Denormandie, pour l'ancien rénové

Pour rappel, le dispositif Denormandie, en vigueur depuis 2019, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu allant de 12% à 21% du prix d'acquisition du bien, travaux de rénovation inclus. Le budget 2025 a prolongé son existence jusqu'à fin 2027. Ce système s'applique si vous achetez un logement ancien dans le but de le louer nu, en tant que résidence principale, pour une durée de 6 à 12 ans, tout en vous engageant à le rénover.

Cependant, la rénovation doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération immobilière et répondre à l'un des critères suivants : améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20% (ou 30% pour une maison individuelle) ; inclure au minimum deux des travaux suivants : remplacement de la chaudière, du système de production d'eau chaude, isolation de la toiture, des murs ou des fenêtres ; ou encore permettre la création d'une surface habitable supplémentaire, comme une terrasse.

D'autres conditions s'appliquent : le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds ; le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ; et ses ressources ne doivent pas dépasser un certain seuil. Enfin, le logement doit être situé dans une zone éligible : soit dans une commune intégrée au programme « Action cœur de ville », dédié à la revitalisation des centres des villes moyennes, soit dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).

Loc'Avantages pour les loyers réduits

Le dispositif fiscal Loc'Avantages, successeur de « Louer Abordable » depuis 2022, devait initialement prendre fin le 31 décembre 2024. Toutefois, la loi de finances pour 2025 a acté son maintien jusqu'à la fin de l'année 2027.

Ce mécanisme encourage les propriétaires à louer leur bien à un tarif inférieur à celui du marché en contrepartie d'un avantage fiscal. Plus le loyer est réduit par rapport aux prix de marché, plus la réduction d'impôt (calculée sur les loyers perçus) accordée est importante. Elle peut atteindre 15%, 35% ou même 65% des revenus locatifs perçus, selon que le loyer pratiqué est inférieur de 15%, 30% ou 45% au loyer de référence. Cette réduction est applicable sur une durée minimale de six ans. Les plafonds de loyer dépendent notamment de la taille du logement, ainsi que de sa localisation géographique (département et commune).

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Il est à noter que si la gestion locative est confiée à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l'État, les réductions sont encore plus avantageuses : 20% au lieu de 15%, et 40% au lieu de 35%. En revanche, pour bénéficier du taux de réduction le plus élevé (65%), le recours à une telle structure est impératif.

Le dispositif Loc'Avantages est encadré par plusieurs conditions. Le logement doit être loué non meublé, dans le cadre d'un accord signé avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le bailleur s'engage alors à respecter des plafonds de loyer et à sélectionner des locataires dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil, défini par l'Anah. Le bien doit également être utilisé comme résidence principale par les locataires, ne pas être loué à des membres de la famille du propriétaire, et présenter une performance énergétique supérieure à la classe F dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Location meublée touristique : un virage fiscal pour les revenus 2025

C'est un changement majeur pour les propriétaires de meublés de tourisme. Après plusieurs années de stabilité, la fiscalité applicable aux locations de courte durée a été profondément revue. Et ce sont les revenus perçus en 2025, à déclarer au printemps 2026, qui marquent l'entrée en vigueur de ces nouvelles règles.

Jusqu'ici, les loueurs relevant du régime micro-BIC bénéficiaient d'un abattement forfaitaire de 50% sur leurs recettes locatives, dans la limite de 77 700 euros de revenus annuels pour les meublés de tourisme non classés. Un cadre fiscal relativement favorable, qui a contribué à l'essor des locations de courte durée ces dernières années.

Désormais, la donne change nettement. Pour les revenus de 2025, cet abattement est abaissé à 30%, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés. Au-delà de ce seuil, ou pour ceux qui le souhaitent, il reste possible d'opter pour le régime réel, permettant de déduire ses charges, mais avec une gestion plus complexe.

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L'objectif affiché par le législateur est clair : rééquilibrer la fiscalité entre location meublée touristique et location nue de longue durée, jugée jusqu'ici désavantagée. Cette réforme s'inscrit dans un contexte plus large de régulation du marché locatif, notamment dans les zones tendues.

Tous les biens ne sont toutefois pas logés à la même enseigne. Les meublés de tourisme classés conservent un régime plus favorable, avec un abattement plus élevé et un plafond de recettes supérieur, afin de soutenir une offre jugée plus qualitative. À l'inverse, les locations non classées, majoritaires sur les plateformes, sont directement visées par ce durcissement.

En pratique, ces nouvelles règles impliquent une vigilance accrue au moment de la déclaration. Les revenus issus des locations meublées doivent être reportés dans les cases spécifiques du formulaire 2042 C PRO, avec une distinction selon la nature du bien (classé ou non). Un point d'attention supplémentaire pour des contribuables qui, jusqu'ici, bénéficiaient d'un régime particulièrement lisible.