Activités LMNP comment procéder pour la déclaration fiscale ?

[moietmoi]

Le CGA demande des traitements complémentaires il me semble.

Bonjour @Rewolution ,sais tu en quoi consiste ces traitements ? Pour la première fois en 20 ans de cga, le cga m'a envoyé un mail au mois de juin...

 

[Rewolution]

Oui.
L'adhésion à un CGA impose 2 travaux en plus pour le comptable : la tenue d'une balance AG, donc une balance présentant les écarts avec la balance de l'année précédente, et la constitution d'un tableau OG, qui reprend des éléments de contexte du client qui sont souvent passés à la trappe par les logiciels simplistes.
Ensuite, il est possible de tomber sur un CPS (Contrôle Périodique de Sincérité) et de devoir fournir des justificatifs complémentaires.
Ils font leur boulot de contrôle quoi.

 

[lebadeil]

Pour info, il existe une file sur la Facturation Electronique , obligatoire pour les LMNP a partir du 1e Sept 2026
Discussions et tableau comparatif des solutions ici

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/facturation-electronique-plateforme-gratuite.53864/#post-773435

 

[Maxime06]

Bonjour

Pour ma part j'ai fait un Excel qui me calcul tout (pour plusieurs biens), me donne les cases à reporter chaque année ainsi que la projection des années à venir.
Mais j'ai passé beaucoup de temps au début pour comprendre comment ça fonctionne et le créer. Et je me suis aperçu en vérifiant de tous les côtés que certains sites spécialisés se trompaient sur certains points...
Maintenant c'est rapide et la seule chose qui prend du temps c'est de retrouver et stocker toutes les factures chaque année pour pouvoir justifier de tout, mais le reste est automatique.
Ceci étant, je conseillerais à un nouveau de prendre un outil en ligne vu le coût très raisonnable...

Maxime

 

[mathieuLbx]

Pareil ici, Excel maison depuis quelques années. Galère au début pour caler les amortissements par composants et le report des déficits, mais après c’est 1h par an et c’est plié. J’avais testé JeDeclareMonMeuble au démarrage, correct pour débuter mais sur 10 ans le coût finit par piquer face à un fichier que tu maitrises. Et +1 sur le tri des factures, c’est le vrai chantier.

 

[Ezerian]

Bonjour

Pour ma part j'ai fait un Excel qui me calcul tout (pour plusieurs biens), me donne les cases à reporter chaque année ainsi que la projection des années à venir.
Mais j'ai passé beaucoup de temps au début pour comprendre comment ça fonctionne et le créer. Et je me suis aperçu en vérifiant de tous les côtés que certains sites spécialisés se trompaient sur certains points...
Maintenant c'est rapide et la seule chose qui prend du temps c'est de retrouver et stocker toutes les factures chaque année pour pouvoir justifier de tout, mais le reste est automatique.
Ceci étant, je conseillerais à un nouveau de prendre un outil en ligne vu le coût très raisonnable...

Maxime

C'est un comble que des logiciels payants proposés par des experts comptables sont dans l'erreur, ils valident des milliers de déclarations chaque année. Sûrement que les redressements ne vont pas trainer.

 

[lebadeil]

Je vois également un autre sujet de sensibilité dans les declarations avec des logiciels.

Si on a plusieurs appartements, et qu'on a des amortissements utilisés & des amortissements excédentaires.

Lors de la vente d'un appartement, et suite à reintegration des amortissements utilisés sans la plus value, il faudra
- calculer les amortissements réellement utilisés pour cet appartement,
- alors que les liasses sont pour l'ensemble de l'activité, donc avec un chiffre global.

Quand on n'a pas le detail des calculs, comment faire ?
Quand on comprend ce qu'on fait (via un tableur excel) , on a toutes les informations pour calculer cette reintegration d'amortissement pour un appartement donné.

