regarder du côté des courtiers.

Cdt

 

[moietmoi]

Merci pour toutes ces infos.
Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

Pour ma part, je trouve que tu te précipite chez les banquiers, sans avoir ficelé ton dossier; prends patience; défini ton objectif, quelle type de location, quels revenus.... le banquier n'est pas là pour concevoir ton business plan, mais pour juger de la crédibilité de ce que tu lui proposes: toute imprécision est considéré par le banquier comme un risque; il faut être droit dans ses bottes , avant d'aller voir un banquier; il n'est pas recommandé de dire au courtier ou au banquier: étudiez moi ce dossier en "pro" ou en "perso", rien que cette imprécision montre au banquier que tu es sur la voie de l'échec.

je ne sais pas ce que c'est des bilans corrects ; la banquier en général ne donne pas ses raisons, mais le courtier a bien dû te dire , ce qui n'allait pas dans les bilans; donc il faut travailler la dessus avec ton comptable zfin de pouvoir présenter des réponses à l'avance aux conclusions des conseillers qui comme le dit Aristide ont des

monographies par filières/métiers qui leur servaient de référence il y a quelques décennies les banques ont, dans un second temps, mis en place des systèmes experts pour en arriver, désormais, à ces mêmes systèmes mais grandement améliorés avec l'aide de l'intelligence artificielle.