Epargne : être locataire peut rapporter plus que d'être propriétaire

Guireg Séité, fondateur de Taos (ce qui veut dire impôts en breton), est conseiller en gestion de patrimoine et conseiller en investissement financier à Paris et à Bordeaux. Il est membre de Neofa, plateforme de mise en relation avec des conseillers indépendants.

Quelle est la problématique à laquelle votre client est confronté ?

Ce trentenaire parisien a des revenus confortables, plus de 5 000 nets par mois et il est locataire de son appartement avec un loyer de 1 600 euros par mois. Malgré les 12 000 euros d’impôts sur le revenu à régler, il a les moyens de s’offrir une vie confortable. Il est très heureux dans son quartier et souhaite y rester mais il s’interroge sur l’opportunité de devenir propriétaire de sa résidence principale. Ses parents le poussent fortement à devenir propriétaire. Pour eux, avoir son propre toit, c’est le meilleur moyen de se protéger. Le problème, c’est que mon client n’a pas de visibilité claire de sa situation personnelle et professionnelle dans les années à venir. Il recherche avant tout de l'agilité et de la souplesse pour gérer son patrimoine.

Quelles sont les options qui s’offrent à lui ?

La première c’est en théorie d’acheter un appartement de la même surface que ce qu’il a en location, soit 55m2. Pour couvrir l’achat du bien et les frais d’acquisition, il devrait alors emprunter 580 000 euros puisque l’apport dont il dispose est de 60 000 euros. Cependant aucune banque ne le suivra puisqu’il dépasserait le taux d’endettement de 33%. En effet, ses charges totales (emprunt, charges de copropriété, taxe foncière…) atteindraient alors 3 050 euros par mois pour l’acquisition de ce logement.

La deuxième option serait de changer son style et son confort de vie et d’acheter un appartement plus petit ou sinon plus loin que celui qu’il a actuellement. Ce n’est pas son souhait.

Que faire alors ?

Reste une troisième option qui est de rester locataire et d’investir notamment dans l’immobilier locatif. Avec un budget locatif (loyer + provision sur charges + inflation sur loyers futurs) de 1 670 euros, il a 1 380 euros de marge de manœuvre en plus par rapport à la première solution. Je lui suggère donc de consacrer 400 euros par mois de cet excédent à son confort de vie. Avec les 980 euros restants et les 60 000 euros de son apport, il peut se constituer un patrimoine intéressant sur le long terme. D’abord, il s’agit pour lui de placer les 60 000 euros sur une assurance vie pour viser un rendement net de 5% ce qui est possible d’obtenir en misant sur des unités de compte dynamiques susceptibles de doper le rendement limité du fonds euros, et profiter ainsi de l’horizon de placement long dont nous disposons pour lisser le risque. Ensuite, je lui recommande d’utiliser les 980 euros restants pour s’endetter afin de financer un Pinel. En réalisant 3 investissements de ce type sur 25 ans, mon client peut espérer se constituer un patrimoine de 760 000 euros.

Peut-il se créer un patrimoine plus conséquent avec ses revenus actuels ?

S’il décidait de rajouter les 400 euros d’excédent de confort de vie en épargne à long terme, le résultat sur 25 ans pourrait atteindre 1 000 000 d’euros. Il est possible qu’en achetant sa résidence principale, la valeur de son patrimoine soit équivalente, mais dans cet intervalle, il ne pourrait pas profiter de la même qualité de vie avec une telle souplesse financière.

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