Changement de philosophie chez Spirica ? Longtemps considéré comme spécialiste de l’immobilier, le troisième assureur du marché web (contrats BforBank Vie, Linxea Spirit, Mes Placements Liberté, Netlife…), appartenant au groupe Crédit Agricole, change les règles du jeu. Et ce dès le 1er septembre, même si certains partenaires annoncent qu’ils se mettront en conformité d’ici le 1er octobre.

Le plus symbolique ? L’abaissement du plafond d'investissement sur Euro Allocation Long Terme 2, qui a livré un rendement de 3% cette année. Les investissements sur ce fonds star, composé en majorité de SCPI, ne pourront dépasser un plafond de 50 000 euros par contrat, contre 100 000 euros jusque là. Par ailleurs, il ne sera plus possible d’allouer plus de 50% des versements sur le fonds, contre 60% jusqu’à présent.

Pour beaucoup de clients, les contrats Spirica s’inscrivaient dans une stratégie d’investissement 100% immobilier, en complétant le fonds ALT2 par des parts de SCPI, ce produit de pierre-papier de plus en plus populaire. Il n’était d’ailleurs pas rare, pour les courtiers, de voir passer des versements complémentaires 100% SCPI. Une pratique qui ne sera plus autorisée par l’assureur. Désormais, un investissement ne pourra plus comporter plus de 50% de SCPI. Un plafond est aussi instauré par contrat, mais il reste symbolique : ne pas dépasser un million d’euros de parts de SCPI.

Trop d’immobilier dans les fonds propres

cBanque a sollicité Spirica pour comprendre les enjeux de ces nouvelles règles mais l’assureur n’a pas donné suite. Faut-il y voir le signe d’un sujet sensible ? C’est ce que suggèrent plusieurs spécialistes du marché. Car si elle a permis d’attirer les épargnants, la stratégie immobilière de Spirica pourrait se retourner contre lui. La collecte actuelle confirme l’orientation immobilière des contrats : « Sur 100 euros il y a 50 euros de fonds euros (dont 33 euros de ALT 2), 25 euros de SCPI, et 25 euros d’autres unités de compte », précise un analyste. « Beaucoup de clients sont investis uniquement sur les produits immobiliers, ALT et SCPI. »

Lors de réunions avec ses partenaires, le directoire de l’assureur a ainsi confié que la part d’immobilier dans les fonds propres commençait à être « trop importante ». « Spirica gère plus de 3 milliards d’euros d’encours, et son stock d’immobilier approche des 25% », commente ce même analyste. « Or, pour Euro ALT comme les SCPI, il faut garantir la liquidité en cas de rachat. L’assureur assume donc la majorité du risque. » Ces nouvelles règles constituent ainsi « un moyen de contrôler la collecte, pour mieux piloter l’exposition des fonds propres à l’immobilier ».

Des plafonds rarement atteints

Désormais, les contraintes d’investissement se rapprochent de la concurrence. Mais il reste d’autres solutions pour investir en immobilier sur les contrats. « On indique aux épargnants d’aller chercher d’autres produits qui n’ont pas encore de contraintes, comme les SCI et OPCI », glisse un gérant. Comme plusieurs acteurs, il confirme que les nouveaux plafonds ne changeront « pas grand chose ». Car ces règles ne concernent qu’une part « marginale » de contrats, 10% à 15% des clients. « La majorité des épargnants n’atteindra jamais le seuil sur Euro ALT 2 », juge ce gérant. « Ceux qui étaient déjà au plafond pourront y rester. » D’ailleurs, il reste toujours possible d’ouvrir un second contrat pour continuer à investir !

Conclusion : Spirica amorce une réorientation de sa stratégie marketing, en incitant désormais à plus de diversification. « Pour la clientèle experte et amatrice d’immobilier, nos contrats se démarqueront moins, ils vont perdre un peu leur côté sexy », juge un courtier web. Mais il concède que la décision va « dans le sens de l’histoire » : « Spirica a quelque part été trop généreux au départ. On sentait bien qu’il s’agissait d’un produit d’appel. Maintenant, on ferme un peu un robinet longtemps ouvert à grandes eaux. » Le signe que l’assureur atteint sa vitesse de croisière ?

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