Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité d'augmenter de 0,5 point leur part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés sous le terme générique de « frais de notaire ». La mesure, prévue par la loi de finances pour 2025 et valable jusqu'au 30 avril 2028, peut porter le taux départemental jusqu'à 5% du prix d'achat.

La plupart des départements ont profité de cette possibilité, selon le décompte des impôts. Résultat, pour l'achat d'un bien dans l'ancien à 200 000 euros, les DMTO passent environ de 14 000 euros à 15 000 euros. Ces derniers progressent de 1 500 euros pour un achat de 300 000 euros, et de 3 000 euros pour un bien à 600 000 euros. Dans une note publiée au Bofip-Impôt le 17 juin, l'administration fiscale est venue préciser cette hausse temporaire des DMTO.

Des conditions pour échapper à cette hausse

Elle rappelle que cette hausse ne s'applique pas lorsque le bien immobilier acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale. A savoir que la condition de résidence principale est remplie lorsque le logement est occupé huit mois par an.

« La non-application de la hausse temporaire du taux départemental n'est pas conditionnée à un niveau de ressources ou à un moyen de financement de l'acquisition mais uniquement au fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition et de destiner le bien acquis à un usage de résidence principale », précise le fisc. Autrement dit, un particulier propriétaire jusqu'en 2023, mais qui est devenu locataire après avoir revendu son bien, peut bénéficier en 2026 d'une exonération de la hausse de DMTO.

Une personne locataire de sa résidence principale mais propriétaire d'une résidence secondaire sera considérée comme primo-accédante si elle achète un bien constituant sa nouvelle résidence principale.

Par ailleurs, le fisc souligne que l'acquisition de la première propriété « s'entend de l'acquisition de la pleine propriété. Par conséquent, l'acquéreur, préalablement usufruitier ou nu-propriétaire de sa résidence principale, doit être considéré comme étant primo-accédant et ainsi bénéficier de la non-application de la hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux en cas d'acquisition de la pleine propriété d'une nouvelle résidence principale. »

Le fisc souligne également que cette exonération de hausse des DMTO s'applique si l'acquéreur ou l'un des occupants du logement à titre principal :

  • est titulaire de la carte « mobilité inclusion » comportant la mention « invalidité » ou d'une carte d'invalidité délivrée avant le 1er janvier 2017 ;
  • perçoit une pension d'invalidité ;
  • est bénéficiaire de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ou de l'allocation aux adultes handicapés ;
  • est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

Des précisions pour les couples mariés

Par ailleurs, le fisc confirme dans le cas d'un achat en indivision – couples pacsés, concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens –, que seule la quote-part du conjoint primo-accédant bénéficie de l'exonération. Ainsi, pour un logement à 200 000 euros acheté pour moitié par un primo-accédant et pour moitié par un non-primo, seuls 100 000 euros du prix seront exonérés de la hausse. Si les 2 conjoints répondent aux critères de primo-accédant, ils seront bien entendu tous les deux exonérés de la hausse de DMTO.

Pour les couples mariés sous un régime communautaire (communauté réduite aux acquêts ou universelle), l'exonération de hausse des DMTO ne fonctionne que si les deux conjoints sont primo-accédants. Dans le cas contraire, le couple paiera la majoration des DMTO.

Enfin, lorsqu'un époux marié sous un régime communautaire achète seul grâce à des fonds propres, le bien est alors considéré comme personnel, ce qui lui permet de profiter de l'exonération s'il remplit les conditions requises, et ce même si son conjoint possède déjà un logement.