Jusqu'ici, la règle n'était pas claire, en raison notamment d'une contradiction apparente dans le Code général des impôts : la location meublée y est traitée comme une activité professionnelle pour la CFE, mais les locaux professionnels sont normalement exonérés de taxe d'habitation.

Dans deux réponses officielles publiées le 3 juin 2025, le gouvernement a donc levé l'ambiguïté : dès lors qu'un propriétaire peut accepter ou refuser des réservations, l'administration considère qu'il garde la jouissance du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, même s'il passe par une plateforme. Ce bien reste donc soumis à la THRS. Dans le même temps, cette activité étant assimilée à une activité professionnelle, la CFE s'applique également. Résultat : sauf s'il s'agit de sa résidence principale, un bailleur saisonnier peut être soumis à cette double imposition.

La double imposition THRS et CFE constitue la règle

« L'administration fait systématiquement parvenir un avis de THRS au propriétaire », rappelle Boubaker Hedia, expert-comptable au sein du cabinet Quante. Charge à lui donc de prouver que son bien a été loué à temps plein. Mais la question est alors de savoir comment...

Dans sa réponse, le gouvernement a pris les devants et également rappelé la liste des justificatifs requis. Ainsi, le bailleur doit fournir aux impôts :

  • La déclaration de mise en location meublée en mairie ;
  • Un décompte des jours de location pour chaque plateforme utilisée ;
  • Un récapitulatif des locations, permettant notamment de justifier la collecte de la taxe de séjour ;
  • Les mandats ou contrats conclus avec les plateformes ou intermédiaires, signés avant le début de l'année d'imposition ;
  • Tout autre justificatif attestant de l'intention de louer le bien en meublé de courte durée sur l'ensemble de l'année.

L'ensemble de ces documents est à fournir chaque année et pour chaque bien loué.

Boubaker Hedia nuance néanmoins le principe de location à temps plein : « L'administration fiscale sait apprécier cette situation au cas par cas. Elle regarde d'abord quelle est la période de location saisonnière liée à la situation géographique du bien. Dès lors que le bien est occupé à temps plein pendant la saison liée à sa localisation, l'administration fiscale prendra acte que ce n'est pas la résidence secondaire du bailleur. Elle peut alors procéder à un dégrèvement au titre de la THRS. Par exemple, un appartement situé en centre-ville de Paris ou de Lyon a vocation à être loué 12 mois sur 12. Mais si le bien est situé dans une station balnéaire, la location à temps plein vaut pour la période estivale ».

Autre stratégie conseillée par l'expert-comptable, totalement légale mais pour le moins surprenante : que le bailleur souhaitant occuper son bien pendant une période de forte demande locative se verse un loyer dans les conditions normales de marché. « Il peut ainsi prouver que le bien a été loué à temps plein ». Contrepartie : cette opération gonfle mécaniquement les revenus imposables. « Ce choix appartient au bailleur, en sachant tout de même que par le jeu des amortissements, on neutralise bien souvent et quasi totalement les revenus liés à l'activité ».

Des exonérations encadrées et souvent conditionnées aux décisions locales

La double imposition n'est toutefois pas une fatalité pour tous les propriétaires. Dans les zones classées France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes peuvent choisir, par délibération, d'exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Cette exonération reste strictement encadrée : elle ne porte que sur la surface affectée à l'activité touristique, et non sur les espaces partagés entre le propriétaire et ses locataires, comme les parties communes dans le cas des chambres d'hôtes.

Les propriétaires situés dans une commune ayant instauré une majoration de la part communale de la THRS, comprise entre 5% et 60%, peuvent quant à eux demander un dégrèvement. Notamment si le logement est mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou s'il est inhabitable ou voué à la démolition dans l'année.

Du côté de la CFE, plusieurs portes de sortie existent. La première : si vos recettes annuelles restent inférieures à 5 000 euros, vous êtes exonéré. La deuxième concerne les propriétaires qui louent des locaux intégrés à leur habitation personnelle, qu'il s'agisse de leur résidence principale ou secondaire. « Cette dernière exonération peut toutefois être remise en cause par les collectivités locales », avertit Baptiste Bochard. Enfin, dans les zones ZFRR, les collectivités peuvent exonérer de CFE les activités nouvellement créées sur leur territoire. « Celle-ci peut s'étendre aux activités de location de meublés de tourisme, mais uniquement si l'activité est exercée au statut LMP ou relève du régime de la para-hôtellerie », nuance le juriste chez JD2M, Jedeclaremonmeuble.com.

Dernière précision utile : un propriétaire redevable de la CFE peut la déduire de ses charges s'il est au régime réel. La taxe d'habitation, en revanche, n'est pas déductible, car elle n'est pas liée à l'exercice d'une activité professionnelle.