Face à la baisse de rendement des fonds en euros traditionnels, les distributeurs d’assurance-vie font la promotion de fonds principalement investis dans la pierre. Et ils insistent aussi sur la possibilité de miser sur des unités de compte immobilières dans le cadre de contrats multisupports. Simple effet de mode ou option réellement rentable ? Eléments de réponse.

En 2013, les fonds en euros ont rapporté en moyenne 2,8% selon la Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA). La baisse de rendement se poursuit donc puisque, selon les données de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), la moyenne était de 3,4% en 2010, 3% en 2011 et 2,9% en 2012.

Mais quelques fonds en euros résistent, certains dépassant même la barre symbolique des 4%. Parmi eux, Sécurité Pierre Euro géré par Suravenir et distribué par Primonial (stable à 4,15% en 2012 comme 2013) ou la nouveauté 2013 d’ACMN Vie et de CD Partenaires, Euro Pierre Plus (4%). Leur point commun : un investissement à dominante immobilière, les fonds en euros plus traditionnels plaçant eux la très grande majorité de leur encours sur des obligations. En 2013, Sécurité Pierre Euro a même été investi à 92% sur l’immobilier tertiaire. Dans le communiqué d’annonce de rendement, Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir, vante une « classe d’actifs pertinente à privilégier pour une perspective de rendement attractif » en évoquant l’immobilier.

Des fonds euros à dominante immobilière sur le web

Ces deux fonds n’ont cependant pas une vocation grand public puisqu’ils sont disponibles auprès de sociétés de gestion de patrimoine, Primonial pour le contrat Sérénipierre proposant le fonds Sécurité Pierre Euro, CD Partenaires pour le fonds Euro Pierre Plus disponible sur le contrat Diade Evolution.

Des fonds en euros avec une forte proportion d’immobilier sont proposés à un plus large public notamment via les distributeurs d’assurance-vie en ligne. Dès sa création fin 2011, le fonds Netissima (3,53% en 2013) géré par la filiale web de Generali, E-cie Vie, affichait un investissement de 50% dans l’immobilier. Boursorama met aujourd’hui en avant la « dominante immobilière » d’Euro Exclusif (3,65%), fonds géré là encore par E-cie Vie. Quant à Suravenir Opportunités (4,05%), distribué par huit pure players, il est investi à 28,3% dans l’immobilier, largement au-dessus des 3,9% affichés par le fonds plus traditionnel Suravenir Rendement.

« Il y a un effet de mode »

Forts de ces performances, les distributeurs en ligne ne se privent pas de mettre en avant la « dominante immobilière » des fonds euros qu’ils proposent. Et la plupart d’entre eux surenchérissent avec la possibilité de parier encore plus fortement sur l’immobilier via les unités de compte de leurs contrats multisupports. « Il y a un effet de mode », confirme Cyrille Chartier-Kastler, de l’agence de conseil Facts & Figures.

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L’épargnant dispose, dans le panel d’unités de comptes à sa disposition, selon les contrats, de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), d’OPCI (organismes de placement collectif immobilier) ou de SCI (société civile immobilière), des placements affichant en moyenne des rendements, hors frais relatifs à l’assurance-vie, supérieurs à 5% (1). Quel que soit le support, la logique reste la même selon Cyrille Chartier-Kastler, qui met en garde les épargnants : « Le fait d’investir dans l’immobilier via des unités de compte dans un contrat d’assurance-vie ne résout pas le problème éventuel de liquidité. »

Unités de compte : l’immobilier moins souple que la Bourse

Cyrille Chartier-Kastler oppose ainsi la souplesse des actifs obligataires et boursiers à la logique long terme de l’immobilier : « En prenant du recul sur les assureurs-vie ayant fait de longue date le choix de mettre des unités de compte liées à l’immobilier (SCI, SCPI, etc.) dans leurs produits d’assurance-vie, on observe concrètement que ceux-ci limitent généralement les flux entrants à ce que les SCI, ou SCPI, considèrent pouvoir investir sur le marché au cours de l’exercice, dans un délai et à un prix raisonnables. De la même manière en cas de sortie, il y a tout d’abord possibilité de compenser les entrées et les sorties entre les épargnants ; il est ensuite possible d’alimenter ou de prélever une partie des liquidités disponibles au sein de la SCI ou de la SCPI. Cependant, en cas de flux de sortie importants et de conditions de marché défavorables, l’assureur-vie n’aura d’autre choix, soit de racheter des immeubles au sein de son actif général, afin de générer de la liquidité dans la SCI ou la SCPI en question, soit de limiter voire de fermer les sorties pour une certaine durée, potentiellement plusieurs mois voire quelques années en cas de scénario très défavorable. »

Le fondateur de Facts & Figures nuance toutefois son propos en rappelant que « l’épargnant qui investit dans l’immobilier via des unités de compte est informé à la souscription de ce risque potentiel de non-liquidité ; c’est une protection pour lui que d’attendre des conditions de marché plus favorables, le cas échéant ». Conclusion : mieux vaut éviter de parier uniquement sur des unités de compte liées à l’immobilier dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cyrille Chartier-Kastler conseille ainsi d’utiliser ce placement « dans une logique d’épargne retraite sur le long terme, à condition toutefois de bien piloter sa sortie dans les 3 à 5 années précédant la date souhaitée de disponibilité de l’épargne ». Pour un rendement attractif à court terme, les fonds en euros boostés par l’immobilier offrent probablement plus de garanties.

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(1) 5,27% pour les SCPI en 2012 (Taux de distribution sur valeur de marché, source Aspim-IEIF), 5,6% en 2013 pour les OPCI (indice IPD-Aspim).