Dans la famille des fonds immobiliers, les épargnants n’ont longtemps juré que par les SCPI. Ces dernières années, les OPCI montent clairement en puissance.

OPCI, pour organisme de placement immobilier. Ce véhicule d’investissement a été créé au milieu des années 2000, à l’origine dans l’idée de prendre le relais des SCPI. Finalement, les deux supports coexistent. Les particuliers ont donc le choix entre les SCPI et les « OPCI grand public », qui ont l’avantage d’être plus souples grâce à leur poche d’actifs financiers.

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Dans une étude conjointe sur « le marché des OPCI 2017 », l’AFG et l’Aspim (1) illustrent l’explosion du marché des OPCI « grand public » depuis 2014, après une très lente progression de 2008 à 2013. De 290 millions d’euros en 2013, la collecte nette est grimpée à 4 milliards d’euros sur l’année 2016. La hausse de la collecte est vertigineuse : +181% en 2014, +200% en 2015, +66% en 2016. Et elle se poursuit en 2017 avec une collecte nette de 2,7 milliards d’euros sur le premier semestre selon l’Aspim. La capitalisation des OPCI grand public a déjà dépassé les 10 milliards d’euros : elle « évolue à pas de géants » selon l’AFG et l’Aspim !

13 OPCI disponibles à ce jour pour les particuliers

L’explication de cette envolée de la collecte est double : l’offre d’OPCI accessible aux épargnants s’est développée, et ces derniers sont séduits par cette offre dans le cadre de l’assurance-vie. Comme le souligne le rapport AFG-Aspim, l’offre d’OPCI accessibles aux particuliers est de « plus en plus étoffée » : 13 organismes sont recensés à ce jour, dont 3 créés en 2016. Et les réseaux de distribution sont eux aussi « de plus en plus nombreux ».

Le marché des OPCI 2017

L’assurance-vie, « clé du succès »

L’immense majorité des investissements dans ces supports se fait par le biais de l’assurance-vie. L’OPCI est de plus en plus régulièrement intégré comme support en unité de compte, parfois aux côtés de SCPI. « Leur adossement le plus souvent à des contrats d’assurance-vie constitue un atout majeur, clé de ce succès aujourd’hui. » Les premiers souscripteurs n’ont pour l’heure pas à le regretter à en croire ce rapport : « Sur 8 ans, les OPCI grand public enregistrent une performance globale proche de celles des SCPI (5,9% contre 6,6%). »

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Pour l’AFG et l’Aspim, l’optimisme est clairement de mise pour 2018 : « Les nouvelles règles fiscales contenues dans le projet de loi de finances pour 2018 pourraient favoriser davantage encore la collecte sur les OPCI, la fiscalité valeurs mobilières étant moins pénalisée que celle des revenus fonciers. L’émergence des OPCI souscrits directement sur des comptes titres, hors enveloppe assurance-vie, pourrait faire son apparition. »

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(1) Association française des sociétés de gestion (AFG) et Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).