Les SCPI ont le vent en poupe depuis plusieurs années. Mais à l'heure de déclarer leurs revenus au fisc, beaucoup de contribuables hésitent sur la marche à suivre. Coup de projecteur sur la fiscalité de la pierre-papier.

C'est l'une des étoiles montantes de l'épargne en France. En 2021, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont enregistré une collecte de 7,4 milliards d'euros. Soit 20% de plus que l'année précédente, selon les estimations de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).

Il faut dire qu'avec un ticket d'entrée parfois accessible dès quelques centaines d'euros, et un rendement moyen de 4,5% (net de frais) en 2021, les SCPI ne manquent pas d'arguments pour convaincre les épargnants. Mais attention à ne pas commettre des erreurs qui pourraient vous coûter cher au moment de déclarer vos gains à l'administration fiscale.

Micro-foncier : 30% d'abattement forfaitaire

Vous avez investi dans la pierre-papier ? Aux yeux du fisc, les dividendes que vous reversent les SCPI entrent en majorité dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, vos gains sont pour la plupart assujettis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Au moment de remplir votre déclaration, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel, et le micro-foncier. « Dans 9 cas sur 10, les contribuables éligibles optent pour le micro-foncier. Ils bénéficient ainsi d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts », explique Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement. De quoi simplifier considérablement leurs démarches administratives.

Toutefois, le régime micro-foncier n'est pas accessible à tout le monde. Pour être éligible, vos revenus fonciers annuels ne doivent pas dépasser 15 000 euros au total, et une partie de ces revenus doit provenir d'un bien immobilier détenu en direct. Si vous optez pour ce régime, indiquez le montant total de vos revenus micro-fonciers dans la case 4BE du formulaire 2042. Pas besoin de déduire l'abattement de 30%, l'administration fiscale le calcule pour vous.

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Régime réel : rentable si vos charges sont importantes

Pour autant, le micro-foncier n'est pas systématiquement le régime fiscal le plus intéressant. Si vous achetez des parts de SCPI à crédit, par exemple, il y a de fortes chances que le montant des charges associées à votre investissement soit supérieur à 30% des loyers bruts. Auquel cas, mieux vaut opter pour le régime réel.

« Le micro-foncier convient surtout aux investisseurs qui achètent des parts de SCPI au comptant », confirme Stéphane van Huffel. Par contraste, le régime réel vous permet de déduire l'intégralité des charges relatives à votre investissement, comme les frais de gestion, ou les intérêts de votre prêt, par exemple.

Pour simplifier les démarches déclaratives, les sociétés de gestion adressent chaque année à leurs associés un Imprimé fiscal unique (IFU). Elles y précisent le montant exact des revenus bruts et des charges déductibles. Si vous avez acheté des parts de SCPI à crédit, votre banque vous envoie en complément le relevé annuel de vos intérêts d'emprunt. A partir de ces informations, vous pouvez calculer vos revenus fonciers nets et indiquer le résultat obtenu dans la case 114 du formulaire 2044.

Si vos revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro, il vous suffit ensuite de reporter ce montant sur la ligne 4BA du formulaire 2042. Cependant, il arrive qu'après déduction des charges, vos revenus fonciers nets terminent dans le rouge. « Dans ce cas, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu'à 10 700 euros par an. Et si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, l'excédent peut être reporté sur les revenus des 10 années suivantes », rappelle Stéphane van Huffel.

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Comment déclarer vos gains à l'étranger ?

Les gérants de SCPI sont de plus en plus nombreux à investir au-delà des frontières françaises. Une ouverture sur le monde qui se traduit par une fiscalité plus avantageuse pour les épargnants français. « D'une part, les revenus internationaux échappent aux prélèvements sociaux », souligne Stéphane van Huffel. « D'autre part, la fiscalité applicable est celle du pays où se trouvent les biens immobiliers, et non celle du lieu de résidence du souscripteur ». A titre d'exemple, les loyers d'un immeuble situé à Berlin seront soumis à la fiscalité allemande. Même si ce bien est détenu par une SCPI française.

Pour éviter que les contribuables subissent une double imposition, dans le pays étranger puis en France, les États membres de l'Union européenne ont signé des conventions fiscales. Dans le détail, deux dispositifs ont été prévus. En Allemagne, en Espagne ou au Royaume-Uni, par exemple, le contribuable est imposable en France et dans le pays où se situe le bien. Mais il bénéficie en contrepartie d'un crédit d'impôt qui neutralise plus ou moins la taxation française. Dans d'autres pays, comme la Belgique, le Portugal et les Pays-Bas, vos gains sont imposés uniquement à l'étranger. Toutefois, ces revenus sont pris en compte pour déterminer votre taux d'imposition.

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Comment déclarer vos revenus financiers ?

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, la société de gestion s'efforce d'investir votre argent au plus vite en faisant l'acquisition de nouveaux biens immobiliers. Toutefois, il arrive que, faute d'opportunités intéressantes, plusieurs semaines s'écoulent avant que le gérant achète un bien. La société de gestion peut alors décider de placer sa trésorerie sur des supports sécurisés. Les revenus financiers ainsi générés doivent également faire l'objet d'une déclaration au Trésor public, via le formulaire 2042.

« La fiscalité applicable est la même que pour les revenus fonciers. C'est donc le barème progressif de l'impôt sur le revenu qui prévaut. Toutefois, depuis 2018, vous pouvez sous certaines conditions opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU), soit 12,8% d'impôt et 17,2% de prélèvements sociaux », précise Stéphane van Huffel.

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Comment déclarer vos plus-values ?

Pour finir, en cas de plus-value lors de la revente de vos parts de SCPI, vos gains sont assujettis à l'impôt sur le revenu (19%), ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2%). Soit une fiscalité totale de 36,2%.

Toutefois, les associés bénéficient d'abattements fiscaux, dont le montant varie en fonction de la durée de détention. Le montant de ces abattements n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. A noter que les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

Durée de détention des parts de SCPIMontant de l'abattement pour l'impôt sur le revenuMontant de l'abattement pour les prélèvements sociaux
0 - 5 ans0%0%
6 - 21 ans6%1,65%
22 ans4%1,60%
22 - 30 ansExonération9%
Au-delà de 30 ansExonérationExonération

Résultat : si vous détenez vos parts de SCPI depuis plus de 22 ans, vos plus-values ne sont plus assujetties à l'impôt sur le revenu. Pour être également exonéré de prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans.

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