L'essentiel

  • Les retraités modestes peuvent être exonérés sur toutes leurs plus-values immobilières, sans distinction de bien ni de durée de détention.
  • En 2026, le RFR 2024 doit rester sous 12 679 euros par première part, sans assujettissement à l'IFI.
  • L'ancienne résidence principale en maison de retraite bénéficie d'un plafond supérieur, mais doit être vendue sous deux ans, sans location.

Le Code Général des impôts prévoit une exonération de plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale. Pour cela, le bien doit avoir constitué la résidence principale jusqu'à la cession. Mais alors que se passe-t-il lorsque la résidence principale ne se vend pas suite à une entrée dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et qu'elle reste vacante jusqu'à la cession ? Le Code Général des Impôts prévoit une exonération de plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale à la suite d'un départ en maison de retraite, même si celle-ci n'était plus la résidence principale au jour de la cession, comme le rappelle un article de l'UFC-Que Choisir.

En dehors des différents cas d'exonération, la plus-value est normalement soumise un taux de 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention existent néanmoins, et une exonération d'impôt a lieu au bout de 22 années pour l'impôt sur le revenu et de 30 années pour les prélèvements sociaux.

Quelles sont les conditions de cette exonération ?

L'article 150 U, II-1 ° ter du Code Général des Impôts prévoit que la plus-­value réalisée par des personnes âgées hébergées en Ehpad lors de la cession de l'ancienne résidence principale est exonérée sous conditions.

Pour commencer, le vendeur ne doit pas être passible de l'IFI au titre de l'année N-2, ni avoir un revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal supérieur à un plafond déterminé. Pour les cessions en 2026, le RFR 2024 du foyer ne doit pas dépasser 29 815 euros pour la première part de quotient familial (majorée de 6 966 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 5 484 euros pour chaque demi-part suivante).

Ensuite, une personne âgée peut être exonérée de plus-value immobilière lorsqu'elle vend son ancienne résidence principale, vide au jour de la cession, après son installation définitive en EHPAD, à condition que la vente intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement.

Enfin, l'ancienne résidence principale doit être restée inocupée après l'emménagement en maison de retraite. Elle ne doit pas avoir été prêtée ou louée à un tiers.

Que se passe-t-il si la cession intervient plus de 2 ans après le départ en EHPAD ?

La loi fait preuve de souplesse à l'égard de certains retraités avec un revenu fiscal de référence moindre. Ainsi, certains retraités bénéficient d'un délai plus long pour vendre sans subir la plus-value immobilière. Pour ceux qui disposent d'une revenu fiscal de référence inférieur 2024 à 12 679 euros pour la première part de quotient familial (avec une majoration de 3 386 euros pour chaque demi-part supplémentaire), l'exonération est accordée même si la vente intervient plus de deux ans après le départ en EHPAD. Et ce, même si le bien a été occupée par un proche ou louée à un tiers par la suite. Si vous remplissez ces conditions, vous bénéficiez de l'exonération sur toutes vos plus-values immobilières quelle que soit la nature des biens vendus et quel que soit le temps mis à vous en séparer.

Plus-value immobilière : dans quels cas échappez-vous à l'impôt ?