Donner un coup de pouce à ses enfants pour devenir propriétaires, tout en profitant d'un avantage fiscal. Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet aux parents et grands-parents de transmettre de l'argent à leurs descendants, sans droits de donation, à condition que les sommes servent à financer un projet immobilier précis.
Instaurée par la loi de finances pour 2025, cette exonération s'applique aux dons réalisés jusqu'au 31 décembre 2026. Elle permet de transmettre jusqu'à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, sous certaines conditions.
Mais comme le rapporte Le Particulier, une réponse du gouvernement vient rappeler une limite importante : le dispositif ne fonctionne pas lorsque l'opération immobilière passe par une société civile immobilière (SCI).
Une exonération soumise à plusieurs conditions
Pour profiter de cet avantage fiscal, le bénéficiaire doit utiliser l'argent reçu au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Deux possibilités sont prévues : acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans un logement dont il est propriétaire et qui constitue sa résidence principale.
Dans le premier cas, le logement doit être occupé comme résidence principale par le bénéficiaire ou loué à une personne qui en fait sa résidence principale, pendant au moins cinq ans. Dans le second, le logement doit également rester affecté à la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans.
Cette exonération peut se cumuler avec les abattements habituels sur les donations, notamment celui de 100 000 euros applicable entre un parent et son enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Pourquoi les SCI sont-elles exclues ?
C'est sur ce point que le gouvernement vient d'apporter une clarification. Interrogé sur la possibilité de bénéficier de cette exonération lorsque le logement est détenu par une SCI, le ministère de l'Économie répond par la négative.
« Ce dispositif de faveur est dérogatoire du droit commun et, par conséquent, d'interprétation stricte », rappelle Bercy. Ainsi, le fait de verser les sommes reçues à une SCI, même familiale, ne permet pas de profiter de l'avantage fiscal. Même chose lorsque le bénéficiaire prête cet argent à la société, notamment par l'intermédiaire d'un compte courant d'associé. Et peu importe que la SCI utilise effectivement ces fonds pour acheter un logement : l'exonération reste exclue.
Cette restriction concerne également les travaux de rénovation énergétique. Si le logement appartient à une SCI, son associé ne peut pas bénéficier de l'exonération pour les sommes données afin de financer ces travaux, puisqu'il n'est pas personnellement propriétaire du bien.
Attention toutefois : cela ne signifie pas que toute donation destinée à financer une SCI est nécessairement taxée. Les abattements classiques sur les droits de donation restent applicables, sous réserve de respecter leurs conditions.
