Le dispositif Pinel, tel qu’il a été présenté à la fin août, comporte deux grandes nouveautés par rapport au dispositif Duflot : une réduction d’impôt différente selon la durée de location, de 6, 9 ou 12 ans au lieu de 9 ans uniquement avec le « Duflot » ; et la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants tout en restant éligible au procédé d’incitation fiscale. Pour le reste, le dispositif ouvre toujours la possibilité à un investisseur locatif de profiter d’une réduction d’impôt s’il achète dans le neuf ou assimilé et qu’il s’engage à louer en respectant des critères sociaux et environnementaux.

Pour plus de détails : Dispositif Pinel : les réductions d'impôt détaillées dans le projet de budget 2015

L’éligibilité de la location aux descendants limitée

S’il faut attendre le vote final du projet de loi de finances (PLF) pour 2015, fin décembre, puis éventuellement sa validation par le conseil constitutionnel pour connaître les contours définitifs du dispositif Pinel, une première évolution semble clairement se dessiner : la limitation de l’avantage concernant les ascendants et descendants.

Début octobre, déjà, les députés socialistes ont critiqué cette nouvelle disposition, qui « va accroître les inégalités de patrimoine » selon Philippe Noguès : « Les familles avec les revenus les plus confortables pourront se constituer un patrimoine avec l'aide de l'Etat en louant à leurs enfants. » Le gouvernement avait sur ce point reçu le soutien de la droite. Mais le secrétaire d’Etat au Budget Christian Eckert avait ouvert la porte à une évolution « à la marge » de ce pan du dispositif Pinel lors de l'aller-retour entre Assemblée et Sénat. Mi-octobre, devant les députés, Christian Eckert s’est notamment dit près à « limiter la durée de l’avantage fiscal lorsque le logement est loué à un descendant », évoquant même une période de 3 ans, qui correspondrait à la durée des études.

Le Sénat a tenté un compromis. La semaine passée, une dizaine d’élus UMP ont présenté un amendement limitant le montant du coup de pouce fiscal en cas de location à un membre de la famille. Il prévoit que la réduction d’impôt « ne s’applique pas » lors des trois premières années de location à un descendant ou à un ascendant. La chambre haute a voté cet amendement, mais avec avis défavorable du gouvernement. Malgré ce désaccord sur le procédé, un consensus semble donc se dessiner autour de la limitation de cet avantage, même si Valérie Rabault s'y est dit défavorable à titre personnel.

Pinel outre-mer : un plafond fiscal de 18.000 euros

Un deuxième débat porte sur le taux de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans en outre-mer. Le dispositif Pinel a en effet été élargi à l’ensemble des territoires et communautés d’outre-mer. En métropole, la réduction d’impôt est de 12% pour un engagement de six ans, de 18% pour neuf ans (ou six ans + trois ans supplémentaires) et elle peut atteindre 21% pour un bien loué pendant 12 ans. Le PLF 2015 prévoit des avantages fiscaux plus importants pour l'outre-mer :

  • 23% pour 6 ans d’engagement ;
  • 29% pour un engagement de 9 ans ou de 6 ans + 3 années supplémentaires ;
  • 32% pour une durée de location de 12 ans.

Or les 23% pour 6 ans de location posent problème. Pour un investissement atteignant le plafond du dispositif Pinel, 300.000 euros, la réduction d’impôt serait chaque année de 11.500 euros. Le hic : ce montant dépasse le plafond des niches fiscales, fixé à 10.000 euros. Pointant cette anomalie, mi-octobre, à l’Assemblée nationale, la rapporteure générale de la commission des finances Valérie Rabault a présenté un amendement visant à abaisser ce taux de 23% à 20%. Elle a toutefois retiré son amendement à la demande du gouvernement.

Ce qui n’a pas empêché le rapporteur général de la commission des finances du Sénat, l’UMP Albéric de Montgolfier, de présenter un amendement similaire. Cette baisse du taux de réduction d’impôt de 23% à 20% a ainsi été votée par la chambre haute, malgré l’avis défavorable du gouvernement. Ce dernier semble avoir trouvé la solution à son problème : relever le plafond des avantages fiscaux à 18.000 euros, au lieu de 10.000, pour les seuls investissements réalisés dans le cadre du « Pinel outre-mer ». Un amendement gouvernemental a été voté en ce sens jeudi 13 novembre par l’Assemblée.

La question des logements déjà loués

La semaine passée, les sénateurs ont de leur côté adopté un amendement UMP visant à ouvrir le dispositif Pinel aux logements neufs vendus « par les sociétés de construction-vente après [leur] mise en location ». Les sénateurs UMP justifient cette proposition par « la hausse des désistements d’acquisition et le ralentissement des rythmes de commercialisation », ce qui conduit « les professionnels à louer les biens qui n’ont pas encore pu être commercialisés ». Le gouvernement a cependant émis un avis défavorable et n’a dans ce cas précis pas entrouvert la porte des négociations. D’autant que l’Assemblée a rejeté un amendement similaire le mois dernier.

Les sénateurs ont aussi voté une autre requête : repousser la date d’application du dispositif au 1er janvier 2015, alors que le PLF 2015 avance la date du 1er septembre 2014. Un report qui a peu de chances de passer le cap de l’Assemblée nationale.