Le profil de la famille
- Madame, 60 ans, ancienne professeure des écoles
- Monsieur, 60 ans, ingénieur
- Ce couple réside dans les Haut-de-Seine (92). Mariés en séparation de biens, Madame et Monsieur ont 3 enfants majeurs
- Tranche marginale d'imposition : 30%
Quelle est la problématique de vos clients ?
Jonathan Philippart est conseiller en gestion de patrimoine pour le courtier en épargne MeilleurPlacement
Jonathan Philippart : « Madame a reçu en héritage un bien immobilier d’une valeur de 450 000 euros. Elle en a fait la donation en nue-propriété à ses 3 enfants à parts égales en utilisant l’abattement légale de donation de 100 000 euros par parent et par enfant, se renouvelant tous les 15 ans. Ce bien lui apporte 12 000 euros de revenus fonciers avant imposition. Son souhait avec son mari est double : améliorer leurs revenus fonciers dans la perspective d’un départ à la retraite d’ici 3 ans. En même temps, ils veulent conserver l’avantage de la transmission du patrimoine déjà initié via le démembrement. Madame est usufruitière et les enfants nus-propriétaires. Ces derniers deviendront pleins propriétaires au décès de leur mère. »
Quel est votre diagnostic de la situation actuelle ?
« Le rendement net est proche des 1%, ce qui est décevant pour un actif immobilier »
J.P. : « L'investissement locatif offre un excellent couple rendement/risque et répond parfaitement à la stratégie de constitution de revenus complémentaires. En revanche, leurs revenus fonciers actuels sont fortement imposés car il s’agit d’une location nue classique. Ce couple est dans la tranche marginale d’imposition à 30% et doit en plus régler les 17,2% de prélèvements sociaux. En déduisant les autres charges (taxe foncière, travaux…), le rendement net est proche des 1%, ce qui est décevant pour un actif immobilier. De plus, s’ils transmettent le bien en l’état lors de leur décès, les 3 enfants se retrouveront en indivision. Une situation qui peut être difficile en cas de désaccords sur les décisions concernant le bien (location, travaux, vente…). »
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Quelle solution vous semble la plus appropriée ?
« Les SCPI comportent de multiples avantages »
J.P. : « Nous leur avons recommandé de recycler le produit de la vente de ce bien physique en parts de SCPI. Ceci permet d'éliminer les inconvénients précités tout en restant dans la classe d’actif immobilière dans laquelle nous croyons fortement. Cette solution comporte bien des avantages.
La gestion en SCPI est totalement déléguée et les revenus sont distribués chaque trimestre. La seule tâche à accomplir est sa déclaration de revenus chaque année. Évidemment, cela à un coût de gestion mais comme les rendements sont meilleurs dans le secteur immobilier tertiaire que le résidentiel, le gain est plus conséquent pour nos clients.
De plus, le réinvestissement d’un bien immobilier déjà démembré est idéal en SCPI puisque Madame sera toujours usufruitière et les enfants garderons la nue-propriété des parts souscrites. Pour cela, il n’est pas nécessaire de repasser devant un notaire ou d’accomplir des formalités supplémentaires. En prime, il n’y aura pas de situation d’indivision lors de la transmission puisque chaque enfant récupèrera la pleine propriété de ses parts de SCPI et en fera ce qu’il veut, sans avoir besoin de l’accord des autres. »
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Quelles SCPI ont été sélectionnées ?
J.P. : « Les 450 000 euros issus de la vente du bien immobilier ont été répartis à égalité entre Eurovalys, investie sur le seul marché immobilier allemand des bureaux ; PF Hospitalité Europe, spécialisée dans l’accueil et l’hébergement (crèches, résidences seniors, hôtels, résidences étudiantes…) et Pierval Santé (Ehpad, cliniques, cabinets médicaux…). »
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En retenant ces 3 supports qui misent pour l’essentiel sur des biens situés ailleurs en Europe, la fiscalité sur les revenus locatifs sera allégée. En effet, les prélèvements sociaux de 17,2% ne s’appliquent pas aux revenus venant de l’étranger. De plus, pour éviter une double imposition des contribuables résidant dans un Etat mais percevant des revenus d'un autre, la France a signé des conventions fiscales qui instituent une imposition des loyers dans le pays où est situé le bien immobilier. Résultat, la fiscalité est souvent bien plus favorable pour les contribuables français.
Ainsi, par exemple, pour la SCPI Eurovalys, les revenus locatifs de nos clients seront imposés à hauteur de seulement 15%. C’est bien moins que les 47,2% appliqués aux loyers perçus qu’ils percevaient jusqu’ici grâce à la location de leur maison (TMI à 30% pour l’impôt sur le revenu +17,2% de prélèvements sociaux). »
Quelles-vont être les conséquences financières de cette opération ?
« Le risque locatif est dilué et mutualisé »
J.P. : « Les SCPI sont bien plus rentables que de louer un bien immobilier. Au regard de la rémunération actuelle versée par les 3 SCPI choisies, il sera d’environ 4% net, soit 18 000 euros chaque année de revenus nets d’impôts et de charges (taxe foncière, charges de copropriété…). Et au-delà, le gain de temps est évident puisque qu’il n’y a pas de gestion administrative chronophage notamment en cas de départ du locataire. C'est le gros avantage de la pierre-papier : tout est délégué et votre risque locatif est dilué et mutualisé au sein de chaque fonds immobilier qui comporte des dizaines d'actifs et de locataires. »
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