vie et mort d'une SCPI scellier

[Buffeto]

:
Lors de la souscription de la SCPI le vendeur t'avait-il averti du dénouement au fil des ans par la vente progressive des lots ? Ou bien c'était inutile car tu en avais bien conscience...

je le savais mais le gestionnaire envoie un CR trimestriel assez détaillé .......

 

[Buffeto]

petit point d'étape au T4 2023 après nouveau remboursement après la vente de 35% du parc immo (328 lots vendus sur 936 )

investissement de départ en 2010 : 15 k€
défisc en 9 ans 25% : 3750 €
loyers reçu depuis 2010 : 3876.32 € bruts soit 2046 après IR +PS
remboursement : 4240€

donc 66.90% de l'investissement de départ

petit point d'étape au T2 2024 après nouveau remboursement après la vente de 52% du parc immo ( 494 lots vendus sur 936 )
investissement de départ en 2010 : 15 k€
défisc en 9 ans 25% : 3750 €
loyers reçu depuis 2010 : 3978.86 € bruts soit 2108 après IR +PS
remboursement : 6760 €

donc 84.12% de l'investissement de départ

 

[plop962]

merci , effectivement ça à l'air de répondre à mes attentes de ...2010

En aout 2022, ca avait de le répondre aux attentes de 2010. Deux ans plus tard, c'est toujours le cas j'imagine ? Et surtout, qu'avais tu imaginé comme retour sur investissement il y a du coup 14 ans ?

 

[Buffeto]

En aout 2022, ca avait de le répondre aux attentes de 2010. Deux ans plus tard, c'est toujours le cas j'imagine ?

oui c'est toujours le cas mais ce n'est pas encore fini puisqu'il n'y a que 52% des lots qui ont été vendus .....

comme on dit : " c'est à la fin du marché qu'on compte les bouses "

Et surtout, qu'avais tu imaginé comme retour sur investissement il y a du coup 14 ans ?

je n'avais rien imaginé mais bien sur j'en espérais un gain final , ce qui sera le cas

 

[Buffeto]

petit point d'étape au T2 2024 après nouveau remboursement après la vente de 52% du parc immo ( 494 lots vendus sur 936 )
investissement de départ en 2010 : 15 k€
défisc en 9 ans 25% : 3750 €
loyers reçu depuis 2010 : 3978.86 € bruts soit 2108 après IR +PS
remboursement : 6760 €

donc 84.12% de l'investissement de départ

point d'étape au T4 2024 après un nouveau remboursement de 70% du parc immobilier (656 lots vendus sur 936 )
investissement de départ en 2010 : 15k€
defisc en 9ans 25% : 3750€
loyers perçus depuis 2010 : 4041.95€ bruts soit 2134 après IR +PS
remboursement : 9110€

donc 99.94% de l'investissement de départ .

à ce jour donc opération blanche ( mais il reste 30% du parc immo à revendre encore )

 

[petit épargnant]

C'est vendu à des particuliers ou des institutionnels ?

 

[Buffeto]

C'est vendu à des particuliers ou des institutionnels ?

ce sont des apparts locatifs donc je suppose à des particuliers

 

[Kizzo]

Ça doit pouvoir se vérifier sur pappers immo je pense. Si tout est vendu à la même date ou pas

 

[Buffeto]

Si tout est vendu à la même date ou pas

comme le démontre la file , les apparts sont vendus progressivement ....

 

[Kizzo]

comme le démontre la file , les apparts sont vendus progressivement ....

Désolé je n'ai pris que la fin de la file

 

[petit épargnant]

ce sont des apparts locatifs donc je suppose à des particuliers

Je pose la question car il y a une SCPI résidentielle Allianz Home

 

[Buffeto]

point d'étape au T4 2024 après un nouveau remboursement de 70% du parc immobilier (656 lots vendus sur 936 )
investissement de départ en 2010 : 15k€
defisc en 9ans 25% : 3750€
loyers perçus depuis 2010 : 4041.95€ bruts soit 2134 après IR +PS
remboursement : 9110€

donc 99.94% de l'investissement de départ .

