Un décret vient de préciser les modalités d'application du bail réel immobilier relatif au logement (BRILO). Une nouvelle solution pour acquérir un logement à prix modéré dans les zones à forte tension.

Le bail réel immobilier relatif au logement (BRILO) est un nouveau type de bail qui concerne les logements dits intermédiaires, c'est-à-dire entre les logements du parc social (HLM) et les logements du parc libre. Il « consiste à dissocier le foncier du bâti pour diminuer le prix des logements qui seront proposés sur le marché en l’amputant de tout ou partie du coût du foncier, lequel peut représenter jusqu’à 40% du prix d’un logement dans la capitale », indique Bruno Chevreux, notaire (1). Concrètement, une collectivité locale, un organisme de l'Etat, une entreprise ou un particulier gardent la propriété du sol tout en le louant pour une période de 18 à 99 ans. A terme, le propriétaire du foncier récupère les constructions présentes sur le terrain. Il s'agit donc d'une nouvelle forme de démembrement et les acheteurs du bien savent à l'avance qu'ils ne détiendront plus leur logement au terme du BRILO. C'est cette perspective qui explique que la valeur d'achat puisse être bien inférieure à celle d'un bien « normal ».

D'ailleurs, un décret (2) a été publié le 29 juin dernier fixe les modalités du prix de vente (3) d'un logement en bail réel immobilier relatif au logement. Elles permettent de fixer une valeur locative annuelle en fonction de la zone géographique. Ce prix n'est pas « administré mais régulé », commente Bruno Chevreux. Il « suivra, de façon pondérée, les évolutions du marché ». De même, ce calcul ne concerne pas le prix de vente des surfaces dévolues aux activités accessoires.

Le revenu des locataires « BRILO » plafonnés

Ce décret précise aussi quelques points pour la mise en œuvre du BRILO initié par ordonnance début 2014 (4). Que faut-il retenir ? D'abord, le logement doit être occupé au titre de résidence principale par des locataires dont les revenus sont plafonnés (5). Quelques exemples de plafonds annuels pour 2016 : 36.993 euros pour une personne seule à Paris (75) ou Clamart (92) ; 55.287 euros pour un couple sans enfant à Aix-en-Provence ou Vitry-sur-Seine (94) ; 68.766 euros pour un couple avec trois enfants à charge à Dijon (21) ou Provins (77).

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Ensuite, l'immeuble doit être dédié aux logements. A ce titre, le bail doit préciser la part des activités dites accessoires sans qu'elles puissent dépasser 25% de la surface de plancher. Puis, la résiliation du bail ne peut être unilatérale, il faut l'accord des deux parties. Sachant qu'une action en nullité est possible si le promoteur ne construit pas ou ne réhabilite pas « les constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements », peut-on lire dans le texte de loi (6). Enfin, une copie de l'avis d'imposition des occupants de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat doit être jointe au bail.

Ces éléments précisés, les premiers programmes immobiliers proposant cette accession temporaire à la propriété d'un logement devraient commencer à voir le jour. Pour cela, les collectivités locales, comme la Ville de Paris, devront initier préalablement des conventions avec les promoteurs pour les terrains dont elles souhaitent mettre le sol à disposition ou sur lesquels les bâtiments doivent faire l'objet d'une réhabilitation.

(1) Auteur d'une étude avec Jean-Yves Mano, adjoint en charge du logement à la Mairie de Paris sur l'offre de logement intermédiaire (2) Décret d’application n°2016-855 du 27 juin 2016 (3) Article R. 254-5 du Code de la construction et du logement (4) Ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014 (5) Article 2 terdecies D, annexe 3 du Code général des impôts (6) Article L254-1 du Code de la construction et du logement