Comme mentionné plus haut sur cette file, le tableur excel n'est pas facile à monter, mais une fois validé, on comprend comment ca se passe, et on a toutes les données (pas que la consolidation pour remplir les liasses)

 

[Rewolution]

Carrément !
La vente d'un bien risque de mettre à plat toutes les économies réalisées grâce à l'Excel maison.
Le notaire ne se contentera pas du montant indiqué par le propriétaire, mais demandera obligatoirement une attestation du comptable. Et là, le risque de devoir tout faire refaire par un comptable est grand...

Quant aux erreurs des logiciels qui engagent leur responsabilité face aux crédo des investisseurs, ca me fait un peu sourire, mais rien n'est impossible !

Aussi pour la vente, les outils ou comptables qui consolident l'activité sans faire une compta bien par bien seront cuits aussi pour le calcul des amortissements du bien déduits, à réintégrer à la plus value.

A mon sens, seul très peu de logiciels ont cette approche bien par bien.

 

[moietmoi]

calculer les amortissements réellement utilisés pour cet appartement,

Bonjour,
C'est exact, c'est la loi.mais impossible à faire.
C'est l'équivalent de séparer l'eau froide de l'eau chaude dans de l'eau tiède.

Car pour la fiscalité annuelle le bofip précise;
'Dans l'hypothèse où une entreprise procède à la location de plusieurs biens dont l'amortissement est admis en déduction dans la limite du montant des loyers acquis diminué des autres charges, il n'y a pas lieu d'appliquer cette limite en considérant isolément chacun de ces biens. C'est l'ensemble des loyers et des charges afférents aux biens loués ou mis à disposition qu'il convient de comparer pour apprécier si l'annuité d'amortissement relative à ces biens peut être admise en déduction en totalité ou se trouve soumise à la limite de déduction."

Donc il est absolument impossible d'identifier après coup les amortissements d'un bien car ceux de l'un ont permis de gommer le bénéfice de l'autre...

 

[lebadeil]

Bonjour,
C'est exact, c'est la loi.mais impossible à faire.
C'est l'équivalent de séparer l'eau froide de l'eau chaude dans de l'eau tiède.

Car pour la fiscalité annuelle le bofip précise;
'Dans l'hypothèse où une entreprise procède à la location de plusieurs biens dont l'amortissement est admis en déduction dans la limite du montant des loyers acquis diminué des autres charges, il n'y a pas lieu d'appliquer cette limite en considérant isolément chacun de ces biens. C'est l'ensemble des loyers et des charges afférents aux biens loués ou mis à disposition qu'il convient de comparer pour apprécier si l'annuité d'amortissement relative à ces biens peut être admise en déduction en totalité ou se trouve soumise à la limite de déduction."

Donc il est absolument impossible d'identifier après coup les amortissements d'un bien car ceux de l'un ont permis de gommer le bénéfice de l'autre...

Bonjour @moietmoi,

Effectivement, pour la déclaration annuelle fiscale LMNP au réel, on consolide l'ensemble des amortissements des biens, et non bien par bien.

Pour autant, en cas de vente, la même administration fixe de réintégrer dans la plus-value, le montant des amortissements (réellement utilisés) pour le bien vendu.

Personnellement, grâce à mon tableur excel, je sais calculer chaque année, la contribution des amortissements en % d'un bien donné, sur l'ensemble des biens.
Je sais même faire un retour arrière si besoin.

Ensuite, puisque seuls comptent les amortissements réellement utilisés (hors amortissements excedentaires), il y aura un 2e coefficient a appliquer.

Je ne sais pas comment font les autres personnes ?

Pas sur que l'administration accepte que leur règle sur la réintégration des amortissements dans la PV ne soit pas applicable !

 

[moietmoi]

Je pense avoir une piste.

Concernant la plus value, pour un bien , on peut calculer la valeur à réintégrer comme étant la différence entre l'amortissement comptable du bien et les amortissements écartées pour ce bien.

Or la globalisation voulue par le fisc pour la déclaration chaque année ,empêché de savoir par bien, les écarts.. et c'est là que le bofip nous aide

Je cité:

"La fraction d'amortissement dont la déduction se trouve écartée fait l'objet d'une répartition proportionnelle entre les biens pour lesquels la charge d'amortissement excède la différence entre le loyer acquis et les autres charges. Cette répartition s'opère en retenant pour chacun des biens concernés, au numérateur, l'excédent du loyer acquis sur les autres charges afférentes au bien et, au dénominateur, la somme de tous les [excédents de même nature de tous les biens concernés]."