à ce jour donc opération blanche ( mais il reste 30% du parc immo à revendre encore )

petit point d'étape au T2 2025 après un remboursement de 72% du parc immobilier ( 682 lots vendus sur 936)
investissement de départ en 2010 : 15K
defisc en 9ans 25% : 3750€
loyers perçus depuis 2010 : 4068.90€ bruts soit 2148 après IR+PS
remboursement : 9500€

donc 102.65% de l'investissement de départ .

à ce jour je commence donc à gagner de l'argent ( il reste encore 28% du parc immobilier à revendre )

 

[flatty35]

petit point d'étape au T2 2025 après un remboursement de 72% du parc immobilier ( 682 lots vendus sur 936)
investissement de départ en 2010 : 15K
defisc en 9ans 25% : 3750€
loyers perçus depuis 2010 : 4068.90€ bruts soit 2148 après IR+PS
remboursement : 9500€

donc 102.65% de l'investissement de départ .

à ce jour je commence donc à gagner de l'argent ( il reste encore 28% du parc immobilier à revendre )

Merci pour ce retour !
Si on extrapole la vente de l'immobilier restant sur la base de ce qui a été vendu, on arriverait a 1.6% de TRI moyen :/
15k investis,
3.75k de defisc, 2.15k de loyers, 13.2k d'immo revendu. -> 19.1k récupérés

Si on fait le ratio, on obtient +27%, ramené sur 15 ans ça fait 1.6% / an environ. Vu comme ça ça ne fait pas rêver sur le plan financier (sur le plan environnemental par contre c'est une action qui semble valable). Je regarde les Kyaneos De Normandie et constat assez proche sur les reporting des premières éditions : on arrive a avoir les 2% de defisc, 0% (travaux) à 1.5% de loyers grand max, et au mieux la valeur vénale arrive a celle investie ce qui ferait une PV à 0%. Vu comme ça une simple nue propriété sur Kyaneos pierre semble plus simple et peut etre faite sur des durées plus courtes pour une meilleur liquidité non ?

 

[Buffeto]

Merci pour ce retour !
Si on extrapole la vente de l'immobilier restant sur la base de ce qui a été vendu, on arriverait a 1.6% de TRI moyen :/
15k investis,
3.75k de defisc, 2.15k de loyers, 13.2k d'immo revendu. -> 19.1k récupérés

Si on fait le ratio, on obtient +27%, ramené sur 15 ans ça fait 1.6% / an environ. Vu comme ça ça ne fait pas rêver sur le plan financier (sur le plan environnemental par contre c'est une action qui semble valable). Je regarde les Kyaneos De Normandie et constat assez proche sur les reporting des premières éditions : on arrive a avoir les 2% de defisc, 0% (travaux) à 1.5% de loyers grand max, et au mieux la valeur vénale arrive a celle investie ce qui ferait une PV à 0%. Vu comme ça une simple nue propriété sur Kyaneos pierre semble plus simple et peut etre faite sur des durées plus courtes pour une meilleur liquidité non ?

Le truc c'est l'économie d'impôts qui permet d'avoir un peu plus de liquidités pour investir ailleurs.

 

[flatty35]

Le truc c'est l'économie d'impôts qui permet d'avoir un peu plus de liquidités pour investir ailleurs.

Je pense que je passe à côté de quelque chose, car je ne comprends pas (encore?) l'intérêt financier. Voila comme je le vois
- 15k€ bloqués 13 ans a un TRI de 3% (grosso modo)
- sur ces 15k€, 2% de liquidité par an (l'économie d'impot) soit 300 euros / an pendant 9 ans puis les loyers (1-2% a parti de 2-3 ans)

- Une SCPI en NP peut rapporter de l'ordre de 4% net d'impo + (revalo-PV)
Ca veut dire que les 2 à 3% de liquidité générés doivent produire 33 à 50% de rendement / an pour combler le gap avec la somme totale à 4%

Si on recherche de la liquidité, ne vaut il pas mieux dans ce cas une SCPI Européenne en pleine propriété qui devrait délivrer autour de 4% / an net d'impot hors revalo ?

