Le dispositif Pinel est-il si différent du dispositif Duflot ? Pour rappel, ce dernier permet à un investisseur locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 18% du montant de son acquisition (1) s’il s’engage à louer son bien pendant 9 ans en respectant des critères sociaux et environnementaux. Comme cela avait été évoqué dès le début septembre, ce dispositif n’est pas chamboulé mais assoupli, sur plusieurs points : un engagement de location qui n’est plus nécessairement de 9 ans, la possibilité de louer le bien à un membre de sa famille, un avantage fiscal identique pour les investissement en SCPI et une adaptation partielle pour l'outre-mer.

Dans le descriptif de sa mesure, le gouvernement annonce que « l’avantage fiscal sera modulé en fonction de la durée », les investisseurs pouvant profiter « d’un taux de réduction d’impôt de 12% pour un engagement de six ans, 18% pour un engagement de 9 ans, 21% pour un engagement de 12 ans ». Le texte du projet de loi nuance ce schéma.

S’engager sur 6 ans, meilleure option

Comment va fonctionner dans les faits le calendrier du dispositif Pinel ? Le contribuable doit s’engager sur une durée de location initiale de 6 ou 9 ans, un engagement qui est réalisé au moment de la déclaration de revenus suivant l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux. Une option qui est irrévocable. Mais à la fin de ce premier engagement, le dispositif s’avère assez souple.

Au terme de l'engagement initial de 9 ans, l’investisseur peut s’engager sur une période supplémentaire de 3 ans. Si l’acquéreur ne s’est engagé que sur 6 ans, il peut là encore enclencher une période supplémentaire de 3 ans, qu’il pourra renouveler une fois. En clair, quelle que soit la décision de départ, il est possible de profiter du dispositif jusqu'à 12 ans.

Vaut-il donc mieux s’engager sur 6 ou 9 ans ? Existe-t-il une différence de rentabilité entre les deux options ? La réponse est non. La réduction d’impôt est de 12% pour 6 ans, soit l'équivalent de 2% par an. La prolongation de 6 à 9 ans permet de profiter d’une réduction supplémentaire de 6%, soit là aussi 2% par an. L’avantage est exactement le même pour un engagement de 9 ans à 18% : 2% par an. Match nul sur les neuf premières années.

Quid de la prolongation de 9 à 12 ans de location ? Dans les deux cas, elle ouvre droit à une réduction d’impôt de seulement 3% supplémentaire (soit l'équivalent de 1% par an sur cette période) pour atteindre un total de 21% sur 12 ans. Bref : l’engagement initial étant irrévocable et n'ayant pas de conséquence sur l'avantage fiscal, mieux vaut enclencher une période courte, de 6 ans, pour profiter de plus de souplesse.

Pas de location à un membre de sa famille avant 2015

Manuel Valls a annoncé dès la fin août que le dispositif Pinel entrerait en vigueur au 1er septembre 2014, une date reprise dans le projet de loi de finances pour 2015. Ce calendrier reste évidemment soumis à condition, l'article concerné du projet de loi devant être voté en ces termes. En annonçant la date du 1er septembre 2014, le gouvernement compte inciter les particuliers à investir dès à présent sur le marché locatif.

Cependant, toutes les mesures annoncées ne s’appliquent pas dès le 1er septembre 2014. Tel est le cas de la location à un membre de sa famille. Avec le Pinel, un investisseur pourra ainsi louer à un ascendant ou à un descendant tout en bénéficiant de la réduction fiscale, à condition toutefois de respecter les mêmes conditions de ressources et de plafonds de loyers que pour n'importe quel autre locataire. Cette mesure ne s’appliquera toutefois qu’aux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.

Le troisième et dernier assouplissement pour la métropole concerne les SCPI. Le budget 2015 vient ici confirmer ce qui avait été préalablement annoncé : la souscription à des parts d’une SCPI s’engageant à acheter et louer des logements dans les conditions du dispositif Pinel offre les mêmes avantages qu’un achat en direct. La réduction d’impôt sera calculée sur la base de 100% du montant investi dans le cadre du Pinel, contre 95% avec le Duflot. Cette mesure s’applique pour les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014.

Cohabitation Duflot-Pinel en outre-mer

Le projet de loi de finances pour 2015 aborde aussi la question de l’outre-mer. Traditionnellement plus avantageux dans les territoires outre-marins qu’en métropole, le dispositif d’incitation à l’investissement locatif reste conforme à cette logique sous sa version Pinel, avec des taux de réduction d'impôt qui seront les suivants :

  • 23% pour 6 ans d’engagement ;
  • 29% (le même taux qu’avec le Duflot outre-mer) pour un engagement de 9 ans ou de 6 ans + 3 années supplémentaires ;
  • 32% pour une durée de location de 12 ans. Comme en métropole, la prolongation de 9 à 12 ans de location ne permet de profiter que de 3% de réduction d’impôt supplémentaire.

Mais le projet de loi de finances précise toutefois que ces aménagements ne s’appliquent pas aux collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie. L'assouplissement du dispositif avec trois durées d'engagement ne sera donc possible que dans les départements et régions d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.

Pour l'heure, il n'y aura donc aucune différence entre un « Pinel outre-mer » et un « Duflot outre-mer » en ce qui concerne les COM et la Nouvelle-Calédonie !

(1) Dans la limite de 300.000 euros. L’acquisition doit être réalisée dans le neuf ou assimilé.