Les SCPI ne sont pas des supports en unités de compte comme les autres. Pour preuve : « Pour tout investissement sur une SCPI, le client doit compléter un avenant de souscription spécifique », explique Emmanuelle Facchin chez Linxea. La responsable commerciale de ce courtier – qui compte à son catalogue des contrats d’assurance-vie permettant d’intégrer ce type de supports immobiliers – insiste bien sur la nécessité, pour l’épargnant, de consulter attentivement les annexes de souscription, notices d’information et autres documentations, et ce pour chacune des SCPI concernées. Un premier « prix à payer », en quelque sorte, pour pouvoir bénéficier des avantages de l’investissement en SCPI via son contrat d’assurance-vie…

En savoir plus : 5 raisons pour investir en SCPI dans son assurance-vie

Cette analyse minutieuse avant investissement est d’autant plus importante que nombre de ces conditions spécifiques varient suivant plusieurs facteurs : les règles propres à chaque SCPI, les conditions proposées par la compagnie d’assurance, et même quelques spécificités négociées par le distributeur. Illustration de certaines de ces particularités avec l'examen d'un de ces contrats d’assurance-vie permettant l’investissement en SCPI : Linxea Spirit, assuré par Spirica (Crédit Agricole Assurances). Avec son catalogue de 17 SCPI (l’un des panels les plus larges dans le cadre d’une assurance-vie) et même son fonds Euro Allocation Long Terme, il figure en effet parmi les assurances-vie les plus résolument orientées immobilier.

Des conditions de souscription à géométrie variable

Premier élément à considérer avec attention : le prix à payer pour souscrire des parts de SCPI. Dans le cas du contrat Linxea Spirit, l’assureur fait un premier distinguo entre deux catégories de fonds : les SCPI à capital fixe (au nombre de 3 dans le contrat) et celles à capital variable. Pour la première catégorie, « la valeur retenue lors d’un investissement (ou d’un désinvestissement) est égale à la valeur de réalisation de la SCPI connue à la date de l’opération », détaille l’avenant au contrat. A cela il faut ensuite ajouter une majoration de 2% des frais sur versement et d’arbitrage prévus au contrat (nuls dans le cas présent).

La donne est sensiblement différente pour les 14 SCPI à capital variable. Ces dernières affichent en effet des frais sur versement et arbitrages nettement plus élevés, allant de 4,25% à 9,46% ! Cependant, pour cette catégorie de SCPI, leur prix d’achat dans le cadre de l’assurance-vie est fixé sur leur valeur de retrait. Cette valeur de retrait étant égale au prix de souscription en direct minoré par un coefficient (allant de 88% à 94% suivant les SCPI). En résulte, dans la plupart des cas, un différentiel en faveur de l’investisseur. « Prenons l’exemple d’un versement de 1.000 euros sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, dont le dernier prix de souscription connu est de 260 euros par part », illustre Emmanuelle Facchin. « Sa valeur de retrait est égale à 238,18 euros (91,6% du prix de souscription) et les frais d’entrée sont de 5,90%. L’investissement net de frais sera donc de 941 euros et permettra d’acquérir 3,9508 parts à un prix de revient de 253,11 euros ». Soit près de 7 euros de moins (la part) par rapport à un investissement direct.

Attention : cette « décote » n’est pas systématique et peut être formalisée différemment suivant les contrats (et les assureurs). Pire : ces conditions varient pour des contrats très voisins, conçus par le même assureur, mais distribués par d’autres opérateurs. C’est le cas ici avec Linxea Spirit, qui présente des frais de versement différents (pour une même SCPI) de ceux affichés par son « équivalent » distribué par Mes-placements (Mes-placements Liberté) !

Redistribution des revenus

Sur le terrain des revenus, le même distinguo est fait entre SCPI à capital variable et à capital fixe : dans le premier cas, l’assureur assure une redistribution intégrale des revenus générés par le fonds. Dans le second, ces revenus ne sont redistribués qu’à hauteur de « 85% minimum »…

Mais le niveau de redistribution n’est pas le seul élément à examiner. Les conditions de leur réinvestissement peuvent aussi varier. Pour Linxea Spirit, ces revenus sont, dans la plupart des cas, réinvestis dans la SCPI, sous les mêmes conditions qu’un versement. Le fruit d’une négociation spécifique entre le courtier et Spirica, selon Emmanuelle Facchin. En effet, dans beaucoup d’autres contrats, ces revenus sont plutôt réinvestis dans le fonds en euros.

Pénalités, clauses de sauvegarde

Autre particularité du contrat conçu par Spirica : « En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce support. » Dans d’autres contrats, avec d’autres assureurs, on pourra trouver des clauses ou conditions spécifiques restreignant la liquidité de ses investissements en SCPI. Pour Linxea Spirit, « les clauses de sauvegarde du contrat ne portent pas spécifiquement sur les SCPI », explique Emmanuelle Facchin. Tout en indiquant que les assureurs sont tout à fait en droit d’en indiquer dans leur contrat… Encore une raison de plus pour bien éplucher toutes les documentations à disposition avant de choisir le contrat, le distributeur et la ou les SCPI qui correspondront au mieux à ses objectifs d’investissement !

En savoir plus sur les contrats d'assurance-vie Linxea Spirit et Mes-placements Liberté

SCPI dans l’assurance-vie : pas une solution miracle

« Selon des chiffres provisoires, la souscription de SCPI aurait représenté de l’ordre du quart de l’investissement en unités de compte l’an passé, une proportion qui n’a cessé de progresser », affirme-t-on dans un récent billet publié par Mes-placements. Chez Linxea, on confirme cet engouement croissant depuis 2013. Attention cependant : les SCPI ne sont pas des produits miracle et chez Mes-placements, on invite les investisseurs à prendre conscience des limites de ce type d'investissement. « Par prudence, les assurés seraient inspirés d’intégrer un possible effritement des rendements en 2015 », annonce le courtier, qui ne parle pas non plus d’un effondrement qui justifierait de se détourner de ce type de placement.

Pour confirmer cette possible érosion, un récent sondage réalisé par le site meilleurescpi.com indique une performance moyenne pour les SCPI au 1er trimestre 2015 à 4,83%. Néanmoins, chez Mes-placements, on énonce une hypothèse plus inquiétante : « que le rendement ne réponde plus aux critères exigés par les grands investisseurs et que ceux-ci réclament plus nombreux le remboursement de leurs parts, déstabilisant ainsi le marché ». L’assuré ne risque pas dans ce cas de subir un blocage de ses parts, l’assureur lui ayant garanti la liquidité. « Mais il pourrait subir un recul de la valeur de sa SCPI, nécessaire pour rééquilibrer le carnet d’ordres. Son retour sur investissement en serait alors diminué. »

Un scénario certes pas inéluctable, mais suffisamment probable pour que les épargnants en tiennent compte au moment de leur investissement. Bien qu’elles offrent d’indubitables avantages dans le cadre d’une assurance-vie, les SCPI ne sont donc pas la panacée, et ne peuvent pas représenter des substituts aux fonds en euros. Au moins permettent-elles de satisfaire à l’un des « commandements » en matière d’investissement : toujours diversifier ses placements !