 

[Buffeto]

- 15k€ bloqués 13 ans a un TRI de 3% (grosso modo)

oui mais 15k€ ....à crédit .
donc de l'argent que je n'avais pas au départ .....

 

[flatty35]

oui mais 15k€ ....à crédit .
donc de l'argent que je n'avais pas au départ .....

Aaaah c'est le détail que je n'avais pas
Tu avais pris ça avec les taux autours de 1% j'imagine, et non des taux a 3.x % comme maintenant ?

 

[Buffeto]

Aaaah c'est le détail que je n'avais pas

désolé je ne l'ai pas dit mais l'optimisation dans l'immobilier se fait avec le levier du crédit .

Tu avais pris ça avec les taux autours de 1% j'imagine, et non des taux a 3.x % comme maintenant ?

je ne me souviens pas mais c'était bas en effet mais en même temps le fin du fin de la défisc immobilière est que les intérêts du crédit sont déductibles des autres revenus fonciers .......

 

[ledzep54]

Bonjour

J'aimerais rebondir sur l'expérience de Buffeto et apporter quelques précisions.

J'ai investi dans la même SCPI que lui en 2010, pour un montant de 45 keuros (empruntés intégralement).

L'agent d'assurance m'a vendu (j'étais jeune...) un rendement de 3% par an hors réduction d'impôt (qu'on est loin d'avoir jamais eue). Il m'a également vendu un prêt in fine de sa banque, à 5% an (j'étais vraiment jeune !). Il m'a enfin vendu le fait que le remboursement du prêt serait facile puisqu'à la fin de la SCPI on me rendait le capital issu de la vente de mes parts, assorti de la plus-value puisque l'immobilier en principe ça monte (sauf à Marseille, Montpellier et la plupart des coins où on a construit avec cette SCPI hors Région Parisienne)...
Bref, un joli défaut d'information mais en 2010 ça devait passer...

En 2015 j'avais un peu plus de bouteille (et de moyens) et j'ai donc racheté le prêt initial avec un prêt classique de ma banque à un taux de 1%. Ouf !

Pour le calcul de ma plus/moins value, j'ai fait comme Buffeto en multipliant par 3. Mais évidemment je rajoute un coût différent pour le prêt, et j'intègre l'inflation puisqu'un euro qui m'est remboursé en 2022 et au-delà ne vaut pas les euros que j'ai déboursés en remboursant mon prêt en 2010+.

Un accord a été passé pour la vente d'une bonne partie des lots entre 2022 et 2025 à une grande foncière. Avantage, pas de vente à la découpe et des remboursements réguliers de capital (2/an)
Aujourd'hui ça se complique : il faut désormais vendre à la découpe les lots restants, un promoteur local a fait faillite à Lille, ce qui fait que les appartements concernés ont été mis en location seulement vers la fin de la vie de la SCPI. Le tribunal a refusé qu'on revienne sur les 9 ans de location avant de pouvoir céder les lots, donc autant dire que la liquidation de la SCPI se terminera seulement vers 2030 (pour un mise en liquidation en 2022)... Nous n'avons donc pas reçu le traditionnel remboursement de janvier en 2026, le montant disponible par part étant inférieur au minimum fixé en AG (à la prochaine, il est d'ailleurs proposé de supprimer ce minimum, autant dire que les futurs remboursements se feront potentiellement au compte-goutte).
Bilan à la louche (je ne suis pas chez moi et je n'ai pas les éléments chiffrés précis) :
Sur 45 keuros investis, j'espère en récupérer 37 environ (ok, 45 que je n'avais pas contre 37 que j'aurai). S'ajoutent la réduction d'impôt et des loyers faiblards et s'enlèvent des intérêts de prêt pas faiblards eux... Bref, ce serait à refaire, je n'investirais pas dans cette SCPI, et pas comme ça.

Désolé d'avoir été très long !