Donc chaque année , il faut donc regarder les biens "pour lesquels la charge d'amortissement excède la différence entre le loyer acquis et les autres charges'
Et répartir proportionnellement la somme totale écartée.
Ainsi le bonus d'un bien qui est venu atténuer la fiscalité globale lui sera attribué.

 

[lebadeil]

Je pense avoir une piste.

Concernant la plus value, pour un bien , on peut calculer la valeur à réintégrer comme étant la différence entre l'amortissement comptable du bien et les amortissements écartées pour ce bien.

Or la globalisation voulue par le fisc pour la déclaration chaque année ,empêché de savoir par bien, les écarts.. et c'est là que le bofip nous aide

Je cité:

"La fraction d'amortissement dont la déduction se trouve écartée fait l'objet d'une répartition proportionnelle entre les biens pour lesquels la charge d'amortissement excède la différence entre le loyer acquis et les autres charges. Cette répartition s'opère en retenant pour chacun des biens concernés, au numérateur, l'excédent du loyer acquis sur les autres charges afférentes au bien et, au dénominateur, la somme de tous les [excédents de même nature de tous les biens concernés]."

Donc chaque année , il faut donc regarder les biens "pour lesquels la charge d'amortissement excède la différence entre le loyer acquis et les autres charges'
Et répartir proportionnellement la somme totale écartée.
Ainsi le bonus d'un bien qui est venu atténuer la fiscalité globale lui sera attribué.

C'est en effet, ce que je proposais avec un langage plus simple.

Par ailleurs, ne pas oublier que certaines parties de l'amortissement peuvent s'éteindre au bout de x années.
Chaque bien a sa date d'entrée, donc des périodes d'amortissement différentes. Le calcul doit en tenir compte.

Le message initial était qu'il faudra arriver à faire cet exercice quelque soit le logiciel, comptable physique, ou tableur excel.

 

[Ezerian]

Je vois également un autre sujet de sensibilité dans les declarations avec des logiciels.

Si on a plusieurs appartements, et qu'on a des amortissements utilisés & des amortissements excédentaires.

Lors de la vente d'un appartement, et suite à reintegration des amortissements utilisés sans la plus value, il faudra
- calculer les amortissements réellement utilisés pour cet appartement,
- alors que les liasses sont pour l'ensemble de l'activité, donc avec un chiffre global.

Quand on n'a pas le detail des calculs, comment faire ?
Quand on comprend ce qu'on fait (via un tableur excel) , on a toutes les informations pour calculer cette reintegration d'amortissement pour un appartement donné.

Comme mentionné plus haut sur cette file, le tableur excel n'est pas facile à monter, mais une fois validé, on comprend comment ca se passe, et on a toutes les données (pas que la consolidation pour remplir les liasses)

Mon logiciel a une fonctionnalité qui suit la consommation des amortissements utilisés pour chaque bien. Du coup, il n'y a pas de problèmes.

 

[moietmoi]

Mon logiciel a une fonctionnalité qui suit la consommation des amortissements utilisés pour chaque bien. Du coup, il n'y a pas de problèmes.

Justement, @lebadeil et @Ezerian , je m'étonne.
Soit 2 biens A et B

Une année
A: recette 3000,
Charges 8000
Amortissement comptable 5 000

B: recette 20 000
Charges 3 000
Amortissement comptable ,8000

Fiscalement
Recette 23 000
Charges 11 000
Amortissement comptable 13 000
Dont 12 000 utilisé fiscalement
Amortissement écarté : 1000

Vente du bien A

D'abord , comment répartir les 1000 euros?

Seul le bien A rempli les critères, donc les 1000 euros sont intégralement attribué au bien A
Amortissement utilisé : comptable - écarté
5000-1000= 4000.
Donc on dimunuera le prix d'acquisition de A de 4000 euros

Vos suivis vous indiquent t il cela?