Interdiction de mise en location pour certaines passoires thermiques, réduction du dispositif Pinel ou encore nouvelles conditions pour Ma Prime Rénov'... le début d'année s'annonce chargé pour le secteur du logement.

Que vous soyez locaitaire, propriétaire habitant ou bien bailleur, de nombreux changements sur le front de l'immobilier sont susceptibles de vous interesser. Tour d'horizon de ce qui évolue en 2023.

Fin de la taxe d'habitation, hausse de la taxe foncière

Bonne nouvelle pour les uns, coup dur pour les autres. Jusqu'ici supprimée pour 80% des ménages les plus modestes, la taxe d'habitation sur la résidence principale a vécu sa dernière année en 2022. Annoncée en 2017 par Emmanuel Macron, l'exonération de cette taxe sera effective pour l'intégralité des ménages à partir de cette année 2023.

Impôts : la suppression de la taxe d'habitation, vraiment une bonne affaire ?

Une bonne nouvelle en demi-teinte ? La suppression de la taxe d'habitation a privé les communes d'une de leurs principales sources de revenus. Résultat, les maires se tournent vers la taxe foncière pour renflouer les caisses, au grand dam des propriétaires : en 2023, la taxe foncière devrait ainsi augmenter au minimum de 7,1%. Et la note pourrait bien s'avérer encore plus salée pour les propriétaires de certains départements. La mairie de Grenoble a par exemple déjà annoncé une hausse de 15 à 25% en 2023.

Maintien du bouclier loyers jusqu'à l'été 2023

Pour les locataires, c'est un soulagement. Fin juillet, les députés adoptaient une loi pour la mise en place du « bouclier loyer. » En clair, les hausses de loyers sont plafonnées à 3,5% jusqu'à juin 2023, « afin de limiter l'impact de la forte inflation sur les hausses de loyer et de rendre prévisible les dépenses que les ménages consacrent à leur logement. »

Logement : de combien mon propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Une bonne nouvelle, alors que l'inflation pourrait atteindre les 7% sur le début d'année 2023. Pour certaines villes, les loyers sont de toute façon déjà encadrés. C'est le cas par exemple à Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, et sans doute bientôt à Marseille.

Audit énergétique obligatoire pour la vente de certains biens

Instaurée par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l'obligation d'audit énergétique pour les maisons individuelles ou immeubles en entier notés F ou G sur le DPE entrera en vigueur à partir du 1er avril 2023. Les vendeurs de ces biens devront impérativement réaliser un audit pour pouvoir vendre. Les biens déjà sous compromis de vente avant le 1er avril 2023 ne sont pas concernés par cette obligation.

Augmentation de MaPrimeRénov'

C'est une annonce du gouvernement qui devrait faire plaisir aux propriétaires souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique. Les plafonds des travaux pouvant être financés par le dispositif public d'aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov' vont être revalorisés au 1er février 2023. 2,5 milliards d'euros seront ainsi alloués en 2023 aux Français effectuant certains travaux de rénovation. En revanche, à partir du 1er janvier 2023, « MaPrimeRénov' ne permettra plus de subventionner l'achat de chaudières à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique », a souligné le gouvernement « conformément à l'orientation de réduire progressivement notre dépendance aux énergies fossiles ».

Doublement du déficit foncier

Début novembre, l'Assemblée nationale a voté le doublement du plafond du déficit foncier dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Jusqu'ici fixé à 10 700 euros, le plafond est remonté 21 400 euros pour les contribuables qui constatent un déficit lié à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique qui permettent à un bien de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous certaines conditions. Un relèvement qui s'applique pendant les 3 années suivant l'engagement des travaux, et au titre des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Crédit immobilier : découvrez les taux les plus bas pour votre projet

Interdiction de location des passoires thermiques

À partir du 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, c'est-à-dire consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, aussi appelés « G+ », ne pourront plus être mis à la location, sauf à faire des travaux de rénovation énergétique.

DPE le calendrier
Passoires énergétiques : le calendrier

Selon une étude menée par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) « seulement » 140 000 biens mis en location par des particuliers dépassent aujourd'hui ce seuil et pourraient donc être exclus du parc s'ils ne sont pas rénovés. Toutefois, l'article 2 du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 dispose que cette interdiction ne s'applique « qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date (le 1er janvier 2023) ».

Un carnet du logement obligatoire pour certains biens

À partir du 1er janvier 2023, un carnet d'information sur le logement entrera en vigueur. Ce document sera établi à la construction du bien ou lors de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Il servira ensuite à faciliter le suivi des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement réalisés par le propriétaire (occupant ou bailleur). Il doit regrouper a minima le Diagnostic de performance énergétique (DPE), et, à terme, l'audit énergétique dont l'entrée en vigueur a été reportée au 1er avril 2023 en raison du manque d'entreprises et de personnels qualifiés pour les établir. Ce document sera ensuite transmis lors de chaque vente et devra figurer dans l'acte authentique de vente chez le notaire.

Le dispositif Pinel raboté

Actuellement, la réduction d'impôts est de 12% pour les investisseurs qui s'engagent à louer pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans et de 21% pour une durée de location de 12 ans. À partir du 1er janvier 2023, les investisseurs ne pourront plus profiter que de 10,5%, 15% et 17,5% pour les mêmes durées.

Le dispositif Pinel, c'est quoi ?

Le dispositif Pinel d'investissement locatif est une solution de défiscalisation qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'achat ou de construction d'un logement neuf dans un bâtiment d'habitation collectif, sous réserve de s'engager à le louer pendant un certain nombre d'années. L'investisseur doit respecter des conditions quant à la localisation du bien, aux ressources de son locataire et au loyer qu'il fixe, notamment.

Jusqu'à fin 2022, le taux de la réduction d'impôt pouvait aller de 12% à 21% du montant de l'acquisition et selon la durée de l'engagement (de 6 à 12 ans). Cet avantage est limité à un achat de 300 000 euros au total et à 5 500 euros par m2 habitable. La réduction d'impôt est au maximum de 6 000 euros par an.

Enfin, en 2024, les réductions d'impôts ne pourront dépasser 9%, 12% et 14% en fonction des durées de location.

La taxe d'aménagement en hausse

La taxe d'aménagement, cet impôt à payer pour la construction d'une maison, d'un garage ou d'une piscine, va être revue. Elle va augmenter de 19% pour rattraper l'inflation. Après discussion, cette hausse concernera seulement les piscines. Le forfait fixe passe ainsi à 250 euros par mètre carré pour toute construction de piscine, contre 200 euros jusqu'ici. Et désormais, ce montant forfaitaire sera actualisé chaque 1er janvier selon le dernier indice du coût de la construction de l'Insee.