DPE : qui seront les gagnants et les perdants de la nouvelle réforme ?

Encore une nouveauté ! Comme annoncé il y a quelques jours par le Premier ministre François Bayrou, un autre changement est à prévoir concernant le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour rappel, ce diagnostic doit être réalisé avant la vente ou la location d'un logement et classe le bien, sur une échelle de A (logement très performant) à G (logement extrêmement peu performant). Après les petites surfaces l'année dernière, la mesure concerne le coefficient de conversion de l'électricité qui passera de 2,3 à 1,9.

C'est quoi, ce coefficient ?

Ce coefficient a des conséquences sur le calcul de l'estimation de la consommation énergétique et donc la note du DPE. Il est actuellement fixé à 2,3 pour l'électricité (et passera donc à 1,9), contre 1 pour le gaz ou le bois. L'écart est expliqué par le fait que, lors de la transformation de l'énergie primaire (celle qui existe dans la nature) en électricité alimentant les consommateurs, il y a de grosses pertes énergétiques.

En 2019, l'association Negawatt calculait ainsi que pour 1 kWh d'électricité réellement consommé en France, il fallait 3,2 kWh d'énergie primaire. Revers de la médaille, il pénalise, dans le calcul du DPE, les logements chauffés à l'électricité, par rapport à ceux chauffés au gaz.

« Cette évolution permettra de mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire, et de corriger une inégalité de traitement pénalisant jusqu'ici les logements chauffés à l'électricité, y compris lorsqu'ils ont fait l'objet de travaux de rénovation », argumente le gouvernement. Le changement était demandé par de nombreux acteurs depuis déjà quelques années.

Qui y gagnera ?

La mesure est une bonne nouvelle pour certains propriétaires, qui verront la note de leur logement être améliorée. Selon le Premier ministre, elle « conduira à sortir du statut de passoire énergétique (étiquettes F et G) environ 850 000 logements principalement chauffés à l'électricité, qui étaient excessivement pénalisés par la méthodologie antérieure. Cette évolution permettra de mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire ».

Certains propriétaires échapperont ainsi, au moins temporairement, aux interdictions de locations et l'obligation de réaliser un audit en cas de vente du logement.

De la même manière, si la note s'améliore, la valeur du logement est aussi plus importante. De nombreuses études montrent l'importance de la valeur verte et l'impact du DPE sur le prix de vente.

« Après rénovation, combien vaudra mon bien immobilier ? » Ce simulateur chiffre combien vous rapporte un meilleur DPE

Quel calendrier ?

Un arrêté sera signé début septembre 2025, après une consultation publique lancée cet été. Le changement sera effectif en janvier 2026. Comme pour le changement qui avait amélioré le classement de certaines petites surfaces en juillet 2024, un simulateur officiel sera probablement publié. Il devrait permettre de savoir si un DPE est amené à évoluer.

Puis, comme le mentionne le projet de texte publié par le média Contexte, il sera possible d'obtenir une attestation mentionnant le changement de note, sur le site de l'Ademe, sans faire de nouveau diagnostic.

Le bureau d'étude Casam, qui se revendique expert de l'éco-rénovation, propose un simulateur. Pour accéder au résultat, il faut toutefois accepter de donner son mail à la société et d'être recontacté par cette dernière.

Y aura-t-il des perdants ?

Aucun logement ne sera dévalué. La mesure ne fait tout de même pas l'unanimité. « En procédant à cette simple rectification technique, ce sont 850 000 logements, classés F ou G, qui ne seront plus considérés comme des passoires énergétiques alors même qu'aucuns travaux n'auront été réalisés pour en améliorer la performance. Encore un petit effort et l'on pourrait éradiquer la moitié des passoires énergétiques d'un simple trait de plume... », fustige ainsi l'association de défense des consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).

Selon elle, la mesure va faire des perdants : « Les propriétaires qui ont anticipé et réalisé des travaux d'économie d'énergie. » Autre crainte, « pousser à l'attentisme les bailleurs qui ne peuvent ou ne souhaitent se lancer dans des opérations de rénovation énergétique ».

« Les acheteurs comme les locataires seraient induits en erreur par des étiquettes très flatteuses, mais masquant des factures de chauffage anormalement élevées »

Et ainsi potentiellement pénaliser les locataires. « La modification artificielle de l'ensemble des étiquettes des logements chauffés à l'électricité aurait pour conséquence de brouiller la lisibilité du DPE. Les acheteurs comme les locataires seraient induits en erreur par des étiquettes très flatteuses, mais masquant des factures de chauffage anormalement élevées. Cette réforme en trompe-l'œil du coefficient du DPE ne changera en effet ni les consommations réelles, ni les factures correspondantes », déplore ainsi une lettre commune adressée au ministère par une dizaine d'associations, dont l'UFC Que Choisir, la CLCV, ou encore Negawatt.

« Cette modification évite à certains logements de moins de 40 m² d'être classés comme des passoires thermiques parce qu'ils sont à l'électricité, alors qu'ils ne l'auraient pas été s'ils avaient été chauffés au gaz. Le pendant est que cela décourage la rénovation thermique dans ces petits logements chauffés à l'électricité où les factures peuvent être compliquées pour les locataires », considère aussi Nicolas Goldberg, expert en énergie pour Colombus consulting, cité par l'AFP.