Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), qui gèrent un patrimoine immobilier locatif et génèrent ainsi des revenus pour leurs associés, ont toujours la cote. La « pierre papier » a conservé toute son attractivité en 2013, grâce à des rendements moyens qui restent au-dessus de 5%, après 5,27% en 2012 et 5,23% en 2011.

Rendements plutôt élevés et stables, accessibilité - à partir de quelques centaines d’euros -, mutualisation des risques locatifs : les SCPI, qu’elles soient de « rendement » ou destinées à alléger la facture fiscale, ne manquent pas d’atouts pour séduire les épargnants, malgré l’absence de garantie du capital. Signe de cet engouement pour la « pierre papier », la collecte nette des SCPI progresse toujours : de 869 millions en 2009, elle est passée à 2,5 milliards d’euros en 2012, avant un léger ralentissement au 1er semestre 2013 (1,1 milliard). Fin juin 2013, le montant de capitalisation atteignait 28,55 milliards d’euros, à comparer avec les 17,2 milliards de la fin 2008 (1).

Trois grandes familles de SCPI à privilégier

Quel a été le contexte lié à l’épargne immobilière en 2013 ? « Ça a été une année plutôt difficile au niveau de la gestion locative. Trouver les locataires nécessite une démarche combative », explique Philippe Vergine, gérant et fondateur de Primaliance, portail spécialisé. Les avantages commerciaux qui ont été proposés aux locataires ont du coup pesé sur le revenu locatif global, une tendance qui remonte à 2009. Toutefois, les intervenants qui ont opté pour une politique de rénovation de beaux immeubles à Paris ou en Ile-de-France tirent toujours leur épingle du jeu. Autre constat, la région bénéficie d’un taux d’occupation assez stable, compris entre 90 et 92%. Mais il existe des disparités importantes entre les zones.

Dans ce contexte, quelles sont les SCPI à privilégier ? « Il en existe trois grandes familles. Celles qui sont basées sur des actifs en Ile-de-France. Celles qui sont assez récentes, la période actuelle permettant de négocier le prix d’achat. Les SCPI, enfin, qui disposent d’une capitalisation significative, de report à nouveau (2) et de provisions permettant de réaliser des travaux », poursuit Philippe Vergine. « Autre critère à considérer, la bonne mutualisation locative, qui signifie qu’aucun locataire ne dépasse 3% du patrimoine. La typologie des locataires est également à prendre compte, en privilégiant des organismes publics, des groupes assez importants. » Pour y parvenir, la qualité du gestionnaire et sa capacité à remplir les locaux sont essentielles.

Une alternative à l’érosion des fonds en euros

En 2013, les assureurs ont continué à développer les fonds immobiliers inclus dans les assurances-vie, aussi bien dans les fonds en euros que les unités de comptes. « Les SCPI apportent un côté sécurisant du fait de leur rendement assez stable dans le temps », souligne Philippe Vergine. Elles permettent ainsi de proposer une alternative ou de dynamiser les rendements des fonds en euros, en diminution constante au cours de ces dernières années. En effet, un rendement moyen inférieur à 3% est attendu pour 2013. Dans le même temps, « les conditions d’achat des SCPI varient selon les contrats mais le rendement peut atteindre plus de 4% net de frais, tout en bénéficiant de la fiscalité propre à l’assurance-vie », complète le patron de Primaliance.

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Plusieurs innovations ont marqué le secteur récemment, une tendance qui devrait se développer cette année. « De nouvelles classes d’actifs sont proposées, notamment dans l’immobilier lié à la santé (clinique, EHPAD, centre médicaux, etc.), ainsi que les SCPI possédant une ouverture internationale telles que SCPI Novapierre Allemagne ou Corum Convictions. Quand les marchés se portent bien, la tendance est à la diversification des classes d’actifs », poursuit Philippe Vergine.

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Quant aux OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), les rendements 2013 commencent seulement à être publiés. Ces fonds immobiliers offrent plus de liquidités que les SCPI, les associés pouvant revendre à tout moment leurs parts. Les premières annonces affichent des taux assez élevés, avec par exemple 5,51% pour LFP Opsis Patrimoine de La Française REM.

Des perspectives contrastées selon les SCPI

Qu’en est-il des perspectives des fonds immobiliers pour 2014 ? « Nous devrions enregistrer une stabilité des revenus distribués pour les meilleures SCPI bien gérées et une érosion sensible pour les autres, qui présentent un patrimoine désuet, en région », pronostique Philippe Vergine, en tablant une nouvelle fois sur un rendement moyen supérieur à 5%. « C’est un produit qui résiste très bien à la conjoncture et nous n’attendons pas de décrochage cette année. »

Certains professionnels invitent toutefois à la prudence du fait des pressions continues sur les locaux professionnels qui pourraient conduire à une stagnation de marché, voire un retournement. Ils conseillent donc de privilégier les SCPI diversifiées, investies sur les commerces (moins sensibles aux cycles de conjoncture que les bureaux), les entrepôts et les bureaux.

(1) Source : données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

(2) Montant des réserves permettant de faire face à une baisse de rentabilité.